Соседи не дают согласие на продажу комнаты

Содержание

Каковы правила продажи комнаты в коммунальной квартире?

Соседи не дают согласие на продажу комнаты

Жильё коммунального типа классифицируется как общая собственность нескольких лиц. Каждый имеет свою долю не только в квартире, но и в общем хозяйстве (кухня, коридор, санузлы).

Важной особенностью процесса регистрации сделки купли-продажи такой недвижимости выступает право соседей на комнаты, что регламентировано Гражданским кодексом РФ.

Потому, чтобы продать комнату в коммунальной квартире, придётся действовать через определённый круг лиц.

С юридической точки зрения такая сделка — одна из самых трудноосуществимых в сфере недвижимости. Для того чтобы процесс продажи доли из коммунальной собственности прошёл успешно, нужно будет изучить определённые правовые нюансы. Лучше всего обратиться за квалифицированной помощью к опытному специалисту. Различают два основных условия, которые делают продажу такой недвижимости возможной:

  1. Владелец комнаты выступает её законным собственником. Если жилая недвижимость является неприватизированной, то она относится к муниципальной собственности. Гражданский кодекс РФ не допускает проведение коммерческих сделок с неприватизированной недвижимостью жилого фонда. Потому необходимо прежде закрепить своё право собственности на юридическом уровне.
  2. Получено разрешение от всех соседей. Согласно первой части статьи № 250 ГК РФ владельцы частей в коммунальной квартире получают преимущественное право покупки. Такое право распространяется только на процесс совершения коммерческой сделки. Её положения, такие как стоимость и условия, остаются одинаковыми и для собственников долей, и для третьих лиц.

Этапы продажи недвижимого имущества из коммунальной собственности

Чтобы успешно осуществить продажу комнаты в коммунальной квартире, владельцу следует:

  • В письменном виде изложить условия сделки и определённую им или уполномоченными службами стоимость.
  • Составить официальное извещение, где обязательно будет указана точная цена и итоговые условия. Такой документ нужно передать всем владельцам частей в коммунальной квартире.
  • Подготовить пакет документов, которые требуются для проведения сделки. В случае если комната разделена между несколькими владельцами, нужно получить письменное согласие от них и заверить его нотариально.
  • Обратиться в паспортный стол, чтобы выписать всех членов семьи из комнаты и получить соответствующий документ о снятии с регистрации.

После того как будут выполнены вышеперечисленные пункты, собственник может оформлять сделку купли-продажи на законных основаниях.

Продажа комнаты: нужно ли получать согласие от соседей?

Как правило, именно соседи становятся основной преградой на пути к оформлению договора, намеренно затягивая процесс продажи. Потому основной сложностью в данном деле выступает обеспечение им права преимущества.

Тем не менее, в упомянутой статье № 250 ГК РФ говорится, что необязательно все соседи должны дать согласие. В случае возникновения конфликта на этой почве собственник должен иметь документальное подтверждение того, что закон не был нарушен, и соседи были поставлены в известность в первую очередь.

Для этого и нужно рассылать письменные уведомления, заверенные у нотариуса:

  1. Всем долевым собственникам коммунальной квартиры.
  2. Районной администрации (или в уполномоченный ЖЭК). Если один из владельцев проживает по договору социального найма, то с юридической стороны собственником выступает муниципальный орган.
  3. Районному органу в делах опеки и попечительства. Такой административный орган следует уведомлять, если один из владельцев является несовершеннолетним или имеет ограниченную дееспособность.

Извещение соседей в письменной форме о своём намерении продать комнату может быть оформлено двумя способами:

  • Продавец составляет его самостоятельно и отправляет по почте. Следует использовать заказную форму отправки с уведомлением.
  • Продавец составляет извещение у нотариуса, заверяет его и так же отправляет по заказной форме.

Такое извещение, помимо условий и стоимости, должно содержать просьбу продавца к соседям-владельцам об отказе от покупки объекта сделки в письменной форме.

Если/когда такой отказ был предоставлен, то его также следует заверить нотариально.

Наличие отказов от всех собственников, позволяет продавцу не соблюдать 30-тидневный срок, который даётся остальным владельцам для изъявления намерения приобрести продаваемую площадь.

Если на протяжении установленного периода от собственников не было получено никакого ответа, то это может рассматриваться с юридической стороны, как отказ. В таком случае, продавец может осуществлять сделку без согласия соседей.

