Согласие соседей по коммуналке на продажу

Содержание

Комната в общежитии и коммуналке: особенности продажи и покупки

Согласие соседей по коммуналке на продажу

Операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, всегда сложнее аналогичных сделок с жилыми объектами, владеют которыми единоличные хозяева. В этой статье мы выясним, каковы особенности продажи и покупки комнаты в коммунальной квартире, общежитии, на что следует обратить внимание, чтобы дело свершилось максимально быстро, гладко, успешно, прочитайте нашу статью.

Приватизация – обязательна

В первую очередь, отметим, что продать (и, соответственно, купить) можно только приватизированную недвижимость, находящуюся в собственности у конкретного человека, а не у городского муниципалитета.

Поэтому первое, с чего нужно начать, чтобы продать комнату в коммуналке или общежитии, это приватизировать ее.

Если с коммунальной квартирой все более-менее понятно и стандартно (процесс приватизации ее части практически ничем не отличается от аналогичной процедуры с отдельной жилплощадью в обычном доме), то с общежитием вопрос несколько усложняется.

Дело в том, что приватизировать комнату в общежитии можно только в том случае, если оно состоит на балансе у местных муниципальных органов и не относится к активам специализированного жилищного фонда (общежития для студентов, сотрудников какой-либо организации и т.п.). Строение должно быть пригодно для постоянного проживания, использоваться по назначению, с жильцами заключены договора социального найма. Комната, которую собираются приватизировать и впоследствии продать, должна обладать статусом жилого помещения.

В связи с вышесказанным, главный совет, который можно дать тем, кто интересуется, как без «подвоха» купить комнату в общежитии, таков: проверяйте законность прав продавца на недвижимость (это легко подтвердить выпиской из ЕГРП).

Обратите внимание, как была осуществлена приватизация жилья, мирным путем или по решению суда в случае споров с сособственниками, балансодержателем. Это особенно актуально, если с момента приватизации не прошло 3 года (не истек срок исковой давности).

Если комната в общежитии была переведена в личную собственность нелегально (или не совсем легально), ее могут забрать у владельца, одновременно признав в судебном порядке недействительность купли-продажи.

В остальном, различий между механизмами продажи комнаты в общежитии и в коммуналке нет. Подробности процесса – далее.

У соседей – преимущества

Итак, как продать комнату в коммунальной квартире или общежитии? Первым делом необходимо поставить в известность о вашем решении соседей по коммуналке.

Это связано с тем, что закон наделяет их правами приоритетных покупателей. То есть, если владельцы других комнат по соседству изъявят желание приобрести вашу жилплощадь, вы обязаны продать ее им, а не третьим лицам.

Разумеется, на своих условиях, по самостоятельно установленной цене.

Чтобы соблюсти предписание, нужно за месяц до предполагаемой продажи разослать соседям письменные извещения с уведомлением о вручении. Можно это сделать через почту, заказными письмами, но лучше – подключив нотариуса.

В дальнейшем вам потребуется официально доказать, что никто из совладельцев не пожелал выкупить у вас имущество (если так и произойдет).

В извещении должны быть указаны условия продажи, цена жилплощади, ее характеристики, адрес.

Уточним, что извещать о намерениях реализации комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры, необходимо только собственников остальных ее долей, а не всех, кто прописан там. Если среди соседей-сособственников имеются несовершеннолетние дети, требуется отправить подобные извещения и в органы опеки.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии

Выждав 30 суток со дня рассылки извещений, можно приступать к непосредственному процессу реализации жилого имущества (соответственно, покупателем может стать и кто-то из соседей).

Если удастся получить письменные отказы владельцев других помещений в коммуналке от покупки вашей доли раньше установленного срока (1 месяц), продажу можно осуществить сразу же, как только бумаги окажутся у вас на руках.

Бывает и такое, что купить соседнюю жилплощадь проявляют желание несколько человек одновременно. Выбирать, кому именно продать имущество, волен сам продавец.

Кстати, продавец вовсе не обязан предупреждать о своих планах родственников или членов семьи, если они не являются законными совладельцами, а просто проживают/прописаны в комнате. Но это, прежде всего, вопрос этики и человеческих взаимоотношений. А вот без письменного согласия на продажу сособственников недвижимости ему не обойтись.

Обозначим порядок продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии:

  1. Подготовка документов.
  2. Поиск покупателя (если это третье лицо, а не сосед, готовый выкупить ваши квадратные метры).
  3. Снятие с регистрации по месту жительства всех прописанных на продаваемой жилплощади.
  4. Составление договора купли-продажи.
  5. Подписание договора с покупателем, осуществление расчета.
  6. Передача объекта новому владельцу (составляется акт о приеме-передаче комнаты).

Список необходимых документов:

  • паспорта всех собственников комнаты, если их несколько;
  • разрешение на продажу недвижимости от совладельцев (при их наличии);
  • согласие на сделку органов опеки, если один из совладельцев – несовершеннолетний;
  • почтовые уведомления о вручении извещений собственникам других долей в коммуналке о намерениях продать комнату, либо нотариально заверенное подтверждение о соблюдении данного условия;
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • кадастровый паспорт, справка из БТИ с экспликацией помещения;
  • справка из домоуправления о том, что в комнате никто не прописан;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Сделка заключается у нотариуса, экземпляры договора выдаются продавцу и покупателю. После осуществляется регистрация права собственности на недвижимость нового владельца (можно оформить самостоятельно или, за определенную плату, через того же нотариуса).

