Стоимость предварительного договора купли продажи у нотариуса

Содержание

Сколько будет стоить предварительный договор купли продажи по ипотеке у нотариуса

Стоимость предварительного договора купли продажи у нотариуса

Несмотря на то, что сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, все больше граждан выбирают сделку, удостоверенную нотариусом, а не сделку, которая совершается в простой письменной форме.

Еще бы, ведь сделка, удостоверенная нотариусом, это надежность, удобство, защита от мошенников и высокие гарантии безопасности. Прежде всего, нотариус – единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет полную имущественную ответственность за свои возможные ошибки.

Если по вине нотариуса клиенту причинен ущерб, то он будет полностью компенсирован.

Возмещение причиненного нотариусом вреда гарантируется личным страхованием нотариуса, его личным имуществом, коллективным страхованием нотариальной палаты субъекта Российской Федерации и компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты. Нотариус обеспечит юридическую чистоту сделки.

Нет! Дело все в том, что Гражданский кодекс РФ требует сделки с недвижимостью оформлять в письменной форме, иначе они недействительны, ничтожны! -Но ведь Предварительный договор не является договором отчуждения? Зачем же он нужен в письменной форме? -Да, действительно, Вы абсолютно правы.

Это договор о намерениях совершить отчуждение недвижимости от Продавца к Покупателю в будущем. Но! Гражданский кодекс РФ требует соблюдение такой формы Предварительного договора, которая предусмотрена для основного Договора купли-продажи недвижимости, то есть — письменной.

К тому же, до заключения основного договора купли-продажи, Покупатель часто передает Продавцу деньги, задаток или аванс.

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?

Вследствие описанного факта в среднем стоимость услуг по оформлению договора купли продажи квартиры представляется следующим образом:

  • если стоимость приобретаемой квартиры до 1 млн. рублей, цена услуг нотариуса рассчитывается следующим образом – 3 тыс. рублей + 0,4% от суммы сделки (сумма сделки – это стоимость приобретаемой квартиры);
  • если стоимость квартиры от 1 до 10 млн. рублей, цена рассчитывается, как 7 тыс. рублей + 0,2% от суммы сделки;
  • если стоимость квартиры свыше 10 млн. рублей, цена составит – 25 тыс. рублей + 0,1% от суммы сделки.

Фиксированные суммы могут несколько отличаться в зависимости от экономического положения в регионе, но проценты от стоимости квартиры зачастую остаются неизменными.

Если дополнительно нотариусу предстоит заниматься технической работой – подготовкой документов, предстоит заплатить еще от 5 до 10 тыс. рублей.

Стоимость договора купли продажи квартиры

И с регистрацией проблем не будет: нотариус самостоятельно подаст документы в Росреестр. При подаче в электронной форме процедура регистрации перехода права собственности займет один рабочий день, если нотариус подаст документы на бумажном носителе – три дня. Кроме того, с 1 января 2015 года тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью значительно снижены.

Услуги нотариуса обойдутся вам значительно дешевле, чем помощь адвоката, юридического консультанта или риелтора. Так сколько же будет стоить безопасность и удобство? Для начала предлагаем ознакомиться с порядком расчетов нотариального тарифа: За удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, придется заплатить: I.

Сколько стоит сделать у нотариуса предварительный договор купли-продажи дома?

То же самое относится и к договору купли-продажи на квартиру – здесь придется заплатить специалистам, которые сформируют содержание с учетом всей законодательной базы.

Но сколько требуется заплатить за услуги специалистов? Кто должен оплачивать – продавец или покупатель? Последуют ли дополнительные траты? Кто платит Если рассматривать «денежные обязанности» со стороны продавца квартиры и ее покупателя, можно представить следующее: Все документы на квартиру выписку из ЕГРП, справку о состоянии лицевого счета, справки об узаконенной перепланировке – готовит продавец, соответственно, в его обязанности оплатить все «запрошенные государством» суммы В то же время изготовление технического паспорта и прочих подобных документов ложится на плечи продавца стоимость зависит от площади, региона и прочих факторов Все оформление сделки и соответствующее изготовление документов это участь покупателя.

