Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Содержание

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой / Sibdom.ru

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

По статистике, треть выставленных на продажу квартир имеют не оформленную по закону перепланировку. Обычно собственники задумываются о том, чтобы узаконить сделанные изменения, только когда приходит время продавать квартиру.

Нужно или нет заниматься согласованием перепланировки перед продажей квартиры? Все зависит от того, какой покупатель заинтересуется вашим объектом. Если сделанная перепланировка его полностью устраивает и для покупки он использует наличные, покупатель зачастую просто соглашается купить квартиру, как есть.

На регистрацию прав в Росреестре неузаконенная перепланировка никак не повлияет.

Если с документами на квартиру все порядке, если из них не видно наличие в квартире перепланировки, Росреестр зарегистрирует на покупателя переход права.

Но, соглашаясь купить такую квартиру, покупатель принимает на себя определенные риски. В случае возникновения проблем отвечать за проведенные в квартире изменения придется уже ему.

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Другое дело, если покупатель берет ипотечный кредит. В таком случае, перед тем как выдать ипотеку заемщику, банк оценит предмет залога, проведет проверку квартиры. На объект выезжает оценщик, который обязательно сравнит существующую планировку квартиры с тем, что зафиксировано в техническом паспорте. Так банку становится известно о наличии в квартире перепланировки.

Если в квартире не узаконена перепланировка, можно ли ее продать?

Наличие не оформленной официально перепланировки еще не означает, что такую квартиру невозможно купить в ипотеку. В последнее время банки существенно смягчили свои требования к квартирам с неузаконенными перепланировками.

Только если изменения очень серьезны, нарушают строительные нормы и представляют угрозу для конструкций здания, относятся к перепланировкам, на которые наложен запрет, банк не согласует квартиру для покупки. На покупку с другими перепланировками дадут одобрение.

Важно, чтобы уже сделанные изменения могли быть узаконены в дальнейшем.

При этом банк зачастую просит покупателя написать обязательство узаконить сделанную перепланировку в определенный срок. Как правило, на это дается шесть месяцев.

Но за тем, как обязательство выполняется, никто не следит.

Исполнить его от нового собственника квартиры потребуют только в одном случае: если заемщик допустил серьезную просрочку при выплате ипотечного кредита и квартиру приходится продавать.

Влияет ли перепланировка на цену?

Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры.

Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование.

Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.

Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.

Какова ответственность за незаконную перепланировку?

Покупатель может годами жить в квартире с неузаконенной перепланировкой без всяких для себя последствий. Но если о перепланировке станет известно администрации, отвечать за проведенные в квартире неузаконенные изменения придется уже ему, хотя они могли быть выполнены прежним владельцем.

Согласно части 2 статьи 7.21 КОАП, штраф за самовольную перепланировку составляет 2–2,5 тысячи рублей. Кроме уплаты штрафа администрация потребует вернуть квартире первоначальный вид, который зафиксирован в техническом паспорте. Тогда, чтобы сохранить уже сделанные изменения, владельцу придется обращаться в суд. Узаконить уже выполненную перепланировку можно только в суде.

Что не является перепланировкой и переустройством?

Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой. В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.

  • Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.
  • Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.
  • Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.
  • Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.
  • Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1868/

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски, ипотека

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

В прошлом сам термин «перепланировка» звучал как нечто запретное, но и заманчивое. Типовые квартиры с их унылым единообразием и бросающимися в глаза недостатками надоели всем. Большинство владельцев внесли какие-либо изменения, или хотели бы это сделать, но беготня по инстанциям и необходимость собирать кучу справок становились серьезным препятствием.

Чаще всего люди просто делали ремонт, не ставя в известность соответствующие организации, что делало продажу такого жилья крайне затруднительным или вовсе невозможным событием. С недавнего времени покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой стала доступным действием, но необходимость легализации внесенных изменений осталась.

Что такое перепланировка

Говоря простым языком, перепланировка — это изменение конфигурации жилища, при котором оно полностью или частично перестает соответствовать данным технического паспорта. На практике это означает снос или уменьшение площади перегородок, объединение двух или более комнат в одну, увеличение площади комнат за счет коридоров и т.д.