Когда один из соседей выражает намерение приобрести предлагаемую площадь, то продавец обязан заключить сделку купли-продажи именно с ним. Продажа жилья третьему лицу будет являться незаконной.

Осуществить продажу доли третьему лицу можно только по указанной в извещении или более высокой стоимости. Если же жильё будет продано за меньшую сумму, соседи имеют право обжаловать такую сделку и признать её недействительной. По этой же причине не следует указывать в договоре заниженную цену, желая уменьшить процент налогообложения.

Какие документы нужны для оформления сделки

Чтобы зарегистрировать сделку о продаже долевой собственности из коммунальной недвижимости, продавцу потребуется предоставить такие документы:

  • Паспорта всех лиц-участников в сделке.
  • Правоустанавливающую документацию на данную недвижимость.
  • Справку о выписке, подтверждающую, что все жильцы комнаты сняты с регистрации.
  • Извещение, разосланное соседям-собственникам или в соответствующие службы о том, что владелец намерен продать комнату.
  • Заверенное нотариусом разрешение от других собственников на продажу.
  • Выписку из БТИ с полной правовой и технической характеристикой объекта.
  • Кадастровый паспорт помещения.
  • Договор купли-продажи.
  • Акт о приёме-передаче помещения.
  • Разрешение, полученное от органов опеки, если туда направлялось извещение.

Алгоритм действий, если соседи препятствуют сделке

Когда другие собственники препятствуют сделке намеренно, то процесс продажи значительно усложняется для продавца.

Нередко возникает и такая ситуация, когда направить извещение затруднительно, к примеру, если собственник коммунальной квартиры проживает в другом месте, и найти его не представляется возможным.

Соседи могут намеренно избегать получения извещения от продавца. Если отметка о получении данного письма отсутствует, то право собственника на продажу комнаты не может быть реализовано.

Если урегулировать данный вопрос посредством нотариуса или курьерской службы не получилось, и извещение так и не было вручено одному или нескольким соседям, то продавец может оформить договор дарения на потенциального покупателя. В рамках данной ситуации можно действовать таким образом:

  • Оформить дарственную на имя покупателя на определённую часть своей комнаты. После этого продавец может предложить полноправному совладельцу выкупить оставшуюся долю и стать собственником всего помещения.
  • Оформить договор дарения вместо договора купли-продажи на всю площадь доли.

В редких случаях подобная сделка может быть обжалована соседями-собственниками с намерением признать её ничтожной, но доказать реализацию схемы будет очень сложно.

Наилучшим вариантом будет всё-таки законный механизм регистрации купли-продажи.

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/prodazha/prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Чтобы соседи не сорвали продажу комнаты в «коммуналке» – Рынок жилья

Соседи не дают согласие на продажу комнаты

21.11.2012 | 11:00 231902

Самое трудное при продаже комнаты в коммуналке – собрать письменные отказы всех совладельцев квартиры от преимущественного права выкупа. Впрочем, отправка уведомления через нотариуса позволяет потратить на данные формальности не больше месяца.

Сделки с комнатами в коммунальных квартирах никто из риэлторов простыми не назовет. Прежде всего потому, что каждая третья подобная сделка не проходит без конфликтов с соседями.

Новая волна Сегодня на петербургском рынке недвижимости идет новая волна попыток рейдерских захватов квартир. Зачастую именно такая цель преследуется лицами, вывешивающими объявления «Куплю долю в квартире срочно и дорого». На практике механизм захвата выглядит следующим образом.

Некто выкупает долю квартиры у одного из совладельцев, вселяется и начинает вести асоциальный образ жизни. Громкая музыка до утра, шумные гости, пьянки… Особенно это лицо старается шуметь, когда приходят смотреть квартиру потенциальные покупатели, претендующие на остальные доли. Естественно, квартира становится неликвидной.

И собственники остальных комнат вынужденно продают свои доли по дешевке тем самым персонам, которые подселили в квартиру дебошира.

Также, по мнению риэлторов, участились случаи, когда борьба «на выживание» начинается между родственниками.

Впрочем, подавляющее число сделок с долями в Петербурге все же проводится не с «семейными» квартирами, а на рынке «коммуналок». Тем более что последних в городе более ста тысяч.

И, по оценкам Санкт-Петербургской палаты недвижимости, сособственники коммунальной квартиры пытаются мешать совладельцу, который решил продать свою долю, примерно в 25-30% случаев.