Подводные камни продажи и покупки комнаты в коммуналке

Хорошо, когда все хорошо (извиняемся за тавтологию). Но в ходе продажи или покупки комнаты в коммунальной квартире нередко имеют место и «подводные камни», опасные для обеих сторон.

Так, соседи по коммуналке могут сознательно препятствовать продаже комнаты (или уведомить о своих намерениях некоторых из них не представляется возможным).

Чтобы не зависеть от чужих решений, можно оформить отчуждение жилой площади в виде дарения новому владельцу.

Однако в данном случае хозяин комнаты рискует остаться и без денег, и без жилья – порядочность покупателя и тот факт, что он в полной мере рассчитается за «подарок» невозможно гарантировать.

Другой вариант – подарить покупателю малую часть недвижимости, а затем, как уже полноправному соседу, совладельцу квартиры, продать оставшуюся жилплощадь. При таком раскладе рискует уже покупатель: «легальные» соседи, противостоящие этому соглашению, могут оспорить сделку как притворную, доказав в суде ее фиктивность (что, правда, не всегда осуществимо).

Еще один важный момент. Цена комнаты, указанная в договоре купли-продажи, должна быть не ниже заявленной в извещениях другим хозяевам коммуналки.

По закону, владелец доли в коммунальной квартире не может продать ее третьему лицу дешевле, чем предлагал своим соседям.

В противном случае, собственники соседних помещений могут также инициировать признание сделки недействительной ввиду ее неправомерности.

Подобные инциденты не исключены, если продавец намеренно завысил стоимость своей комнаты в извещениях, чтобы продать ее третьему лицу, или же участники сделки банально договорились сэкономить на налогах. Вывод: в интересах покупателя проконтролировать, чтобы в документах фигурировали реальные цифры. Юридическая безопасность – прежде всего.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/poryadok-kupli-prodazhi-komnaty-v-kommune

Как продать коммунальную квартиру?

Согласие соседей по коммуналке на продажу

Как выгодно можно продать коммунальную квартиру? Данный вопрос достаточно индивидуален. Процесс подразумевает множество причин: расположение, а также состояние и желание покупателя совершить сделку быстро.

Практически все владельцы коммунальных квартир стараются продать свою недвижимость в самые маленькие сроки. Адекватные сроки для продажи такого типа жилья составляют от месяц-полтора.

Если квартира стоит на рынке продаж достаточно долгое время, значит она неудачная. В таком случае лучше всего подумать о другом варианте реализации квартиры.

Для начала необходимо оценить состояние, документы на нее, соседи и местоположение, а также другие немаловажные факторы.

Не стоит слишком сильно поднимать цену, иначе это будет провал. Сделка всегда заключается по принципу: продавец продает дороже, а покупатель хочет заплатить поменьше. Поэтому, перед тем, как продать всю коммунальную квартиру, необходимо ознакомится с некоторыми трудностями в данном процессе.

Как продать всю коммуналку 2020

Сделка по продаже коммуналки никак не может пройти быстро, это зависит от собственников других комнат. Данный процесс не сильно отличается от продажи квартиры. От продавца требуется всего лишь придерживаться очередности. После того, как вопрос с соседями будет решен, необходимо указать условия, это:

  • Стоимость комнаты и требуемый задаток;
  • Временные рамки оплаты;
  • Сроки освобождения комнаты.

Условия продажи жилплощади менять запрещено. В противном случае потребуется новое уведомление.

Как продать коммунальную квартиру. Трудности, с которыми можно столкнуться

Перед тем, как выяснить все нюансы продажи, необходимо разобраться, что такое коммунальная квартира. Это собственность, в которой каждый владелец имеет свою долю.

Из данного понятия можно разобраться, что:

  • Самая первая трудность в продаже является согласие других собственников. Каждый человек задумывается над своей выгодой и многие могут просто отказаться от продажи своей доли. Некоторые могут отказать по одной причине, что желают сами приобрести долю продавца, чтобы соединить и расширить свои границы. В таком случае сделка может состояться, если продавец своей доли не имеет определенного покупателя и стоимости. Но если человек уже договорился с конкретным покупателем о подходящей для него цене, то согласие от других собственников получить будет крайне непросто;
  • Следующая преграда заключается в том, что остальные доли могут быть записаны на несовершеннолетних детей. При таком раскладе никак не обойтись без разрешения органов муниципалитета. В такой ситуации ни в коем случае не стоит ругаться с соседями. А если назревает конфликт, то лучше постараться его избежать, так как соседи играют в продаже доли не последнюю роль;

Сложность №3 подразумевает недееспособных соседей или их отсутствие. То есть, какой-либо собственник просто не проживает на своей жилплощади, а находится либо в другой стране, либо в другом городе. В данном случае есть несколько вариантов: если имеются контакты данного человека, значит нотариус отсылает ему уведомление о продаже доли по той или иной стоимости.

Если он никак не отреагировал на данный документ, то спустя месяц считается, что он не имеет никаких возражений по этому поводу. Но если никаких контактов не имеется, то продать долю будет очень сложно и потребуется достаточно много времени.

Продавцу необходимо обращаться самостоятельно в правоохранительные органы для вынесения ими решения о том, что тот человек считается без вести пропавшим.