Нужно ли заверять предварительный договор купли-продажи квартиры?

  • если стоимость квартиры от 1 до 10 млн. рублей, цена рассчитывается, как 7 тыс. рублей + 0,2% от суммы сделки;
  • если стоимость квартиры свыше 10 млн. рублей, цена составит – 25 тыс. рублей + 0,1% от суммы сделки.

Важно

Фиксированные суммы могут несколько отличаться в зависимости от экономического положения в регионе, но проценты от стоимости квартиры зачастую остаются неизменными.

Если дополнительно нотариусу предстоит заниматься технической работой – подготовкой документов, предстоит заплатить еще от 5 до 10 тыс.рублей.

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!? До подписания основного соглашения стороны могут заключить предварительный договор.

Он содержит все условия, на которых в дальнейшем будет осуществлена сделка.Этот этап также подразумевает подготовку пакета документов для нотариального сопровождения сделки.

  • за объект стоимостью более 10 миллионов рублей — 23 тысячи рублей и 0,1 процент от части стоимости более 10 миллионов; максимальный размер тарифа — 50 тысяч рублей.

Если стороны являются посторонними лицами, то:

  • за объект стоимостью до или ровно 1 миллион рублей — 3 тысячи и 0,4 процента стоимости;
  • за объект стоимостью от 1 миллиона и до или ровно 10 миллионов рублей — 7 тысяч и 0,2 процента от части стоимости более 1 миллиона рублей;
  • за объект стоимостью от 10 миллионов рублей — 25 тысяч рублей и 0,1 процент от части стоимости, превышающей 10 миллионов; максимальный размер при купле-продаже жилых объектов (помещений и земельных участков) — 100 тысяч рублей.

Если услуга оказана вне нотариального офиса или помещений органов власти (договор купли-продажи нотариус заверил на территории заказчика), то тариф умножается на коэффициент 1,5.
При удостоверении сделки он устанавливает волеизъявление лица, отсутствие пороков его воли, гарантирует наступление тех правовых последствий, которые соответствуют намерениям сторон.

Нотариус обязан идентифицировать личности сторон, разъяснить существо совершаемой сделки и ее последствия, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

Если, покупая или продавая квартиру, вы решили обратиться к нотариусу, то можете быть уверены, что нотариальный акт, обладающий повышенной доказательственной силой, надежно защитит ваши права и интересы, убережет от юридических рисков. Кроме того, что сделка, совершенная с участием нотариуса, надежна, она еще и гораздо менее хлопотна.

Вам не придется никуда бегать – большую часть документов, необходимых для совершения сделки, нотариус запросит в соответствующих органах сам.II.

Другим лицам в зависимости от суммы сделки: – до 1 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,4 % суммы сделки;– свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно – 7 000 рублей + 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;– свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей + 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 000 рублей; Для удобства предлагаем вам ознакомиться и с порядком цен на удостоверение сделки купли-продажи недвижимости: Цена квартиры (миллионы) Родственникам(Супругу, родителям, детям, внукам) Не родственникам 1 000 000 5 000 руб. 7 000 руб. 1 500 000 6 000 руб. 8 000 руб. 2 000 000 7 000 руб. 9 000 руб. 2 500 000 8 000 руб. 10 000 руб. 3 000 000 9 000 руб. 11 000 руб. 5 000 000 13 000 руб. 15 000 руб. 7 000 000 17 000 руб.

Получается, что оплата составленного договора купли-продажи должна производиться покупателем. Здесь же будет присутствовать оплата госпошлины для регистрации сделки в Росреестре и прочие возможные расходы, к примеру, оплата услуг риелторского агентства Возможные денежные траты следует оговаривать заранее – еще на этапе внесения аванса за квартиру, чтобы в дальнейшем не возникли проблемы финансового и организационного характера. Сколько стоит договор купли продажи квартиры Точного ответа на вопрос, сколько стоит договор купли продажи, дать невозможно – здесь следует учитывать регионы и ценовые значения на юридические услуги, а также квалификацию специалиста, оказывающего услугу составления документа.