Не следует путать перепланировку и переустройство. Если в первом случае имеется вмешательство в архитектуру, то для второго характерно изменение состояния инженерных коммуникаций, перенос или установка дополнительных элементов системы водоснабжения, электрических сетей. Несмотря на необходимость оформления работ по переустройству, проблем и административных запретов в данном случае намного меньше, а получить нужные разрешения — проще.

Чего делать нельзя

Категорически запрещается:

  1. Производить вмешательство в состояние несущих стен.
  2. Расширять площадь комнаты за счет балкона с демонтажом части стены и переносом радиаторов отопления на территорию балкона.
  3. Объединять комнату с кухней в газифицированных квартирах.
  4. Изменять расположение кухни, санузла и ванной, размещая их над жилыми помещениями соседей снизу.
  5. Переносить стояки водо- и газоснабжения, канализации, отопления.
  6. Монтаж «теплых полов», подключенных к общедомовой сети отопления.
  7. Демонтаж или отсечка вентиляционных каналов.

При осмотре квартиры необходимо внимательно следить за тем, какие работы произведены и насколько они соответствуют списку разрешенных изменений. Если обнаружена перепланировка, запрещенная действующими законодательными нормами, от покупки лучше отказаться. Приобретать себе неразрешимую проблему нецелесообразно, а надеяться на «авось» в таких делах неразумно.

Какие действия допустимы

Разрешены действия:

  1. Не затрагивающие несущие конструкции.
  2. Не изменяющие режим тепло- или водоснабжения.
  3. Не нарушающие работу естественной вентиляции.

На сегодняшний день если вы решили убрать межкомнатную дверь и оставить проем «голым» а также убрать окно разделяющее комнату и балкон, то это перепланировка! Кадастровый инженер с местного БТИ обязательно попросит вас вернуть все как было или придется узаконить перепланировку через суд. Получить технический паспорт не получится без приведения жилья в прежнее состояние.

Необходимо учитывать, что любые действия владельца требуют соответствующего оформления и считаются незаконными, если выполнены без согласования с компетентными организациями.

В этом состоит немалая сложность — списка дозволенных действий не существует, поэтому определение, насколько перепланировка допустима, ведется по принципу «от противного». С одной стороны, разрешено все, что не запрещено.

С другой — каждый чиновник старается максимально снизить личную ответственность за оформление сомнительных действий.

Какие риски возникают у нового владельца квартиры

Покупка проблемной квартиры на свои деньги может не иметь никаких последствий. Проблемы могут возникнуть, если жилье приобретается в ипотеку. Некоторые банки смотрят на подобные вещи достаточно легко, но для других неузаконенная перепланировка является фактором риска.

Например, если квартира приобретается в ипотеку Сбербанка, возможен либо полный отказ от кредита, либо предписание в полугодичный срок исправить ситуацию.

Банк имеет право проверить состояние квартиры, и, при обнаружении несоответствий, может принять решений о расторжении ипотечного договора, потребовав досрочного погашения кредита.

После перепланировки технический паспорт де-факто становится недействительным, что для банка равносильно порче залога.

Все обязанности по приведению квартиры в соответствие действующему законодательству лежат на плечах владельца. Риски, возникающие при покупке перепланированной квартиры, достаточно велики — все возможные проблемы передаются новому владельцу.

Приобретая квартиру с несоответствием реального состояния и документации, необходимо понимать, чем грозит это новому владельцу.

Несмотря на существующие в стандартных договорах фразы о том, что продавец гарантирует отсутствие признаков неразрешенной перепланировки (или переустройства), решать проблему придется собственнику.

С покупкой перепланированной квартиры может возникнуть ситуация, когда сделка состоялась, а внесенные изменения оказались недопустимыми. В таком случае новый владелец окажется обязан либо узаконить перепланировку, если это возможно, либо восстановить состояние квартиры в соответствии с техпаспортом БТИ.

Можно предъявить претензии к прежнему владельцу, инициировать судебное разбирательство, но это уже другая история. Расторжение договора о купле-продаже квартиры не всегда является желательным вариантом, и времени на тяжбу уйдет очень много.

Кроме того, суд нередко отказывает в расторжении сделки на основании того, что покупатель осматривал квартиру и дал согласие на покупку в том виде, в каком она была представлена.