Необходимые документы для продажи

Для осуществления сделки необходимы следующие документы:

  1. Документы, подтверждающие права собственника.
  2. Свидетельство государственной регистрации права.
  3. Отказ всех соседей от покупки доли, заверенные нотариусом.
  4. Разрешение муниципалитета на продажу доли, если она записана на несовершеннолетнего ребенка.
  5. Кадастровый паспорт и техническое свидетельство.
  6. Согласие от второго супруга, если жилплощадь была приобретена в браке.
  7. Паспорт продавца.

Это стандартный список документов, но могут возникнуть различные сложности и лучше подготовится, если потребуются дополнительные документы.

Как продать комнату с долгами по коммунальным платежам

Это не составит особого труда. Процесс также осуществим. Конечно, не каждый человек захочет приобрести комнату с долгами. В таком случае, когда человек имеет желание купить комнату в коммуналке, ему необходимо проверить все документы, в том числе и наличие долгов. Когда у владельца комнаты имеются неоплаченные долги и он выставил ее на продажу, документы не легко будет собрать.

Если квартира на подселении, как продать коммунальную квартиру

Если она приватизирована владельцем, то здесь нет никаких сложностей. Продавец собственной доли также должен получить согласие от владельца данной жилплощади. Люди, которые туда подселены, не имеют никакого права голоса.

Продажа комнаты в коммуналке при несогласии соседей

В данной ситуации необходимо обратиться за помощью к специалисту- юристу. Вот что советуют многие из них:

  • Необходимо хорошо послушать и следовать рекомендациям юриста;
  • Должны быть подготовлены все необходимые документы на жилплощадь;
  • Должны быть на руках все квитанции об оплате коммунальных услуг. Но если с этим пунктом имеются некие проблемы, ничего страшного. Если продавец сможет договориться с покупателем, тот может в дальнейшем их оплатить. В таком случае заключается определенный договор и необходимо прописать данный пункт в договоре купли-продажи, как дополнительное условие сделки;
  • Следующим шагом будет оценка стоимости продаваемой комнаты. Для этого необходимо связаться с юристом и проконсультироваться, сколько может стоить такая квартира;
  • Консультация о поиске покупателя и правильном оформлении сделки. Если продавец не может самостоятельно провести данный процесс, то лучше всего доверить сделку специалисту, заключив договор со специальной компанией.

Если продавец хочет быстро продать свою долю в коммунальной квартире, ему необходимо заранее поговорить с соседями и взять с них согласие, заверенное нотариусом. В таком случае никаких проблем не возникнет. А если отнестись к данному процессу халатно, то он может затянуться на очень долгое время.

По мнению многих специалистов, реализация коммунального жилья, является, пожалуй, самым хлопотным мероприятием, ведь сторонам придется решать массу нюансов, а именно:

  • выяснение статуса жилья;
  • проверка долгов;
  • установка преимущественного права.

На самом деле в нашем законодательстве нет четкого определения, что представляет собой такое жилье. Этот вид недвижимости достался нам в наследство со времен революции. В те времена зажиточных людей, занимающих просторные помещения с большой площадью, усиленно притеснили, разделив комнаты и подселив квартирантов.

В наши дни о понятии коммунального жилья можно прочитать в специальном нормативном акте, а если же говорить более кратко, такая недвижимость представляет собой жилое помещение из пяти и более комнат, принадлежащих различным владельцам, не обремененным родственными узами. Правда, имеются и исключения, например, коммуналки с правом долевой собственности, в этом случае собственники комнат имеют право лишь на долю в местах общего пользования (кухня, ванная, туалет).

Стоит подчеркнуть, что продажа такого жилья не всегда возможна. Если у вас имеется в собственности подобное жилье, и при этом не знаете, как продать коммунальную квартиру, в первую очередь обратите внимание на следующее:

  • приватизирована ли комната;
  • отсутствуют ли долги по коммунальным платежам;
  • не наложен ли на недвижимость арест;
  • наличие правоустанавливающих документов на комнату.

Если же какие-либо из перечисленных выше документов вызывают у вас ряд вопросов, обратитесь к специалистам юридического профиля, чтобы избежать в дальнейшем проблем.

Как продать квартиру с коммунальными долгами – реально или нет?

Безусловно, приобретение недвижимости – занятие хоть и приятное, но хлопотное, и само собой, каждый покупатель в первую очередь следит за безопасностью сделки и правильным оформлением всей правоустанавливающей документации.

Подчас нередки случаи приобретения жилья с коммунальными долгами, оплата которых из-за незнания законов ложится на плечи покупателя. Событие не из радостных, не так ли? Кстати, в этой ситуации, как говорится «палка о двух концах», ведь подчас проблема с коммунальными долгами, возникает у собственника, желающего продать квартиру.

Именно поэтому, в практике большинства агентств по недвижимости не удивителен вопрос: «Как продать квартиру с коммунальными долгами?».

В первую очередь продавцу такой недвижимости стоит позаботиться о честности, ведь проверить недвижимость на наличие долгов просто, достаточно обратиться в ТСЖ или ЖЭУ. Кстати, долги могут быть не только по платежам, а и по ипотечному кредиту, что тоже при желании легко узнается.

На самом деле, продажа жилья с обременением вполне обычное явление, правда, при этом требуется соблюдение следующих условий:

  • перевод долга на нового владельца при его согласии;
  • уплата долгов продавцом согласно письменного обязательства.

Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам

Как вам уже стало понятным, продать квартиру с долгом по коммунальным платежам действительно возможно. Но подчас, многие покупатели, доверяясь продавцу, не интересуются наличием обременения, и как результат, последующие трения с ТСЖ, ЖЭУ либо банком.

Здесь важно знать: «Никто не вправе требовать от вас погашения долгов, образовавшихся до приобретения вами жилья. Оплата коммунальных платежей начинается лишь после регистрации вашего права собственности. Действия ТСЖ и ЖЭУ по взысканию с вас долгов прежнего владельца неправомерны, и платить вы не должны».

Именно поэтому при покупке жилья не поленитесь проверить недвижимость на предмет обременения, и если таковое имеется, потрудитесь взять с продавца письменное обязательство погашения всех существующих задолженностей в конкретный период.

Как правильно продать коммунальную квартиру – простые советы

Если вы являетесь собственником комнаты в коммуналке (по договору купли-продажи, дарения или наследства) и желаете ее реализовать, вам необходимо знать массу юридических нюансов, как минимум моментов преимущественного права покупки.

Продажа такого жилья в первую очередь ориентирована на соблюдение права соседей. Итак, вы хотите знать, как правильно продать коммунальную квартиру, для этого необходимо предпринять следующие шаги:

  • уведомить соседей по коммуналке – если они желают приобрести комнату, действовать в рамках законодательства с оформлением соответствующих документов;
  • в случае отказа соседей с их письменного согласия реализовать комнату стороннему лицу (если решение соседей не получено в течение 1 месяца, собственник имеет право на заключение сделки со сторонним лицом.)

Уведомление о продаже подается в письменном виде, желательно заказным письмом с уведомлением.

Кого в первую очередь уведомлять о продаже квартиры

Преимущественным правом покупки комнаты обладают лишь собственники, имеющие правоустанавливающие документы на жилье. К ним не относятся арендаторы жилья или проживающие в нем по договору социального найма. Получить информацию о правообладателях можно в Росреестре, здесь же можно получить данные о приватизации комнат.

В случае наличия неприватизированных комнат, продавцу необходимо уведомить о продаже также Управление муниципальным имуществом.

Продажа комнаты в коммунальной квартире с проблемными соседями

Как говорится, соседей не выбирают и нередки ситуации, когда при продаже комнаты в коммунальной квартире, соседи всячески «вставляют палки в колеса».

Если вы соблюли все правила продажи, уведомили их официально, но так и не дождались ответа, вы можете сделать будущего покупателя комнаты таким же собственником, оформив договор дарения на небольшую ее долю, если вы доверяете покупателю на все 100%.

Источник: https://Estate24.moscow/articles/kak-prodat-kommunalnuyu-kvartiru/

Уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире: продажа части дома без согласия

Согласие соседей по коммуналке на продажу

/ Конфликт с соседями / Уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире или части дома

Просмотров 369

Продажа части дома или комнаты в коммунальной квартире считается достаточно сложной с юридической точки зрения процедурой – продавец обязан предоставить соседям преимущественное право на выкуп своей части недвижимости. Как правильно оформить и вручить уведомление, что делать, если соседи препятствуют продаже?

Особенности правового статуса коммунальных квартир

Коммунальной называется квартира, комнаты в которой семьи занимают в качестве самостоятельных нанимателей или собственников. Право проживать на жилплощади дают договора социального найма, либо свидетельства права собственности (Постановление N 25-П от 03.11.1998 г.

узаконило перевод комнат в коммуналке в личную собственность). Может сложиться ситуация, в которой одно из жилых помещений приватизировано, другое остается в собственности государства (муниципалитета). Наниматели (собственники) оплачивают коммунальные услуги по отдельным лицевым счетам.

Все они имеют право пользоваться находящимися в долевой собственности общими помещениями – кухней, санузлом, коридором (ст.41 ЖК РФ).

Соответственно, при продаже комнаты новому владельцу переходят права не только на нее, но и на долю в общем имуществе (порядок использования определяется по соглашению между всеми жильцами, а в случае возникновения противоречий вопрос решается через суд).

Проще всего продать комнату в случае, если она уже находится в личной собственности. Если наниматель еще не приватизировал помещение, то перед началом процедуры отчуждения придется заняться этим вопросом. Распоряжаться принадлежащим муниципалитету (государству) жильем граждане не имеют права.

Нужно ли согласие соседей?

Как такового согласия на продажу приватизированной комнаты от соседей, являющихся владельцами других долей в коммунальной квартире, не требуется – распоряжаться своим имуществом можно по собственному усмотрению. Но уведомить их об отчуждении доли и предложить ее выкупить нужно обязательно – это требование закреплено законодательно. Нарушение закона делает возможным оспаривание сделки заинтересованными лицами.

Пример. Гражданин Степанов решил продать свою комнату в коммунальной квартире, предварительно ее приватизировав. Соседи по коммуналке после устной беседы о намерениях выразили свое несогласие с продажей, но и выкупить часть жилплощади также не проявили желания.

Проконсультировавшись с юристом, Степанов отправил письменное уведомление своим соседям с предложением выкупа доли. Они проигнорировали обращение и не дали ни положительного, ни отрицательного ответа. Спустя 30 дней после вручения документа Степанов занялся поиском покупателя на свою недвижимость и продал ее по цене, указанной в документе с предложением выкупа доли.

Попытка оспорить сделку через суд соседям не удалась, так как все требования закона были соблюдены в полном объеме.