Обширно можно рассмотреть вопрос, если представить стоимость услуг каждой конторы.

Источник: https://1privilege.ru/skolko-budet-stoit-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-po-ipoteke-u-notariusa/

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка) – Договор купли-продажи недвижимости

Стоимость предварительного договора купли продажи у нотариуса

г. ____________________________                                    «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г.

, код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

            и гр.

РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г.

, код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер)  __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее  «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2. Расчёты по договору

2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет – ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора.

Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя.

Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки.

Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________.  и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3. Задаток

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается.

Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами  в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п.

1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1.

настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

_____________________________________________________________________________

Ф.И.О.                                                                                                                                 подпись

ПОКУПАТЕЛЬ

____________________________________________________________________________

Ф.И.О.                                                                                                                                 подпись

Расписка

Город ________________,                          ____________________________________ года

            Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.

___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.

___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры  от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Денежная сумма мною передана

ФИО                                                                                                            Подпись

Денежная сумма мною получена

Претензий не имею.

ФИО                                                                                                            Подпись

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B_%D0%BE%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B0_%D0%B7%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BA%D0%B0/

Предварительный договор купли продажи квартиры: что это и как составить, образец преддоговора

Стоимость предварительного договора купли продажи у нотариуса

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Кроме основного договора купли-продажи, который выступает главным документом в сделке, может использоваться еще и предварительный. Рассмотрим подробнее этот документ, особенности и правила его составления.

Сделки

Читать нас в Яндекс.Новостях

Это соглашение между покупателем и продавцом о намерении в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Предварительный договор необходим, когда:

  • покупателю не хватает части суммы;
  • покупатель оформляет ипотеку в банке;
  • продавец не успел собрать пакет документов;
  • среди собственников есть несовершеннолетние и необходимо решение органов опеки.

Отличия от основного договора купли-продажи

Основное отличие в том, что в предварительном договоре фиксируются намерения сторон, а не обязательные условия. Также, в отличие от основного, в предварительный договор можно вносить изменения. ПДКП можно аннулировать без дополнительных обязательств, если это будет общим решением всех участников соглашения. Предварительный договор не требует заверения у нотариуса.

Преддоговор не считается основанием для передачи недвижимости в собственность или проведения оплаты.

Юридическая правомерность предварительного договора купли-продажи

Юридическая сила ПДКП регулируется Гражданским кодексом. Поэтому составленные договоренности участники обязаны соблюдать. Если одна сторона не выполнит установленные требования и откажется заключать сделку купли-продажи, то у второй стороны есть право обратиться в суд. Заявление подается спустя 6 месяцев с момента отказа.

Кто составляет договор

Составить договор можно самостоятельно. Это может быть и продавец, и покупатель. Часто это делает третья сторона — риелтор или юрист. Заверять договор нотариально не обязательно.

Как правильно оформить

Преддоговор включает в себя следующие пункты:

  1. Предмет договоренностей.
  2. Цену объекта недвижимости.
  3. Подтверждение дееспособности продавца и покупателя.
  4. Особенности расчета между сторонами договора, включая условия передачи задатка.
  5. Условия основного договора и срок подписания.
  6. Паспортные данные обеих сторон.
  7. Сторону, которая заплатит госпошлину.

Изменения в предварительный договор вносят дополнительным актом. Его подписывают обе стороны, что определяет согласие на внесение изменения условий и сроков.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Срок действия

Срок устанавливается продавцом и покупателем. Если обе стороны не исполняют обязательства в указанный период, то документ теряет юридическую силу. Дату можно определить самостоятельно. Если предварительный договор не фиксирует таких условий, то основной договор подписывается в течение года с момента подписания предварительного.

Разновидности предварительного договора купли-продажи

У первичного соглашения нет строго установленной формы. ПДКП оформляют по-разному в зависимости от ситуации.