Точка зрения суда понятна — покупатель имел все возможности сравнить состояния жилища с документальными данными.

Незаконная перепланировка жилья, совершенная без вреда для третьих лиц, облагается штрафом:

  • Для граждан — до от 2 до 2,5 т.р.;
  • Для должностных лиц — от 4 до 5 т.р.;
  • Для юридических лиц размер штрафа значительно выше — от 40 до 50 т.р.

Если перепланировка затронула чьи-либо интересы и был нанесен ущерб, величина штрафа соответственно возрастает:

  • Для граждан — до 5 т.р.;
  • Для должностных лиц — до 50 т.р.;
  • Для юридических лиц — до 300 т.р.

Помимо уплаты штрафа, собственник жилья обязан ликвидировать все изменения или узаконить их в существующем порядке.

Что делать, если куплена квартира с неузаконенной перепланировкой

Приобретение проблемной квартиры ставит собственника перед необходимостью узаконить перепланировку. Для этого надо определить, насколько произведенные изменения допустимы, не затронуты ли несущие конструкции и магистрали инженерных коммуникаций. Если внесенные изменения допустимы, необходимо оформить перепланировку «задним числом».

Обычно изменения, сделанные бывшими владельцами, не относятся к недопустимым, так как при оценке квартиры проводится осмотр инженером БТИ, и недопустимые действия сразу будут отмечены. Появится т.н. «паспорт БТИ в красных линиях», которыми отмечаются участки изменений в несущих конструкциях или иные недопустимые действия, что существенно усложнит процесс продажи и снизит цену квартиры.

Как узаконить существующие изменения

Для того, чтобы узаконить перепланировку, необходимо:

  1. Собрать первичную документацию — свидетельство собственника, техпаспорт, лицевой счет, выписка из домовой книги, письменное согласие всех проживающих и соседей.
  2. Подать заявление на перепланировку в муниципальный отдел архитектуры.
  3. Приложить к нему проект изменений.
  4. Согласовать проект со службами пожарного надзора, ТСЖ, Роспотребнадзоре.
  5. Получить разрешение в отделе архитектуры.

На принятие решения обычно отводится 48 дней. Большинство справок платные, тарифы у каждой организации свои, что также потребует некоторых расходов. После получения положительного решения приглашаются инженер БТИ и работники жилинспекции для внесения изменений в техпаспорт, после чего перепланировка считается узаконенной.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-s-neuzakonennoj-perplanirovkoj

Квартира после перепланировки. Как продать и стоит ли покупать? Примеры функциональных и «чудных» вариантов. Как переделки влияют на цену

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

На вторичном рынке недвижимости часто можно встретить квартиры с перепланировками – узаконенными и неузаконенными.

Риелторы не выделяют такие варианты, так как считают, что у них нет оснований к ним относиться как-то по-особому, даже в том случае, когда на перекройку квартиры нет согласований.

Правда, предупреждают, что на «самострой» найти покупателей сложнее, а потери в цене практически неизбежны.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Многие жители современных домов не удовлетворены планировками своих квартир. Им кажется, что внутреннее пространство можно организовать более рационально. Правда, перекраивая квартиру, хозяин жилища руководствуется собственными предпочтениями, не задумываясь о том, что может возникнуть необходимость его продавать. Поэтому перепланировку не всегда оформляют официально.

Как рассказала «Порталу о недвижимости MerrInfo.Ru» Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», узаконенная перепланировка на вторичном рынке встречается нечасто: люди не хотят ходить по инстанциям.

При этом квартиры с неузаконенной перепланировкой чаще всего встречаются в домах старого жилого фонда, а работы в них выполнены 10-20 лет назад.

В современных панельных новостройках перепланировку делают редко, считает эксперт, так как в большинстве из них планировки изначально функциональны и продуманны. Гораздо чаще перепланировка встречается в монолитных домах.

Соблазнившись отсутствием стен, хозяева не всегда придерживаются проектов, согласованных застройщиком, а возводят перегородки так, как им удобно. И не всегда утруждают себя дополнительными хлопотами, связанными с легализацией возведенных конструкций.

Хотя, Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отмечает, что само по себе наличие перепланировки не является противопоказанием к продаже.