Основным условием продажи комнаты/части дома является соблюдение права других совладельцев на преимущественный выкуп. Оно регламентируется ст. 250 ГК РФ и ст. 42 ЖК РФ (ч. 6).

Преимущество перед сторонними покупателями имеют все участники долевой собственности, вне зависимости от размера их долей.

Требования закона обусловлены защитой интересов проживающих в квартире людей – они имеют полное право улучшить свои условия проживания, а заодно и оградить себя от соседства с незнакомыми людьми.

Если продавцом и покупателем являются соседи по коммунальной квартире, то остальных предупреждать не требуется. В этом случае условие о преимущественном выкупе уже соблюдено (право выбора покупателя сохраняется за продавцом). Предпринимать какие-либо дополнительные действия не требуется.

Правила оформления уведомления и его вручения другим совладельцам

Статьей 250 ГК РФ регламентируется как само преимущественное право, так и процедура оповещения владельцев других долей о предстоящем отчуждении части жилплощади.

После получения уведомления и изучения условий они должны в течение 30 дней дать ответ – принять предложение продавца купить долю или написать отказ (обязательным условием является оформление ответа в письменной форме).

Если предложение будет проигнорировано, то по истечении 30 дней комната может быть продана любому стороннему покупателю. При соблюдении требований закона оспорить заключенную сделку будет сложно.

Способы извещения соседей о продаже

Уведомление должно быть не только правильно составлено, но и доставлено получателю для ознакомления и принятия им решения.

Если условия сделки продавец решит изменить (он снизит цену, разрешит выплатить сумму частями пр.), то уведомление должно быть разослано вновь.

В зависимости от того, какие отношения сложились между соседями и на какие траты готов пойти продавец, может быть выбран один из трех возможных способов:

  • передача извещения лично в руки;
  • отправка заказным письмом;
  • использование услуг нотариуса.

Каждый из способов имеет свои преимущества и недостатки.

Вручение уведомления лично

Если между соседями сложились хорошие отношения и все собственники проживают в квартире, то уведомить их о предстоящей продаже можно лично.

Во избежание оспаривания сделки предложение должно быть оформлено в письменном виде и вручено каждому соседу по коммуналке под подпись (составляется расписка о получении, получатель пишет свои фамилию, имя, отчество, расписывается, ставит дату).

Ответ также нужно оформлять письменно, иначе сосед может заявить в суде, что не отказывался покупать комнату и продавец намеренно проигнорировал его законное право.

Отправка уведомления заказным письмом

Такой способ выбирают, если соседи фактически не проживают в коммуналке, но являются владельцами комнат в ней. Также он подойдет тем, кто не может найти общего языка с другими совладельцами и не уверен в том, что врученное лично извещение они воспримут адекватно. Для доставки письма нужно знать точный адрес получателей.

Отправка заказного письма с уведомлением о вручении и описью содержимого считается достаточно надежным способом – если сделка все же будет оспариваться, то доказать в суде факт соблюдения законных прав совладельцев на преимущественный выкуп будет легче, чем при личном вручении.

Даже если адресат не захочет получать письмо, оно будет считаться врученным (фиксируется дата поступления в почтовое отделение). Отсчитав 30 дней с даты, можно приступать к продаже.

Гражданским кодексом оговорен вопрос уклонения от получения важных сообщений (ст. 165.1 ГК РФ).

В Росреестр предоставляются:

  • квитанция об отправке;
  • распечатка с сайта почты по идентификатору;
  • уведомление о получении (если документ все же был вручен).

Стоимость почтового отправления – от 60 руб. за письмо и около 70 руб. – за заказное уведомление о получении (под роспись). Почти вдвое дешевле обойдется обычное подтверждение (почтальон положит бланк в почтовый ящик), но лучше не экономить.

Услуги нотариуса

Этот способ считается самым надежным, но наиболее невыгодным в финансовом плане. Извещение заинтересованных лиц берет на себя нотариус. Продавец по истечении месяца получает официальное свидетельство о том, что рассылка была осуществлена.

Имея его на руках, можно смело приступать к продаже – оспорить законность сделки соседи не смогут. Главный минус такого способа: помимо почтовых услуг придется оплатить работу нотариуса (от 1 тыс. руб.

и больше, в зависимости от региона и объема проводимых работ).

Правила оформления документа

В уведомлении стоит привести максимально полные сведения о предстоящей сделке. Во вступительной части указываются:

  • ФИО и адрес получателя;
  • ФИО, паспортные данные отправителя.

В основной части приводится информация о сути обращения (предстоящее отчуждение) и о характеристиках принадлежащей продавцу части недвижимости:

  • ее адрес;
  • площадь;
  • на основании какого документа она принадлежит жильцу;
  • цена;
  • условия сделки (возможна ли скидка/рассрочка и пр.).

Продавец должен предложить адресату выбрать один из вариантов:

  • выкуп комнаты по указанной цене;
  • оформление письменного отказа от преимущественного права, закрепленного в ст. 250 ГК РФ.

Также он обязан предупредить потенциального покупателя о последствиях его отказа (комната будет продана стороннему лицу).

Последствия нарушения законных прав и интересов совладельцев

Что произойдет в случае, если продавец проигнорирует требования закона и не уведомит других жильцов коммунальной квартиры об отчуждении? В ст. 250 ГК РФ (ч. 3) оговаривается их право оспорить сделку, заключенную со сторонним лицом.

В первую очередь оспаривание ДКП затронет интересы покупателя. Суд, рассмотрев обстоятельства дела, скорее всего постановит вернуть комнату владельцу, а продавца обяжет отдать деньги. Но практика показывает, что с возвратом средств чаще всего возникают серьезные сложности – если продавец успеет их истратить и не будет иметь дорогостоящего имущества, то возврат растянется на многие годы.

Спецификой продажи комнаты в коммуналке является возможный саботаж со стороны соседей – они могут уклоняться от получения уведомления, создавать видимость заинтересованности в покупке, но не исполнять обязательств.

Чтобы этого не произошло, рекомендуется задействовать нотариуса на всех этапах – от отправки извещений о продаже, до заверения обязательств о покупке или отказа от нее.

Это гарантированно оградит от тяжб в суде, но несколько удорожит процесс.

Сроки

К продаже можно приступить:

  • по истечению месяца с момента вручения уведомления (при отсутствии реакции со стороны получателей);
  • после получения отказа от всех владельцев комнат в коммуналке (в этом случае не придется ожидать именно 30 дней – может пройти меньше времени);
  • сразу после того, как один из соседей изъявит желание воспользоваться предоставленным правом (в этом случае ожидать ответа от остальных не нужно).

Отказы от соседей

Если получен отказ от преимущественного права на покупку, то он считается бессрочным и к продаже можно приступить даже спустя год.

Повторно рассылать уведомление придется лишь в случае, если будет принято решение об уменьшении цены (при ее увеличении этого делать не нужно).

Дело в том, что продажа комнаты по более низкой цене стороннему лицу станет нарушением интересов других собственников – вполне возможно, что они изначально были бы согласны заплатить такую сумму, но продавец не предоставил им такой возможности.

Как правильно оформить уведомление о продаже части дома или комнаты в коммунальной квартире? Как стоит поступить, если соседи оспаривают заключенную сделку, несмотря на соблюдение продавцом всех требований закона? Юристы сайта помогут разобраться в сложных моментах, дадут профессиональные рекомендации о порядке действий.

Источник: http://law-divorce.ru/uvedomlenie-sosedej-o-prodazhe-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-ili-chasti-doma/

Как получить отказ от соседей при продаже доли

Согласие соседей по коммуналке на продажу

 Как получить отказ  соседей, от приемущественного права покупки.

     По причине множества звонков и задаваемых  вопросов на тему – отказ от соседей при продаже комнаты, доли , я решил написать небольшую статью которая обязательно пригодиться тем , кто решил продать свою долю в квартире или коммуналке.

    Как получить отказ и продать долю если сособственники не идут на диалог , не хотят давать отказ соседи от права покупки но, и покупать не собираются!

Если вы решили продать долю , тогда вам необходимо позаботиться об отказах ваших ” сособственников”- другими словами соседей. Потому что без них продать просто не получиться – сделка не пройдет регистрацию.

Советуем делать это одновременно с поиском клиентов на покупку вашего жилья дабы не терять зря времени.

Хорошо если с соседями у вас хорошие отношения, и они согласятся съездить к нотариусу и подписать заявление- отказ от покупки вашей части, тогда вообще все просто.

 В противоположном случае когда с соседями не удается договориться и они начинают “вставлять палки в колеса” и по каким либо причинам не хотят или “не могут” пойти вам на встречу есть три выхода из этой ситуации:

Первый самый простой для вас и невыгодный для покупателя:

Предлагаете покупателю провести сделку путем Дарения вашей собственности. Составляете договор Дарения и выходите на сделку. При дарении отказы от права покупки -не нужны . Есть одно НО – покупателю (а в данном случае одаряемому) помимо денег за вашу собственность придется выложить кругленькую сумму в виде 13% налога на прибыль от кадастровой стоимости.

Второй распространенный способ :

Отправить нотариально заверенные письма всем сособственникам об уведомлении в продаже вашей доли. Есть один минус – цена   письма  от 2500 – 3500р. Дороговато ! Сроки от 1 до 2х месяцев. Если учесть что есть третий не менее эффективный и недорогой способ.

Третий выгодный и эффективный способ :

Отправить письма самому. Разницы при регистрации сделки абсолютно никакой, по срокам тоже самое от 1-2 мес. Но отправка такого письма вам обойдется всего в 150рублей. Что делаем:

  1) Составляем текст письма  – Вставляем свои и данные уведомляемого.

  2) Идем на почту (любую) и покупаем обычный конверт под формат А-4. Заполняем: 

 Объявляем ценное письмо стоимостью в один рубль (дороже нет смысла)      

 3) На почте вместе с конвертом возьмите опись, и уведомление о вручении исходя из расчета – на каждого сособственника по две описи и одному “уведомлению о вручении”. Форма заполнения :

                                                        Опись

       заполнить необходимо две таких описи (одна вкладывается в конверт вторая остается у Вас)

   4)  Заполняем уведомление о вручении  с двух сторон :

  Осталось положить в конверт письмо и одну опись (конверт не заклеиваем работник почты проверит соответствие описи – фактическому вложению и подтвердит подписью и печатью. Чеки за отправку письма сохраняем.

 Письма отправили теперь вопрос времени если соседи соизволят  подписать уведомления у почтальона  и сходить на почту за письмом, тогда оно придет к вам быстрее и спустя ровно месяц с даты вручения уведомления вы спокойно можете идти в регистрационную палату и подавать документы на регистрацию купли-продажи.