ПДКП квартиры для опеки

Законодательство защищает права несовершеннолетних граждан при купле-продаже недвижимости. Если опекун продает жилье, в котором есть доли несовершеннолетних детей, нужно выполнить ряд условий. Необходимо получить разрешение органов опеки. Иногда требуется письменное согласие несовершеннолетнего владельца.

Необходимо подтвердить наличие другого жилья, где за детьми будет закреплена равноценная доля. Условия проживания детей должны стать лучше, а не наоборот.

Если требования органов опеки не будут выполнены в установленный срок, то сделка признается недействительной.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры для опеки

ПДКП квартиры с задатком

Задаток — процентная часть денег от общей стоимости объекта. Он подтверждает, что стороны намерены довести сделку до конца.

При оформлении ПДКП квартиры с задатком обязательно прописывают его размер. Деньги передают только после подписания договора при независимых свидетелях и по расписке. В ней указывается, когда и какая сумма была передана продавцу. Это должно отражаться и в основном договоре.

Согласно законодательству, если покупатель отказывается от сделки, то продавец не возвращает задаток. Если инициатор продавец, то он компенсирует ущерб в размере двух задатков.

Если продавец получил аванс, но часть средств была потрачена на оформление документов для купли-продажи квартиры, то возврат денег производится за вычетом этих трат. Все затраченные средства должны быть подтверждены документально.

Оформление предварительного договора купли-продажи с задатком является наиболее предпочтительным, поскольку имеет последствия для сторон в случае их отказа от сделки.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

ПДКП квартиры от застройщика

Особенность этого договора в том, что его заключают с юридическим лицом. Преддоговор можно заключить, только если дом уже введен в эксплуатацию, а компания-застройщик имеет все документы, подтверждающие право собственности. В случае, если дом еще не готов, строительная компания может заключить с покупателем только договор долевого участия в строительстве.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры от застройщика

ПДКП квартиры по ипотеке

Когда заключение ПДКП проводится на условиях получения ипотечного кредита, третьей стороной договора выступает банк. Он выдает кредит, поэтому нужно получить его согласие.

Преддоговор без согласия банка находится в зоне риска. Это может привести к срыву сделки. Поэтому стоит заранее прописать последствия в случае отказа банка. Если продавцу был выплачен задаток, то необходимо уточнить условия его возврата.

Как правило, банки требуют, чтобы стороны заключали ПДКП и заверяли его у нотариуса. Это дает дополнительные гарантии.

Банк учитывает следующее:

  1. Согласие собственника продать недвижимость.
  2. Стоимость сделки.
  3. Сроки проведения соглашения.
  4. Порядок расчета по соглашению.
  5. Порядок передачи собственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Возможные ошибки

Оформление предварительного договора — сложный процесс. Чтобы избежать ошибок в договоре, нужно:

  1. Проверить, у кого приобретается жилье. У владельца на руках должен быть полный пакет документов. Если куплю-продажу проводит представитель, то необходима доверенность на проведение сделки.
  2. Заранее выяснить, есть ли у квартиры другие собственники, одобряют ли они сделку.
  3. Прописать порядок оплаты, передачу ключей.
  4. Проверить правильность формулировок. Иначе суд может оценить предварительный договор как долговую расписку или договор залога. Это повлияет на то, сможет ли покупатель вернуть свои деньги в случае отказа продавца заключать основной договор.
  5. Зафиксировать в договоре состояние квартиры, наличие и состояние мебели, техники и прочего.
  6. Прописать реальную стоимость жилья. Стоимость недвижимости не должна быть ниже рыночной. Если цена отличается более чем на 20%, налоговые органы имеют законное право доначислить налог и пеню.
  7. Внимательно отнестись к расписке о передаче денег. В ней должны быть подписи, дата, данные обеих сторон, а также присутствовать фраза «материальных претензий не имею».

Правильно оформленный договор исключит судебные разбирательства.

Основания для признания договора недействительным

Основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи служат скрытые обстоятельства и изменения намерений сторон. Расторжение соглашения предварительного договора говорит о прекращении обязательств обеих сторон сделки.