Однако новый собственник, купивший такую квартиру, согласно Жилищному кодексу, обязан либо привести жилье в надлежащий вид, в соответствии с действующим поэтажным планом, либо узаконить эту перепланировку в течение шести месяцев.

Если же он этого не сделает, то продать квартиру в случае необходимости в таком же виде уже не сможет.

Эксперт обратил внимание на то, что перепланировки могут быть допустимыми и недопустимыми. Например, можно объединить санузел, сделать общую зону кухни и комнаты.

Но есть перепланировки, которые по действующему законодательству недопустимы – например, увеличение квартиры за счет расширения контура жилых помещений, таких как утепление балконов и лоджий и присоединение их к жилому помещению.

При перепланировке квартиры категорически запрещено сносить несущие стены, отрезать воздуховоды, демонтировать систему вентиляции, переносить газовые стояки. Также нельзя делать санузел над жилыми помещениями и т.д. «Подобные перепланировки узаконить невозможно», – предупреждает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Вместе с тем, как сообщила Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, при продаже жилья риелторы, как правило, не требуют документов по согласованию перепланировки.

Однако специалисты предупреждают собственника, что продать квартиру с серьезными нарушениями, не подлежащими согласованию, получится по цене ниже рыночной.

Также невозможно будет продать такую квартиру ипотечным покупателям, поскольку банк откажет в выдаче кредита.

Перепланировка в плюс и в минус
В большинстве случаев выполненная перепланировка работает в пользу квартиры, делая ее более удобной. Зачастую хозяева объединяют кухню и смежную с ней жилую комнату.

Такие перепланировки очень популярны у тех, кто владеет трехкомнатной квартирой: кухня, обычно площадью 6 кв. м, объединяется с комнатой, площадь которой, как правило, составляет около 9 кв. м.

В результате получается просторная гостиная-столовая на целых 15 метров, – приводит пример Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).

Впрочем, даже такая, казалось бы, функциональная перепланировка не всегда себя оправдывает.

«У нас был случай, когда молодая семья, купившая квартиру и сделавшая там перепланировку по объединению кухни и гостиной, после рождения ребенка обратилась к нам с просьбой сдать их квартиру в аренду, а им подобрать вариант с отдельной кухней», – рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Также распространено в квартирах экономкласса объединение ванной комнаты и санузла. Преимущества таких преобразований очевидны, в объединенной ванной комнате появляется дополнительная необходимая полезная площадь.

По словам Светланы Бириной («НДВ-Недвижимость»), кроме уже названных вариантов еще в лидерах перепланировок – снос воздуховода, объединение лоджии/балкона с комнатой, превращение смежных комнат в изолированные.

Но не всем покупателям такое «творчество» по душе. Как отмечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), существует категория покупателей, которая категорически не рассматривает приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой – люди не хотят ввязываться в лишние хлопоты.

Еще одна проблема, связанная с перепланировкой, – неудачные решения. Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») приводит пример: кухню переделали в кабинет, а коридор – в кухню.

Эксперт считает, что, во-первых, такая планировка противоречит нормам, во-вторых, она не продумана сама по себе: получается, что человек заходит с улицы и сразу попадает к столу.

Перепланировку в другой квартире, где был сделан проем в виде арки между спальней и кухней, чтобы сразу попадать из одного помещения в другое, тоже не оценили покупатели. 

Предпочтения и продажи
В разнообразии предложений квартир на вторичном рынке столичного региона представлены варианты и со стандартными планировками, выполненные по проекту, утвержденному застройщиком, и другие – в которые собственники жилища внесли свои корректировки, т. е. с перепланировками, а зачастую и с оригинальными дизайнерскими решениями. Но как показывает практика, успех этих квартир при продажах напрямую не зависит только от наличия «улучшения» в квартире или его отсутствия. Как замечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), на каждый товар есть свой покупатель. Но предупреждает: в сегменте жилья экономкласса квартира, над которой поработали архитекторы и дизайнеры, вряд ли будет востребована. При этом в сегменте элитного жилья дизайнерские квартиры всегда стоят дороже, однако и их срок экспозиции может быть долгим.

По мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), быстрее продаются квартиры с грамотными планировками, правильным разумным зонированием, без особых изысков. Популярны гардеробные, открытые планировки, но не очень хорошее отношение к маленьким комнатам, кабинетам, нефункциональному украшательству.

Эксперты компании Blackwood свидетельствуют, что покупатели предпочитают функциональную планировку, прямые линии, так как все изгибы и волнистые стены создают дополнительные сложности при меблировке.

Если квартира приобретается для семьи с детьми, то крайне желательно наличие отдельных санузлов – как для детей, так и для родителей. Также покупатели обращают внимание, чтобы была возможность устроить гардеробную в спальне.

 

Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) также убежден в том, что, как правило, стоимость перепланировки и ремонта целиком невозможно компенсировать ростом продажной стоимости квартиры, хотя и замечает, что квартиры с хорошим ремонтом продаются несколько дороже.

При ценообразовании учитывается общее состояние квартиры и качество ремонта, соглашается и Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).

Но не всегда высококачественная отделка помогает существенно поднять стоимость квартиры при продаже.

В доступном ценовом сегменте главнее всего цена, поэтому вряд ли покупатель, которому нужно уложиться в определенные рамки бюджета, согласится переплачивать за изыски.

Что же касается самой перепланировки, то, по словам Алексея Шленова («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), она может быть как фактором, повышающим цену квартиры, так и фактором, цену понижающим.

Если различные индивидуальные решения функционально улучшают квартиру, то, конечно, они добавляют ликвидности, за исключением одного важного момента – если это можно узаконить. Но если перепланировку узаконить нельзя – это, безусловно, мешает продаже.

«В дорогом сегменте изменения, придающие квартире статусность, могут восприниматься покупателями как преимущества и удорожать квартиру, добавил эксперт. – В среднеценовом сегменте нестандартные особенности планировки, напротив, сужают круг покупателей». 

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/kvartira-posle-pereplanirovki-kak-prodat-i-stoit.130211.html

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые.

Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию.

Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Когда перепланировку можно узаконить

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно.

Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье.

Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в  среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Что такое незаконная перепланировка?

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит  при этом путать перепланировку с переустройством.

Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 – это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами – это перепланировка.

Переустройство не нужно  оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только  в том случае, если никто – жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

  • Для граждан – 2-2,5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц – 4-5 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц – 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

  • Для граждан – до 5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц – до 50 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц – до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию.

    По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.

  2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.

  3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности.

Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта.

Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Источник: https://law03.ru/finance/article/riski-pri-pokupke-kvartiry-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Квартиру, которая будет полностью соответствовать требованиям и желаниям того или иного покупателя, достаточно сложно найти. Именно по этой причине достаточно часто собственники прибегают к процедуре перепланировки имеющихся у них квадратных метров, но не всегда оформляют это действие с точки зрения закона.

Какие перепланировки бывают незаконными?

Строители в настоящее время выделяют перепланировки и переустройство квартир как изменение функциональных особенностей таких жилых помещений.

Переустройством следует считать изменение основных качественных и количественных характеристик тех инженерных сетей и архитектурных элементов жилого помещения, которые не повлекут за собой изменения общих конструкционных особенностей конкретной квартиры или дома.

К таким изменениям относятся возведение декоративных арок и ниш, если они не изменят конструкцию всей квартиры путем искажения несущих стен, замена радиаторов отопления и электропроводки и т.д.

Перепланировкой следует считать изменение именно архитектурных особенностей конкретного жилого помещения, например, формирование дверного проема в дополнительной стене, объединение путем разбора ненесущей стены двух комнат в одно пространство и т.д. Если такие мероприятия были произведены, они должны быть узаконены.

Однако не все виды перепланировок можно подвергнуть таким внесениям на общий план жилого помещения.

Разбор несущих конструкций и балок, перенос санузла или кухни с их места расположения по инженерному проекту помещения является незаконной перепланировкой, которая не может быть официально оформлена ни с помощью предварительного согласования, ни после проведения строительных работ.

Какие риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой?