 В случае полного игнора , если соседи не хотят давать отказ от права покупки вашей комнаты или доли, спустя месяц на почте вы заберете все письма(ни в коем случае не вскрывать) и приложив к ним вторую опись(которая будет у вас на руках), чеки и не подписанные уведомления сдаем их вместе с остальными необходимыми документами на регистрацию. 

  Отправив письма с уведомлением о продаже своей доли вы действовали в рамках законодательства и уже не важно получили они их или нет – закон на вашей стороне т.к. вы со своей стороны сделали все возможное . Будьте уверенны сделка пройдет без  приостановок.

 И на десерт:

Четвертый способ продать долю в (коммунальной) квартире

Случается так что сособственников от которых придется получить согласия (отказы) или уведомить о продаже своей части  доходит до 30 человек, согласитесь это дорого и проблематично. И покупатель торопит,  хочет скорее купить вашу недвижимость. 

  Покупателю который согласен передать задаток , но не готов долго ждать, и не хочет проводить сделку путем дарения предложите следующее:

 1. Дарите “покупателю” часть вашей доли соответствующей сумме внесенного им задатка ( условно 1метр) – налог там будет копеечный. через 5 -7 дней Вы получаете новое свидетельство где метраж на 1 метр меньше, он получает свидетельство на ту дольку которую ему подарили.

 2. У вашего покупателя (теперь уже сособственника) по законодательству возникло преимущественное право покупки вашей оставшейся части, смело подготавливайте договор купли продажи и подавайте документы в  регистрационную палату. ОТКАЗЫ СОБИРАТЬ НЕ НАДО!

 Мы всегда готовы помоч Вам  сопроводить сделку

                услуги                             на главную

Источник: http://anmelnitsa.ru/poleznaya-informatciya-pri-kupli-prodazhe-nedvizhimosti/otkaz-ot-sosedei-pri-prodazhe-komnat-doli

Продажа комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей в 2020 – документы, образец уведомления, как оформить

Согласие соседей по коммуналке на продажу

Коммунальные квартиры появились еще в начале 20-х годов прошлого века, и все еще существуют на настоящий момент.

И хотя некоторые считают, что коммуналки – это пережиток прошлого, а в некоторых регионах даже действуют программы по расселению таких квартир, многие граждане нашей страны все еще продолжают жить в “тесноте, да не в обиде”. Есть ли проблемы с продажей комнат в коммуналках? Постараемся разобраться.

Интересным фактом является то, что ни в одном законодательном акте не дается определения такому понятию, как коммунальная квартира. Раскрывается лишь, что такое комната.

Согласно ст. 16 ЖК РФ, комнатой признается часть дома или квартиры, которая предназначается для непосредственного жительства граждан.

В силу ч. 1 ст. 244 Граж. Кодек. РФ, имущество, которое находится в собственности 2-х или более граждан, считается принадлежащим им на праве общей собственности.

Возможность продажи доли в составе общей собственности зависит от того, кому принадлежит комната в коммуналке.

Собственником может выступать:

 государство или муниципалитет в таком случае, пользование комнатой осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных договором социального найма
 непосредственно сам гражданин при этом ему, как собственнику, доступны все возможности – то есть продажа, дарение, мена, завещание и др.

И если с единоличной собственностью все понятно – “дари, продавай кому хочешь”, то с общей долевой не все так однозначно.

Дело в том, что ст. 250 ГК гласит о первостепенном праве приобретения остальными участниками дол. собственности той доли, которая выставляется на продажу.

При этом продавец обязан сначала “спросить” у других жильцов коммунальной квартиры – согласны ли они приобрести долю на тех же условиях и по той же цене, по каким доля будет продаваться посторонним лицам.

Если другие дольщики отказываются от покупки, а это – их полное право, тогда продавец имеет право продать долю любому другому гражданину.

Само же согласие от соседей не требуется – нужно лишь известить их о предстоящей продаже в письменном виде, и если они откажутся от покупки, можно смело продавать кому угодно.

Как оформить продажу комнаты в коммунальной квартире

Итак, продать можно только комнату, которая принадлежит гражданину на праве собственности. В случае муниципальной комнаты реализация возможна лишь при согласии на такую сделку муниципалитета, что на практике трудно осуществимо.

При намерении продать долю в коммуналке процедуру следует начать с оповещения соседей.

Так, по ч. 2 ст. 250 ГК, продавец доли должен оповестить других сособственников о намерении осуществить продажу доли. Это должно быть сделано в письменной форме с указанием продажной цены и остальных условий.

Все, что остается делать после направления извещения – ждать. В течение 30 дней после вручения или отправки уведомления остальные долевые собственники должны откликнуться или не откликнуться на уведомление.

Обратите внимание! Уведомление для других дольщиков лучше составлять и заверять у нотариуса!

Если один из дольщиков согласен купить квартиру, все делается в стандартном порядке – составляется ДКП, акт о передаче имущества и производится регистрация перехода имущественного права в Росреестре.

По окончании процедуры дольщик получает все документы, подтверждающие вещное право.

Если в течение 30 дней ни от одного из дольщиков не поступило ответа на письмо, продавец может заключать договор продажи с кем угодно. Преимущественное право покупки при пропуске сроков уже не будет действовать. Другие жители коммунальной квартиры могут в письменном виде отказаться от своего преимущественного права. В таком случае, возможность продажи доли постороннему лицу появится ранее указанного 30-дневного срока.