К основаниям для признания ПДКП недействительным относятся:

  • невыполнение каких-либо пунктов договора.
  • неподписание основного документа в установленный срок.
  • неправильное составление и оформление текста договора.

Если у одной стороны есть причины расторгнуть документ, она должна уведомить об этом другую. Если вторая сторона не хочет расторгнуть предварительный договор, то добиться этого можно через суд.

Заключение

Предварительный договор купли-продажи помогает заранее определить условия основного договора и подстраховаться обеим сторонам сделки. Как и любой юридический документ, преддоговор нужно внимательно изучить перед подписанием, а при необходимости можно проконсультироваться с юристом.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург, Подписывайтесь на наш канал в “Яндекс.Дзен”: больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-predvaritelnyy-dogovor-kupliprodazhi-kvartiry-zachem-nuzhen-i-kak-sostavit-172278.html

Советы нотариуса: предварительный договор

Стоимость предварительного договора купли продажи у нотариуса

В этом выпуске нотариус Алексей Комаров отвечает на вопросы о предварительном договоре.

Ведущая – Добрый день, друзья! Сегодня поговорим о том, что такое предварительный договор. Об этом нам расскажет наш гость, нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров. Алексей Викторович, добрый день. Расскажите для начала, что такое предварительный договор.

Алексей Комаров – В моей нотариальной практике он заключается по отношению к приобретаемому недвижимому имуществу. Это, как правило, квартира или доля в квартире, комната.

Обращаются покупатель и продавец для того, чтобы зафиксировать свои договоренности относительно того, что они через определённый период времени, начиная с момента подписания предварительного договора, заключат основной договор. Как правило, это договор купли-продажи, очень редко мены.

Основной смысл такого договора в том, что стороны однозначно решили заключать основной договор купли-продажи на существенных условиях, но пока отложили сделку. И до этого момента стороны решили подтвердить свои намерения заключением предварительного договора.

Когда срок по нему настаёт, они заключают основной.

В.– Теперь перейдем к вопросам наших зрителей. Вопрос поступил от Анатолия: «Нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры, при котором передается часть суммы? Чем может обернуться для покупателя то, что сумма будет уплачена, а основной договор так и не подписан (и соответственно не зарегистрирован)?»

А.К. – Во-первых, предварительный договор не подлежит государственной регистрации.  Стороны, заключая такой договор, могут выбрать лишь форму: простую письменную или нотариальную. Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного. Для последнего предусмотрены такие же формы.

Стороны договариваются по предварительному договору, что они, допустим, в течение шести месяцев заключают основной. То есть в течение этих шести месяцев покупатель либо продавец выходит с письменным предложением о заключении  основного.

Если им не нужно официальное обращение, то также в течение указанного срока по предварительной договоренности приходят, предположим, к нотариусу и заключают основной договор.

Если никто из сторон в течение указанного времени не проявляет инициативу к заключению основного договора, то считается, что они не заинтересованы в этом, и предварительный договор прекращает своё действие.

 Если же одна из сторон в течение указанного срока надлежащим образом выразила свое намерение и отправила проект основного договора другой стороне, то после доставки такого уведомления, считается, что у сторон есть 6 месяцев, чтобы такую сделку заключить.

Если покупатель выражает желание заключить основной договор, а продавец не реагирует, то в таком случае заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора.

Сейчас изменения касаются того, что сам суд вправе принять решение относительно условий основного договора.

Если стороны что-то в предварительном договоре не проговорили и в суде уклоняющаяся сторона говорит, что они не пришли к соглашению по ряду условий и просит не заключать основной договор, то суд в этом случае вправе по своему усмотрению принять решение по заключению основного договора.

В. – Следующий вопрос задает Анна: «По предварительному договору, который имеет признаки смешанного, можно ли взыскать с застройщика неустойку по части не заключения основного договора в оговоренный срок?»