«Часто совладельцы устраивают скандалы во время просмотра комнаты потенциальными покупателями, меняют замки на двери или устанавливают дополнительные засовы», – рассказывает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

Правовые подробности В большинстве случаев найти выход из затруднительного положения продавцу и покупателю может помочь только юридическая грамотность.

Напомним: в соответствии со статьей 244 ГК РФ жилье, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Это право бывает двух видов – совместная собственность, без определения долей каждого из собственников. И долевая – где она выражается в виде доли или процентов.

Для порядка еще следует упомянуть такую форму собственности, как раздельная. Это, например, жилье, принадлежавшее одному из супругов до брака и, соответственно, остающееся исключительно в его собственности. Или, например, недвижимость, полученная одним из супругов в дар, в наследство или по иным безвозмездным сделкам.

Наконец, условие о сохранении недвижимостью статуса раздельной собственности может содержаться в брачном договоре. Но пока такие документы – скорее, экзотика, чем правило. И, как предупреждают в Нотариальной палате СПб, Росреестр не регистрирует условия брачных договоров.

Поэтому в случае утери документа доказать что-либо будет затруднительно.

Впрочем, по словам генерального директора ООО «АВЕНТИН-Центр юридических услуг» Сергея Подлевских, на петербургском жилищном рынке квартир, находящихся в совместной собственности, немного. Поэтому далее речь пойдет о долевой собственности. При этом нужно понимать особенности такого владения.

Сергей Подлевских приводит следующий пример. Двое собственников в равных долях владеют двухэтажным домом. И на словах договорились, что один проживает на первом этаже, другой – на втором. Допустим, происходит пожар и второй этаж сгорает.

В этом случае «теряется» не вся собственность второго владельца, а по половине каждого. И второй собственник остается владеть половиной несгоревшего первого этажа. Что ущемляет интересы первого собственника.

Да и продать такую недвижимость можно только в случае, если на это согласны все сособственники.

Иначе говоря, общее право владения далеко не всегда сособственникам удобно.

Шаг к самостоятельности Но ситуация исправима. Если совладельцы намерены самостоятельно распоряжаться своей долей, им следует обратиться к нотариусу. И тот заверит соглашение сторон об определении порядка пользования и владения. Поясним на следующем примере.

В трехкомнатной квартире проживает три собственника. В этом случае в соглашении будет уточняться, кто какой именно долей имущества распоряжается, и, например, кому в какой из комнат жить.

Более того, если порядок пользования определен, каждый из совладельцев вправе сдавать «свою» комнату в наем без согласия других собственников. А в случае раздела общего имущества каждый собственник сможет претендовать именно на «свою» часть жилья.

Продажа такой доли производится по тем же правилам, что и продажа комнаты в коммуналке. Второй и третий сособственники имеют преимущественное право выкупа. В свою очередь, покупателю доли нужно помнить, что сделка будет действительна только при письменном согласии всех совладельцев квартиры.

Наконец, важен и такой нюанс. Выраженная в долях либо процентах доля означает владение не только частью квартиры, а и общим имуществом дома. Доли всех собственников суммируются, и каждый оказывается собственником соразмерной части общего имущества.

Продажа

Студия|11 м2|2/4 этаж

1 650 000 ₽

Фурштатская, 50

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|26 м2|2/3 этаж

1 670 000 ₽

Хвойный, 32

Показать номер

Продажа

Студия|11 м2|2/5 этаж

1 750 000 ₽

Фурштатская, 54

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|31 м2|1/5 этаж

1 770 000 ₽

д. Керро, 143

Показать номер

Преимущество соседей
Как говорилось выше, и в «семейной» квартире, и в «коммуналке» сособственники имеют преимущественное право приобретения продающейся комнаты (доли).

Это значит, поясняют юристы «Центра риэлторских услуг», что о намерениях продать свою собственность продавец обязан уведомить всех сособственников. И те при желании сами могут выкупить комнату на предложенных продавцом условиях. Уведомление должно содержать назначенную продавцом цену и другие условия сделки.

Если у продавца хорошие отношения с соседями и те на комнату не претендуют, он может сам собрать их отказы от покупки в письменной форме. Также уведомление можно отправить телеграммой. Но, советуют риэлторы, лучше – чтобы это было заказное письмо с уведомлением о вручении и описью содержимого.

И отправлял этот документ нотариус. Если же продавец в этом уведомлении напишет одну цену, а потом продаст жилье «на сторону» по более низкой, каждый из сособственников будет в праве в течение трех месяцев опротестовать сделку в судебном порядке.

А если желание купить комнату выразит не один сособственник, а несколько, продавец будет выбирать, с кем иметь дело, по своему усмотрению. Продавать же «на сторону» можно только в случае отказа совладельцев квартиры.

Спрятаться не удастся На первый взгляд такие правила позволяют совладельцам, не желающим допустить продажу комнаты постороннему лицу, препятствовать сделке бесконечно долго. Хитрость первая – скрываться от уведомления. Не секрет, что многие совладельцы давно живут по другим адресам.

Но, как поясняют в Нотариальной палате СПб, нотариус отправляет два письма – по месту прописки сособственника и по месту нахождения продаваемого имущества. Ждет месяц и отсутствие ответа считает отказом. А далее выдает свидетельство, что сособственник своим правом преимущественного выкупа не воспользовался.

Мотивация следующая: право собственности налагает на владельца определенные обязанности и хотя бы раз в месяц он должен появиться по адресу своего владения и познакомиться с пришедшей почтой. Хитрость вторая – в ответ на уведомление заявлять, что готов приобрести выставляемую на продажу долю. Но пока нет денег.

Поэтому, дескать, подождите, пока накоплю. Но и такой подход не способен остановить продажу. Как поясняет Сергей Подлевских, даже при явной заинтересованности одного из соседей продавец не обязан ждать дольше месяца.

Кстати, в свою очередь, стороннему покупателю лучше не верить на слово продавцу, что все сособственники уведомлены, а убедиться в этом лично. Узнать реальное число совладельцев можно, запросив в Росреестре выписку из ЕГРП.

Справедливости ради следует уточнить, что продавец комнаты вообще может уклониться от обязанности предлагать соседям воспользоваться преимущественным правом выкупа. Но в этом случае он будет нарушать закон: продавец получает деньги в конверте, а комнату оформляет на покупателя через договор дарения.

Естественно, в данной ситуации права совладельцев будут нарушены. Но, как признают участники рынка, зачастую сособственники в судебном порядке ничего доказать не могут. Ведь даже факт публикации в СМИ объявления о продаже комнаты не является прямым доказательством продажи. Продавец спокойно может заявить, что сначала хотел продать, а потом передумал и «подарил хорошему человеку».

Теоретически предложение доли в находящейся в общей собственности квартире интересно гражданам, желающим получить петербургскую регистрацию (прописку). Ведь собственник имеет полное право прописаться в купленной им доле, и размер доли не будет иметь значения.

Кроме того, новый владелец сможет прописать своих детей в возрасте до 14 лет. Но на рынке уже присутствуют специализированные агентства, распродающие квартиры «под прописку» буквально по метру.

И такой вариант решения проблемы с регистрацией обойдется гораздо дешевле.

Игорь Чубаха   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/97760/

Сосед не дает согласие на продажу комнаты

Соседи не дают согласие на продажу комнаты

Есть два основных варианта получения отказа от права преимущественной покупки. Первый – пригласить всех владельцев к нотариусу и там оформить официальные отказы. За это придется заплатить. Второй – собрать всех собственников в регистрационной палате, когда будете подавать документы на госрегистрацию сделки, где ваши соседи напишут в приемной официальные отказы.

Продажа комнаты, как правило, сопровождается немного большими неудобствами, чем продажа квартиры. Кроме сбора всех документов, потребуется и отказ соседей от покупки комнаты. Но продать комнату все же возможно, даже если соседи упираются и не хотят писать официальный отказ.

Процесс продажи комнаты в коммунальной квартире

С одной стороны всё кажется простым и ясным, но есть моменты, которые могут усложнить и затянуть процесс продажи.

Например, соседи могут оказывать всяческое противодействие при продаже комнаты, тянуть время, отказываться давать письменный отказ от преимущественного права покупки или идти к нотариусу и т.д.

Бывают ситуации, когда продавцу неизвестно реальное место жительства другого или других собственников.

В течение месяца соседи обязаны: либо отказаться от покупки, либо приобрести продаваемую комнату. Подписи отказавшихся от покупки желательно заверить у нотариуса. Если же в квартире есть не приватизированные комнаты, то отказ от покупки надо получать от муниципалитета. После чего продавец имеет право продать свою комнату любому другому лицу, но по цене не ниже, чем было предложено соседям.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире

Для этого потребуется отсутствие информации о гражданине в продолжение года. При написании заявления о безвестно отсутствующем человеке важно указать, что основанием обращения в суд служит необходимость соблюдения преимущественного права приобретения комнаты.

  1. Определение условий продажи недвижимости.
  2. Соблюдение преимущественного права – направление уведомлений о продаже соседям.
  3. Получение отказа, согласия или молчание в течение месяца свидетельствует о выполнении одного из главных условий.
  4. Поиск покупателя со стороны.
  5. Составление договора продажи.
  6. Регистрация права собственности.
  7. Передача средств и ключей от недвижимости.
  8. Необходимые документы.

Комната с соседями: как правильно оформить продажу комнаты в коммунальной квартире

Очень важно выполнить требование о преимущественном праве покупки, так как в случае его нарушения любой собственник коммунальной квартиры может через суд потребовать восстановления своих прав и отмены возможной сделки, совершенной или планируемой. Тогда суд переведет на него права покупателя, даже если на комнату уже есть другой покупатель.

Прежде всего, необходимо сообщить остальным собственникам коммунальной квартиры о планируемой продаже. Жилищный Кодекс РФ дает им преимущественное право покупки комнаты. При этом помните, что других особых прав или прерогатив (на снижение цены, изменение других условий продажи) соседям по коммунальной квартире закон не дает.

Но это вовсе не значит, что ваша дочь должна спрашивать разрешение у соседей, чтобы продать свою комнату. Важно только соблюсти определенную процедуру уведомления собственников соседних комнат, и тогда при продаже не возникнет никаких проблем.

Итак, еще до того, как найдется покупатель, ваша дочь должна отправить всем собственникам соседних комнат письменное уведомление о продаже (см. образец). Нужно указать там реальную цену, за которую будет продаваться комната.

Такие письма нужно отправить каждому соседу-собственнику заказным письмом с уведомлением о доставке.

Если кто-то из них захочет купить комнату, он должен сделать это в течение месяца после того, как получит ваше письмо.

То есть если соседка, например, скажет, что хочет купить комнату, а сама намеренно будет откладывать сделку больше чем на месяц, то ваша дочь может смело искать другого покупателя. Ждать дольше этого срока она не обязана.

Я много лет выписываю ваше издание, читаю от корки до корки, помогите мне! У моей дочери в собственности комната в коммунальной квартире. Она хочет ее продать, а соседка говорит, что не даст на это согласия, а без этого мы ее не продадим. Да еще грозит, что скажет своему молодому человеку, и он моей дочери «устроит». Как нам быть?

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продать комнату в коммунальной квартире в сегодняшних условиях достаточно хлопотно. Для этого может понадобиться немало времени. Нужно будет выяснить статус квартиры, правильно оформить документы на продажу, найти подходящего покупателя.

При этом надо помнить, что у соседей есть преимущественное право покупки. Именно из-за этого часто возникают различные трудности, когда не получается найти соседей, или же они отказываются от получения извещения о продаже.

  • Оформить уведомление о продаже, в котором указывается цена объекта. Желательно, чтобы извещение было нотариально заверено.
  • Подготовить пакет необходимых для продажи документов.
  • В том случае, когда у комнаты есть несколько собственников, необходимо получить от них разрешение на продажу. Этот документ в обязательном порядке заверяется нотариусом.
  • Получить в паспортном столе справку, что в комнате никто не проживает; если же в квартире прописаны жильцы, необходимо их выписать.
  • Отправить всем соседям уведомление о продаже.
  • Оформить сделку с кем-то из соседей или с другим покупателем, если соседи отказались от приобретения имущества, что подтверждено нотариусом или же имеет другие доказательства, которые будут считаться таковыми в суде.

Интересное:  Окато у ип есть или нет

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.

  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.

  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделки с недвижимостью

Продать можете. В соответствие с Гражданским Кодексом РФ, участники долевой собственности, письменно извещенные о продаже, могут в течение 1 месяца купить продаваемую долю. В противном случае Вы можете продать комнату любому лицу после истечения указанного срока.

Но дело в том, что при отсутствии согласия соседей у Вашего покупателя возникнут проблемы с государственной регистрацией права собственности.

В соответствие со статьей 24 Закона РФ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для регистрации права собственности на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество должны быть предоставлены согласия сособственников (соседей) на такую государственную регистрацию.

При их отсутствии регистрация приостанавливается на 2 месяца, ГБР извещает соседей о необходимости предоставить свои возражения против данной регистрации. Если соседи представят свои возражения (не важно в чем они заключаются), ГБР отказывает в регистрации и предлагает сторонам обратиться в суд.

Если в двухмесячный срок таких возражений не поступит, ГБР зарегистрирует право собственности покупателя комнаты. Таким образом, Ваш покупатель может или согласится преодолеть вышеуказанные трудности, или отказаться от такой покупки. Вам остается добиваться взаимопонимания с соседями, или искать покупателя, который не ищет легких путей.

Интересное:  За третьего ребенка земля или квартира

Не совсем. Преимущественное право покупки распространяется только на случаи продажи комнаты постороннему лицу. При продаже доли одному из сособственников, данное право не действует. Другое дело — регистрация права собственности покупателя (смотри пункт 2).

Вам с покупателем целесообразно совершать сделку, и в случае получения отказа в регистрации обращаться в суд. Вряд ли Ваш «несогласный с ценой» сосед сможет представить суду какие-либо существенные доводы и возражения.

Кроме того, если Вы согласитесь на предъявленные требования, другой сосед может создать аналогичные препятствия в продаже комнаты.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Соответствующие уведомления требуется отправить жителям коммунальной квартиры с правами собственника. При наличии квартир без чьей-либо приватизации соответствующее уведомление направляется органу власти, отвечающему за управление муниципальным имуществом.

  • Получение денег от покупателей. Просто тип договора будет оформлен другой.
  • Оформить на имя потенциальных покупателей договор дарения. Но лишь для части доли. В этом случае покупатель как бы становится соседом собственника. Потом можно предложить выкупить всю комнату целиком.

Можно ли продать комнату без согласия соседей

Продажа комнаты в коммунальной квартире регулируется статьями Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором и предусматривается получение согласия соседей.

Если комната приватизирована, собственник может продать её не спрашивая муниципалитет или кого-то ещё. При этом соседи, проживающие в той же квартире, имеют первоочерёдное право на покупку жилплощади.

Этим правом ни в коем случае нельзя пренебрегать, даже когда на комнату у собственника есть покупатель со стороны.

Продать комнату в коммунальной квартире гораздо сложнее, чем алогичную долю в приватизированном жилье, поскольку недвижимость не является частной и принадлежит в первую очередь муниципалитету.

Трудности возникают, когда на одной такой жилплощади проживают посторонние люди, не обременённые родственными связями.

Чаще всего это обусловлено тем, что соседи хотят купить комнату дешевле, чем за неё требует продавец или препятствуют сделке из-за недружественных отношений.

18 Авг 2018      glavurist         398      

Источник: https://mainurist.ru/nalogovoe-pravo/sosed-ne-daet-soglasie-na-prodazhu-komnaty

Когда необходимо получить согласие соседей на проведение действий с квартирой?

Соседи не дают согласие на продажу комнаты

Каждый человек, будучи собственником квартиры, имеет право на выполнение любых действий в отношении своего жилья – продавать либо сдавать в аренду, делить на доли, оформлять временную прописку, проводить ремонтные работы и прочее. Но в ряде случаев установлены ограничения.

Так, одни действия запрещены на законодательном уровне, например, как в случае с незаконной перепланировкой, а другие — требуют обязательного согласования с соседями (если собственность находится в многоэтажном доме либо коммунальной квартире).

Среди наиболее распространенных случаев, для которых нужно согласие соседей, можно выделить:

  • продажа жилья, в частности продажа комнаты в коммунальной квартире;
  • регистрация третьего лица;
  • передача недвижимости в аренду;
  • проведение перепланировки;
  • ремонтные работы.

Каждый случай необходимо рассматривать в отдельности, так как могут быть разные обстоятельства, связанные с проведением сложных юридических процедур и с оформлением необходимой документации.

Требуется ли согласие соседей при продаже жилого объекта?

Если речь идет о продаже комнаты в коммунальной квартире, то продавец обязан известить о своем намерении остальных собственников жилья. Ведь в соответствии с Жилищным кодексом РФ остальные владельцы комнат имеют первоочередное право на выкуп.

Уведомление должно быть оформлено в письменной форме с указанием стоимости на жилье и других условий, на которых будет осуществляться сделка.

В течение 30 дней соседи должны сообщить о принятом решении и, если оно будет отрицательным, собственник имеет право продать имущество третьему лицу по стоимости не менее, чем заявлено в уведомлении.

Но стоит помнить, что в случае отсутствия письменного уведомления, сделка может быть признанна недействительной.

Регистрация третьего лица

Если гражданин является собственником жилья, то все вопросы с пропиской людей он волен решать самостоятельно. Ничем не ограниченное право позволяет ему регистрировать на своей жилплощади супруга, детей, родственников и др., обратившись в официальную организацию и предъявив документы о владении жильем.

Если же собственников несколько, для прописки других лиц необходимо иметь согласие всех владельцев в письменном виде. Исключением может быть оформление регистрации несовершеннолетним детям, так как в этом случае достаточно, чтобы родитель был прописан на территории жилья.

Передача жилья в аренду

В данном случае согласие жильцов также будет необходимо лишь относительно сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире, потому что они являются долевыми собственниками.

При передаче жилья в пользование третьим лицам необходимо получить разрешение всех владельцев и совладельцев собственности. В данном случае речь идет о собственниках.

Ремонтные работы и перепланировка

Перепланировка и ремонтные работы, как правило, вызывают наибольшее количество вопросов в отношениях с соседями.

Так, если собственники жилья планируют ремонтные работы на объектах общедомового использования либо расширение жилплощади за счет последних (подвала, чердака, тамбура), то эти действия в обязательном порядке должны быть согласованы с другими жильцами.

К объектам общего использования в многоквартирных домах согласно Жилищному кодексу РФ относят:

  • чердаки;
  • подвалы;
  • коридоры;
  • лестничные площадки;
  • технические этажи и прочие помещения.

Относительно обычного ремонта в квартире согласие соседей не понадобится. Но стоит учитывать режим проведения ремонтных работ. Во избежание проблем важно соблюдать регламент, иначе в случае нарушения режима гражданин на основании жалоб со стороны соседей может быть привлечен к ответственности. Есть даже большая вероятность назначения штрафных санкций.

Если же владелец решил делать перепланировку квартиры, то для проведения некоторых работ он должен получить письменное разрешение не только совладельцев, но и соседей, а также согласовать реконструкцию с органами БТИ. В случае самовольного проведения работ, соседи могут подать жалобу, и тогда придется возвращать квартиру в прежний вид.

Как вы видите, разрешение соседей требуется не во всех ситуациях, а только в тех, что определены действующим законодательством. Разрешение необходимо оформлять в письменном виде, а иногда и с заверением у нотариуса.

Если вы сомневаетесь в правильности выполнения действий в отношении своей квартиры, обращайтесь в АН «МИЭЛЬ – Чистые пруды». Наши юристы дадут квалифицированную консультацию и помогут юридически правильно оформить необходимые документы. Обращаем ваше внимание, что все действия будут осуществлены в соответствии с правовым полем. Ждем вас у нас уже в ближайшее время!

Компания «МИЭЛЬ» поможет вам со сбором необходимых документов для снятия обременения с объекта недвижимости и закрытия ипотечного кредита. Обращайтесь к нашим специалистам за консультацией или помощью. Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или посетите наш в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, город Москва.

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(8 4,88 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/pokupka-kvartir/chto-ne-sleduet-delat-s-kvartiroj-bez-soglasiya-sosedej/

Как продать комнату без согласия соседей

Соседи не дают согласие на продажу комнаты

Все интересующие Вас вопросы Вы можете задать нашему юристу. Консультация с юристом бесплатна. Введите свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана – это быстро и бесплатно. Также можете позвонить нам по бесплатным номерам: 8 (800) 700-98-06 — все регионы РФ.

Звонки принимаются круглосуточно.

Данную статью хочу начать с того, почему вообще необходимо согласие соседей на продажу Вашей комнаты.

Да, действительно! У других собственников по коммунальной квартире есть преимущественное право покупки Вашей комнаты.

Преимущественное право покупки – что вообще это значит? Если опираться на закон, то прежде, чес начать продажу комнаты третьим сторонним лицам, вам в обязательном порядке необходимо предложить выкупить ее у вас соседям по коммунальной квартире. И то, что вы с соседями мягко сказать не дружите, не будет оправданием.

А помимо всего прочего, могут быть и такие препятствия, как, Вы просто напросто не знаете, где они проживают. То есть, комната в коммуналке принадлежит им по праву собственности, а постоянно проживают они в другом месте, о котором Вы не имеете представления.  Также могут быть очень напряженные конфликтные отношения.

В данной ситуации они могут поступить, как говориться, ни себе, ни людям.  Они и сами ее не купят у вас, и палок в колеса наставляют, что вы не сможете ее никому продать. Сделать это они смогут с легкостью. Одного аморального поведения хватит, чтобы покупатели не пошли на сделку. Никто не хочет иметь плохих соседей.

Как можно обойти право преимущественной продажи доли?

Самым распространенным способом продать квартиру третьим лицам, без согласия других соседей, является продажа ее по договору дарения.

Но, как выход из этой ситуации, этот способ очень плохой, и рекомендуется прибегать к нему, в самом крайнем случае. Почему? Да потому что, риск признания такой сделки ничтожной очень велик. И сделать это можно очень просто.

Нужно всего лишь доказать, что она была притворной, то есть заведомо ложной.   Да и вообще, найти клиента (покупателя), который согласиться приобрести у Вас комнату не по договору купли-продажи, а по договору дарения очень сложно, а подчас и вообще невозможно.

Сделать это можно путем очень низкой цены, но в этом случае получится, что вам не выгодно.

Но, есть еще и такой вариант, как продажа квартиры по договору дарения, но сделать это за два раза. Это минимизирует риск покупателя.

Продажа доли в квартире по договору дарения

Для того чтобы покупатель квартиры согласился на дарственную, можно предложить ему оформить ее за два шага.

Сначала, Вы как бы дарите ему мизерную долю от вашей комнаты, например, 1/20, а все остальное уже продаете по договору купли-продажи.

С приобретением 1/20 он становится полноправным собственником комнаты, и в дальнейшем, чтобы ему продать все остальное, не нужно спрашивать об этом остальных соседей.

Но, в этом случае рискуете Вы. Покупатель, получив в дар долю в квартире, может отказаться выкупать остальное. И уже с этой комнатой вам точно уже ничего не сделать, покупателей на нее не найти.

Почему покупатель может так сделать? Тут все очень просто, дабы уронить Вас в цене. Он может заявить, что выкупит все остальное, только с хорошей скидкой. А если вы ему не уступите, то о ничего и не потеряет.

Как продать свою долю в коммунальной квартире третьим лицам правильно?

Самый простой, и правильный вариант будет – это получить согласие от соседей на продажу Вашей доли. Для этого Вам необходимо все зафиксировать документально. Соседи должны будут написать отказ от преимущественного права покупки вашей доли в квартире.

Только потом, имея на руках данный документ, Вы сможете зарегистрировать сделку купли-продажи в росреестре. И только после регистрации сделки гос.органом перейдет права собственности к новому покупателю.

Для продажи доли в коммунальной квартире,  отказ соседей от преимущественного права покупки, является обязательным документом для предоставления в регистрирующий орган.

Если Вам самим никак получить отказ по любой причине, в этом случае, Вы можете обратиться за помощью к нотариусу.

Нотариус составит письмо другим собственникам, в котором будет предложено им купить у Вас долю в квартире. Данный документ Вы заверите своей подписью. Вопрос доставки этого документа до других собственников нотариус возьмет на себя.

После того, как нотариус получит отказ, от выкупа вышей доли другими собственниками или отказ в получении данного письма, он выдаст Вам на руки документ, им составленный и заверенный, что право преимущественного выкупа Вами было соблюдено по всем правилам закона.

Вам также может быть интересно:

Но, это не единственный способ продажи своей доли в квартире. Все дело в том, что регистрирующая палата также принимает документ, заверенный Почтой России.

Для этого Вам необходимо на почте отправить телеграмму другим собственникам коммунальной квартиры, с теми же условиями продажи, с которыми вы продадите квартиру третьим лицам.

Но, не забудьте проставить отметку на почте об отказе в получении данной телеграммы. Либо почта поставит отметку о невозможности доставки данному абоненту.

Также долю в  квартире можно продать не только по договору купли-продажи, но и по договору мены. Для этого договора будут действовать все вышеперечисленные условия.

Если в коммунальной квартире у вас три и более собственников, и один из них хочет выкупить у вас долю. В этом случае оповещать о продаже и брать у них отказ нет необходимости, так как право преимущественного выкупа вы не нарушите.

НазадВперед -Покупка квартиры с незаконной перепланировкой
Напишите, пожалуйста, свое мнение

Пишите отзывы по теме.Не пишите пустых фраз!

Источник: http://rusrealtys.ru/realty/153-kak-prodat-komnatu-bez-soglasiya-sosedey.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.