Ч. 3 ст. 250 ГК РФ регламентирует, что нарушение преимущественного права покупки влечет для продавца определенные последствия.

Так, в течение 3 месяцев после того, как другой дольщик узнал о нарушении права, он может обратиться в суд и в судебном порядке восстановить справедливость. Права и обязанности покупателя будут полностью переведены на такого дольщика.

Итак, сжатый порядок действий по продаже комнаты в коммуналке:

  • определиться со стоимостью комнаты и иными условиями продажи;
  • посетить нотариуса и составить уведомление для других дольщиков;
  • отправить уведомление по почте заказным письмом или вручив под расписку;
  • дождаться окончания регламентированного 30-дневного срока;
  • выписать всех проживающих в комнате жильцов и подтвердить данный факт выпиской из паспортного стола;
  • заключить договор купли-продажи с одним из дольщиков (если кто-либо откликнулся на уведомление) или с другим посторонним лицом;
  • вместе с покупателем прийти в местное отделение Регпалаты и произвести регистрацию договора.

Необходимые документы

Для госрегистрации перехода имущественного права на покупателя продавец доли в коммунальной квартире должен подготовить пакет сопровождающей документации:

  • паспорта участников сделки и ксерокопии;
  • сведения о том, что жильцы, проживающие в продаваемой жилплощади, были выписаны;
  • нотариально удостоверенное уведомление для соседей по коммунальной квартире;
  • договор купли-продажи и, при необходимости, дополнительное соглашение к нему;
  • технический и кадастровый паспорт из БТИ;
  • акт о приеме-передаче жилого помещения;
  • правоустанавливающие документы на долю (свидетельство о праве собственности);
  • разрешение от органов опеки (если сделка затрагивает права лиц, не достигших совершеннолетнего возраста).

Как составить уведомление и его образец

И хотя ст. 250 ГК РФ обязывает собственника доли направить уведомление остальным дольщикам о продаже доли, тем не менее, не все нюансы законодательно оговорены.

В частности, закон предписывает составлять такое уведомление обязательно в письменной форме. Говорится и про существенные условия – в уведомлении должна быть продажная цена доли, а также другие условия сделки.

Остальные аспекты, такие как порядок вручения уведомления, алгоритм действий продавца и сособственников, не установлены, что на практике может породить сложности в совершении сделки, в том числе, и ее возможное оспаривание в судебном порядке.

Уведомление о преимущественном праве покупки – это наиважнейший документ, который защищает продавца:

  • от отказа в регистрации перехода вещного права – сотрудники Росреестра не примут документы, если не будет соблюдено преимущественное право;
  • от подачи иска в суд одним из долевых собственников в целях восстановления первостепенного права.

Вручить уведомление можно следующими способами:

  • лично – получатель должен обязательно расписаться о получении, расшифровать свою подпись и поставить дату получения;
  • по Почте ценным письмом с уведомлением о вручении.

Не стоит переживать, если адресат будет намеренно уклоняться от получения значимого сообщения – в силу ст. 165.1. ГК РФ, письмо считается доставленным и влечет юридические последствия для адресата, если письмо было доставлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, так и не было вручено.

С образцом уведомления можно ознакомиться ниже:

Что делать, если соседи препятствуют

Причины, по которым процедура может затянуться:

  1. Отказ от получения уведомления. Если письмо возвращается обратно, на нем будет отметка об отказе от принятия. В таком случае, следует сохранить документ и предъявить в Росреестр в качестве подтверждения.
  2. Если сосед по коммуналке получил письмо, но не ответил на него, следует еще раз отправить уведомление, но уже через нотариуса. Также продавец может получить у нотариуса свидетельство о факте направления уведомления в должном порядке, чтобы впоследствии обезопасить себя.
  3. Если соседей долго нет на месте, то единственный выход – обратиться в суд для целей признания их безвестно отсутствующими. Согласно ст. 42 ГК РФ, безвестно отсутствующим можно признать гражданина, если нет сведений о месте его пребывания в течение 1 года.
  4. Одной из сложных ситуаций является смерть сособственника и поиск наследника, который не вступает в наследственные права. Продавец комнаты должен подать иск в судебные органы для признания комнаты умершего выморочным имуществом. По результатам данной процедуры будет определен наследник, что означает возможность направить уведомление о преимущественном праве конкретному лицу.

Сроки и стоимость

На основании п. 22 ст. 333.33. НК РФ, госпошлина за регистрацию перехода права составляет 2000 рублей с физических лиц.

Также придется оплатить нотариальные услуги, а при необходимости – и услуги юридической фирмы по составлению контракта купли-продажи и уведомления о первостепенном праве покупки.

Сроки продажи будут зависеть от конкретной ситуации. Если остальные долевые собственники не препятствуют продаже, то вся процедура может занять 1-2 месяца.

В том случае, если приходится разыскивать наследников или признавать соседа безвестно отсутствующим, то не стоит надеяться, что все закончится быстро. Продать квартиру можно будет в лучшем случае только через год.

Итак, для продажи комнаты в коммуналке согласия от соседей истребовать не нужно. Однако нужно уведомить каждого долевого собственника о намерении продать долю в составе общей жилплощади.

Если в течение месяца никто так и не возжелает совершить покупку, долю можно смело продавать любому постороннему лицу.

Как рассчитать налог с продажи квартиры в 2020 году, читайте здесь.

Образец дополнительного соглашения к договору купли продажи квартиры вы можете найти на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-bez-soglasija-sosedej/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.