А.К.– Я так полагаю, что здесь вопрос связан с куплей-продажей будущего объекта по договору долевого участия в строительстве. Если посмотреть 214-ФЗ, он предусматривает два основных возможных способа привлечения денежных средств от заинтересованных лиц на момент строительства объекта.

Первый способ – это заключения договора долевого участия в строительстве. Второй, использование жилищного строительного кооператива, т.е приобретение пая.

Третий способ связан с покупкой, так называемых, жилищных облигаций, сертификатов. Но последний вариант редко встречается. Там нет способа приобретения строящегося объекта по предварительному договору.

Поэтому застройщик, который продаёт объект по предварительному договору, нарушает федеральное законодательство.

Говоря о том, что можно взыскивать с застройщика, если Вы заключили предварительный договор, а он не построил вовремя объект, то Вам необходимо выйти с письменным требованием к застройщику. Смотреть те санкции, которые  в зависимости от того, какие условия не исполняет застройщик, предусмотренные 214-ФЗ.

Судебная практика говорит о том, что вне зависимости от того, что стороны заключили, предварительный договор будет квалифицироваться как договор долевого участия в строительстве. И к застройщику будут применяться все те санкции, который предусмотрены одноименным законом.

В. – Следующий вопрос поступил от Аллы: «Имеет ли юридическую силу предварительный договор?»

А.К.– Конечно, имеет, если он заключен в соответствии с требованием законодательства. Такая сделка поименована в Гражданском кодексе.

Если мы говорим о недвижимости, то такой договор должен быть заключен в простой письменной форме или нотариальной. Должен содержать все существенные условия, которые применяются к сделкам с недвижимостью.

Это соглашение должно быть о цене, предмете, о лицах, имеющих право проживать в этом объекте и поименованные стороны сделки.

В. – Рассмотрим вопрос от Анны: «Мы составили предварительный договор на квартиру. Сумму отдали всю, а договор только состоит из подписей и нет печатей. Надежда есть, что нас не обманули?»

А.К. – Надежда есть всегда. Добросовестность участников гражданского оборота закон презюмирует. Он считает, что все должны быть добросовестны, и никто не должен злоупотреблять правом. Это основы принципов гражданского законодательства. Предварительный договор – документ юридический, и его должен составлять юрист, отражая все условия сторон.

В. – Следующий вопрос задает Олег: «Предварительный договор купли-продажи квартиры является официальным документом? Если прошли сроки исполнения договора, а условия не выполнены, и человек не возвращает деньги. Имеются ли основания для возбуждения уголовного дела по статье 159 УК РФ?»

А.К. – Здесь не нужно путать гражданскую ответственность и уголовную. Если мы говорим о последнем, то там свой состав преступления, который необходимо доказать, чтобы привлечь лицо к уголовной ответственности. Если человек заключил много предварительных договоров на один и тот же объект недвижимости или на несколько, собрал деньги, а потом исчез, то явный состав уголовного преступления.

Если он заключил предварительный договор, получил деньги как будущий продавец и не исполняет условия такого договора, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд к понуждению заключения основного. При этом допустимо взыскать неустойку или убытки в том случае, если действие уклоняющейся стороны являются виновными.

В. – Необходимо очень серьезно подходить к подписанию предварительного договора купли-продажи недвижимости. Какие Вы можете дать советы нашим  слушателям?

А.К. – Обращаться к юристу за консультацией, у нотариуса она бесплатная.

В.– Но, к сожалению, мало кто из граждан знает, что консультация у нотариуса бесплатная.

А.К. – Наверное, для этого мы и записываем передачу.

В. – Благодарю Вас за содержательные ответы. А я напоминаю, у нас в эфире была передача “Советы нотариуса”.

Если у вас есть вопросы к нотариусу по теме, отправляйте их по адресу: info@notarykomarov.ru 

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/163_sovety_notariusa_predvarihttps:/

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Стоимость предварительного договора купли продажи у нотариуса

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.

  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора.

Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.

Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».

Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая».

Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2».

Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных.

За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма.

Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.

Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь.

Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора».

За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/pre-sale/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.