При приобретении квартиры, в которой произведенная перепланировка не носит незаконный характер, риски такого оформления сделки очень велики. К таким рискам относятся:

  • Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке покупателем и последующее признание сделки недействительной;
  • Изъятие помещения в пользу государства при исполнении судебного решения о таком изъятии имущества. Данный риск имеет наибольшую актуальность для покупателя, если он знал, что приобретает жилье с незаконной перепланировкой, и такой факт был выявлен в процессе оформления документов, в том числе, с использованием ипотечного займа;
  • Наложение административного взыскания на собственника квартиры и обременения на данную жилплощадь до тех пор, пока осуществленные конструктивные изменения в квартире не будут официально узаконены либо все архитектурное состояние квартиры не будет восстановлено в прежнем виде;
  • Для продавца, который выставил такое жилье на продажу, существует риск продать свою квартиру только по существенно заниженной стоимости в связи с желанием покупателя минимизировать свои возможные финансовые потери от сложностей с оформлением такого жилья в собственность.

Если же потенциальный покупатель перечисленных рисков не испугался, ему следует соблюсти ряд основных действий, чтобы приобретение квартиры не сорвалось.

Как купить квартиру с незаконной перепланировкой?

Для того, чтобы приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой, следует предпринять следующие шаги:

  • Провести оценку осуществленных изменений в жилом помещении с помощью опытного риэлтора или специалиста по проведению перепланировок. Они должны дать свое заключение о том, возможно ли в будущем оформить осуществленные архитектурные изменения или нет;
  • Уточнить в БТИ план потенциально приобретаемой квартиры (есть ли на нем красные линии, обозначающие основные архитектурные компоненты изучаемого жилья, которые не должны быть изменены; если такие линии есть, и они нарушены, узаконить перепланировку не удастся, и в будущем собственнику помещения грозит крупный штраф за внесение таких изменений);
  • Если жилье приобретается с использованием заемных средств, а оно само выступает в качестве залога по договору кредитования, придется пригласить и оценщика из банка, который изучит техническое состояние квартиры и имеющиеся документы и вынесет решение о возможности реализации данной квартиры в дальнейшем.

Если все перечисленные действия выполнены, и, несмотря на незаконность произведенной перепланировки, потенциальный покупатель готов приобрести документ, наступает процедура непосредственной передачи прав собственности данное жилье.

Однако, покупая жилье с незарегистрированными с законной точки зрения архитектурными изменениями, следует помнить о возможных штрафных санкциях.

Штрафы за незаконную перепланировку

Незаконная перепланировка, которая была выявлена на этапе оформления перехода права собственности на жилье или в последующем процессе эксплуатации, может быть чревата для собственника помещения как административной, так и уголовной ответственностью.

Последняя назначается в том случае, если результаты осуществленных архитектурных изменений нанесли ущерб имуществу соседей или повлекли причинение им телесных повреждений вплоть до гибели.

Административная ответственность является более мягким вариантом наказания.

К ней прибегают как в отношении физических лиц, являющихся собственниками помещений, так и в отношении юридических. Данный вариант ответственности предусматривает следующие штрафные санкции:

  • Для граждан, являющихся собственниками помещений, размер штрафа составит 2 – 2,5 тысячи рублей, при условии, что выявленная перепланировка не нанесла ущерб никому из соседей. Если ущерб был нанесен – размер штрафа увеличивается до пяти тысяч рублей, а также необходимо оплатить нанесенный материальный и моральный ущерб;
  • Для юридических лиц размеры штрафов, если ущерба соседям не было, составят от сорока до пятидесяти тысяч рублей, если ущерб был – до трехста тысяч;
  • На должностных лиц, которые либо незаконно зарегистрировали проведенные изменения, либо не отреагировали на их осуществление, размеры штрафа составят четыре – пять тысяч рублей, если ущерба соседям не было, и до пятидесяти тысяч, если факт нанесения ущерба был выявлен.

Приобретение квартиры с незаконной перепланировкой является своего рода лотереей, так как потенциальному покупателю неизвестно, можно ли было такие изменения осуществлять или нет, а также выявятся ли они при регистрации жилья.

Для того, чтобы минимизировать риски при приобретении квартиры, в которой перепланировка явно была осуществлена, необходимо предварительно проверить законность внесенных в архитектуру квартиры изменения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/s-neuzakonennoj-planirovkoj.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть