Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной

Содержание

Продажа комнаты в коммунальной квартире: документы, этапы, соседи

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продать комнату в коммунальной квартире в сегодняшних условиях достаточно хлопотно. Для этого может понадобиться немало времени. Нужно будет выяснить статус квартиры, правильно оформить документы на продажу, найти подходящего покупателя.

При этом надо помнить, что  у соседей есть преимущественное право покупки. Именно из-за этого часто возникают различные трудности, когда не получается найти соседей, или же они отказываются от получения извещения о продаже.

 

Надо отметить, что в российском законодательстве вообще не существует такого понятия, как «коммунальная квартира». Расшифровка термина приводится только в региональных нормативных актах.

Согласно общепринятой трактовке, коммунальной считается та квартира, где проживают несколько семей и каждой из них принадлежит собственная комната, что подтверждается договором или ордером, за которой закреплен отдельный лицевой счет в обслуживающей организации.

Часть квартиры (кухня, туалет) находится в долевой собственности или же используется по договору социального найма.   

Этапы продажи

В одной квартире могут находиться как исключительно приватизированные комнаты, так и вперемешку с теми, что сдаются по договору социального найма. Продать можно только приватизированную комнату. Если объект не приватизирован, его можно только обменять, однако для этого существует особый договор, который составляется при согласии муниципалитетов, владеющих этим имуществом.

Вся процедура продажи займет несколько этапов.

  • Оформить уведомление о продаже, в котором указывается цена объекта. Желательно, чтобы извещение было нотариально заверено.
  • Подготовить пакет необходимых для продажи документов.
  • В том случае, когда у комнаты есть несколько собственников, необходимо получить от них разрешение на продажу. Этот документ в обязательном порядке заверяется нотариусом.
  • Получить в паспортном столе справку, что в комнате никто не проживает; если же в квартире прописаны жильцы, необходимо их выписать.
  • Отправить всем соседям уведомление о продаже.
  • Оформить сделку с кем-то из соседей или с другим покупателем, если соседи отказались от приобретения имущества, что подтверждено нотариусом или же имеет другие доказательства, которые будут считаться таковыми в суде.

Какие документы понадобятся?

Для этой процедуры придется собраться достаточно обширный список документов. В общих чертах он выглядит следующим образом:

  • справка о выписке жильцов;
  • уведомление о продаже с указанной стоимостью;
  • выписка из БТИ с экспликацией;
  • документы, подтверждающие право на комнату;
  • кадастровый план продаваемого помещения;
  • если есть другие собственники, нужно иметь их официальное разрешение, заверенное нотариусом;
  • согласие органов опеки (если один из собственников – ребенок).

Скачать образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире

Кого нужно уведомлять и какие ждут трудности на этом этапе?  

Операцию по продаже согласовывают только с теми жильцами, которые приватизировали свою часть квартиры. Людей, проживающих в квартире на правах соцнайма, уведомлять не требуется, однако в таком случае извещение направляется в органы управления муниципальным имуществом.

Всю информацию о владельцах должны предоставить в Росреестре. Стоит обратить внимание, что если за жильем закреплен несовершеннолетний до 14 лет, отказ от покупки должны подписать его родители или опекуны.

А если соседняя комната принадлежит несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет, то он уже вправе сам решать, отказываться ли ему от приобретения или нет, но при согласии родителей. В таком случае на документе должны стоять две подписи – ребенка и родителя.

  Возможно, что также понадобится согласие органов опеки и попечительства. 

Извещения лучше всего отправлять почтой с описью вложения и обязательным уведомлением о получении.

Есть несколько вариантов действия соседей:

  • они могут письменно отказаться от приобретения;
  • решиться на покупку на ваших условиях;
  • получить уведомление, но никак не отреагировать.  

Последний из вариантов предполагает, что соседи извещение получили, но в течение месяца не высказали никаких пожеланий. В таком случае, владелец имущества имеет все права, чтобы продать его любому третьему лицу.

Но бывают такие ситуации, когда соседи сознательно отказываются от получения извещения, желая, чтобы продавец снизил цену. Или же возникают трудности в их поиске. Например, сосед может проживать по другому адресу, даже в другом городе или другой стране. Действовать придется по обстоятельствам.

  • Если ваши соседи отказываются поставить роспись, что они получили извещение, просто отправьте документ письмом с уведомлением. Оно к вам вернется, но на конверте уже будет стоять печать, свидетельствующая, что адресат оказался от получения. Это уже является подтверждением, что сосед отказался от права покупки.
  • Если же сложность заключается в том, чтобы найти проживающего рядом человека, который должен поставить подпись, придется немного потрудиться и решить вопрос через суд. Там должны признать соседа отсутствующим без каких-либо сведений о его местопребывании. Чтобы получить такое решение суда, нужно доказать, что о человеке в течение года нет никаких сведений. Суд займется рассмотрением дела только в том случае, если заявитель укажет, что это необходимо для соблюдения преимущественного права покупки объекта.   Подтверждениями, что человек является безвестно отсутствующим, могут служить свидетельские показания родственников, других жильцов, различные справки. При удачном решении, суд вынесет постановление о назначении ответственного за имущество жильца, в таком случае для продажи комнаты нужна будет подпись об отказе права на покупку этого человека.
  • В некоторых случаях могут понадобиться крайние меры. Речь идет о таких ситуациях, когда умирает собственник соседней комнаты, но наследники на нее либо не объявляются, либо затягивают с вступлением в наследство. При таких обстоятельствах нужно обратиться в суд, чтобы комнату умершего человека признали выморочным имуществом, которое должно перейти на баланс муниципальных властей, которые получат преимущественное право покупки.   
  • Существуют некоторые обходные пути, которые позволяют избежать хлопот, связанных с первым правом покупки.  Хотя создают дополнительные хлопоты. Просто в таком случае покупателю, по договору дарения, передают в собственность  крохотную долю в комнате. То есть, делают его таким же соседом по коммунальной квартире, обладающим преимущественным правом на покупку. Но в этом варианте есть риски. Если покупатель окажется недобросовестным человеком, он может отказаться от приобретения и остаться таким же собственником помещения, как и первоначальный хозяин. Иногда действуют еще проще: договариваются о цене, покупатель передает деньги, а взамен получает дарственную на комнату. Однако не исключено, что соседи догадаются о том, что сделка была «липовой», и подадут в суд на продавца, совершившего продажу в обход законов.

Что нужно знать?

Когда сосед соглашается на покупку, то сделку уже нельзя совершить с третьими лицами.

Бывает, что интерес к помещению проявляются сразу несколько соседних жильцов, в таком случае продавец имеет полное право остановить свой выбор на любом из желающих, главное, чтобы сделка не совершалась с посторонними.

При этом у них нет никаких оснований или прав требовать снижение стоимости комнаты: они должны согласиться на сделку на условиях, что заявил покупатель.

Но продавцу нужно иметь в виду, что в изначальном извещении должна стоять реальная цена помещения. По Закону, человек не вправе продавать комнату посторонним по более низкой цене, чем это было указано в уведомлении жильцам «коммуналки». Хотя поднять цену – продавец может.

Эту информацию полезно знать и покупателям. При приобретении такого помещения им лучше ознакомиться со всеми документами, которые есть у продавца, и особенно нужно выяснить, учтено ли преимущественное право приобретения и каковы были первоначальные условия продажи.

В случае несоответствия условий сделки, соседи могут подать в суд и доказать, что сделка была осуществлена с нарушениями.

Поэтому юристы советуют покупателям в договоре указывать реальную стоимость комнаты, а не заниженную, которую ставят, например, с целью избежать высокой оплаты налогов. 

Источник: https://law03.ru/housing/article/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire

Порядок продажи без согласия соседей комнаты в коммунальной квартире

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной

Несмотря на государственную программу о расселении людей, проживающих в стесненных условиях, для многих проблема продолжает оставаться актуальной, и поэтому возникает вопрос о том, как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей. Необходимость может возникнуть в ряде случаев, и существуют способы обхождения данного этапа при осуществлении продажи.

Квартира коммунальная: что это

Считается, что любые способы, как продать комнату, находящуюся в коммунальной квартире, – это одна из самых трудных сделок, связанных с недвижимостью. Но если такая необходимость возникает, то приходится браться за дело.

Вообще, при упоминании коммунальной квартиры у людей возникают ассоциации с длинными коридорами и одной единственной кухней, а также санузла. Однако правового определения данного термина нет.

В законе можно найти лишь определение комнаты, которое содержится в п. 4 ст. 16 ЖК РФ.

Согласно ему, под понятием комнаты подразумевают один из вариантов жилого помещения, назначением которого служит проживание людей.

Данное жилье отличается от стандартного тем, что какие-то из жильцов имеют право собственности на комнату, а у других лишь заключен договор социального найма. Общим имуществом здесь являются коридор, кухонное и туалетное помещения.

Приватизированная комната: как продать

После того как владелец приватизировал принадлежащую ему на праве владения комнату, у него возникло право распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, он может продавать ее, дарить или завещать. Неприватизированную комнату можно лишь обменять на аналогичный объект.

Понятие преимущественного права

Несмотря на имеющееся право собственности, при продаже комнаты в коммунальной квартире имеются свои особенности.

Главным образом, они касаются того, что должно быть соблюдено преимущественное право лиц, проживающих в помещениях по соседству. Таким образом, именно они изначально принимают решение о том, чтобы приобрести комнату.

В то же время соседи вправе отказаться от этого. Так или иначе, стадия обязательно должна быть оформлена письменно.

Если после уведомления прошел целый месяц, и никто из них не пожелал приобрести данную недвижимость, она может быть выставлена на продажу для других лиц. Получается, что перед тем как ее предложить сторонним людям, сначала нужно уведомить о своем желании соседей, обозначив им свою цену. Закон обязует выполнить это действие в письменном виде. Устные договоренности не имеют юридической силы.

Согласие соседей

Решение данного вопроса начинается с того этапа, что нужно определиться, у каких именно соседей имеется преимущество, по сравнению с другими. Сначала учитывается согласие соседей, являющихся собственниками. Если же иные комнаты не приватизированы, то направляются в жилищный комитет, так как тогда собственником является именно этот орган.

Чтобы соблюсти все нормы закона при продаже комнаты, в отделении регистрационного органа заказывают выписку из ЕГРП.

Если данных там по каким-то причинам не окажется, обращаются в БТИ, где хранятся все сведения об объектах недвижимости, которые были зарегистрированы, в том числе, и до 1998 года.

Когда все данные о соседях собраны, приступают к процедуре их уведомления. Это можно сделать по-разному.

  1. Если они отказываются от предложения, то можно договориться с работником регистрационного органа и оформить там отказ.
  2. То же самое допускается сделать и в нотариальной конторе, где удостоверение также прервет право на преимущественное приобретение.
  3. Уведомление можно отправить и по почте заказным письмом.

Что делать, если согласие не достигнуто

Бывает, что этот процесс затягивается по разным причинам. Но с ними все-таки можно справиться. Итак, в связи с этим, могут возникнуть следующие ситуации.

Соседи коммуналки отказываются от того, чтобы получить уведомление. Но когда заказное письмо возвращается отправителю, в нем будет стоять отметка о том, что адресат отказался от получения. Тогда его обязательно сохраняют и показывают в Росреестре тогда, когда будут продавать комнату.

Если письмо читают, однако не реагируют на него, то есть отмалчиваются, то нужно обратиться в нотариальную контору, где заверяют письмо и снова отправляют адресату. Кроме того, собственник может взять у нотариуса свидетельство, что письмо было отправлено, получено, и никаких действий на него не последовало.

Источник: https://kvadmetry.ru/prodazha/komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-bez-soglasiya-sosedej.html

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 04.01. 2020 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: “При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.”

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Полезно знать: Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только послеразмещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

Договор купли продажи применяется стандартный,  а вот Предварительный договор специально разработан для этой сделки.

Нужно ли включать в договор купли-продажи комнаты долю в праве на общее имущество коммунальной квартиры?Закон не обязывает это делать!К тому же сразу возникает необходимость удостоверения договора купли-продажи нотариусом.Усложнять ни к чему!

Точно так же как общее имущество в многоквартирном доме, так и общее имущество в коммунальной квартире переходят к собственнику комнаты «автоматически».

Шаблоны договоров  > > >

Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

Наличие зарегистрированных в комнате лиц, не является препятствием к сделке, то есть переход права собственности  от продавца к покупателю Росреестр зарегистрирует.Но при этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания, до момента снятия их с учета.Подробнее прочтите в статье:

Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами.

Всегда рада разъяснить. Автор

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире. Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

  • Оценить ее.
  • Подготовить к продаже.
  • Найти покупателя.
  • Оформить необходимые документы.
  • Осуществить сделку.

Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.
  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.
  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

  • Свидетельство о собственности на комнату;
  • Техпаспорт;
  • Справка – Ф 9 (о прописке);
  • Квитанция об оплате коммунальных услуг.

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

  1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
  2. Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Читайте статью, ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис тут.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк.

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/kommunalnaya-kak-bystro-prodat-komnatu/

Как продать комнату в коммунальной квартире. Нужно ли согласие соседей? С какими трудностями можно столкнуться и что нужно предусмотреть

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной

Свидетельство о праве собственности на комнату даёт возможность распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению. С частью собственности можно совершать все те же сделки, что и с целой квартирой. Однако, продажа комнаты в коммунальной квартире, равно как и обмен, и дарение, не может пройти без выполнения некоторых условий.

Предмет сделки

Комнату в собственность можно получить несколькими путями:

  • купить или обменять готовую оформленную площадь;
  • самостоятельно выделить комнату из общей жилплощади, оформить право собственности на неё.Обычно это актуально для тех, кто поделил между собой квартиру по наследству. Нотариус выдаёт свидетельство о праве на долю, а собственник по возможности может выделить комнату, чтобы затем продать её.

В документах на комнату указаны адрес, этаж, площадь помещения, на неё заводится отдельный счёт за коммунальные услуги, и она остаётся практически самостоятельным объектом. Но всё же не в полной мере.

Условия продажи

Сделки, связанные с комнатами в коммунальной квартире, считаются наиболее сложными с юридической точки зрения: слишком много условий. Если какое-то из них не будет выполнено, сделка не состоится. Однако, правильная подготовка комнаты к продаже снизит риск отмены сделки.

Форма собственности

Осуществлять сделки с недвижимостью можно только на основании права собственности.

Если комната принадлежит муниципалитету, данную жилплощадь можно только обменять на такую же муниципальную в любом регионе.

Комната должна быть приватизирована.

Сроки и способы информирования

  • личная просьба составить письменный отказ от покупки и зарегистрировать его в Росреестре или у нотариуса. Этот способ актуален в том случае, если с собственником поддерживаются хорошие отношения, и он готов оформить бумагу в кратчайшие сроки;
  • юристы рекомендуют рассылку заказных писем с уведомлением. В этом случае станет точно известна дата получения информации о продаже.

В извещении указываются:

  • информация о планируемой продаже;
  • сумма, в которую оценена жилплощадь;
  • просьба выкупить квадратные метры или отказаться от покупки в письменной форме.

Отрицательный ответ

С момента получения извещения отсчитывают 30 дней. За это время собственник должен написать отказ от продажи. Если он этого не сделал по истечению 30 дней, считается, что он отказывается от преимущественного права покупки и соглашается со сделкой.

Положительный ответ

Если один из соседей захотел приобрести комнату, он может в тридцатидневный срок уведомить об этом Росреестр и собственника квартиры. Когда между продавцом и покупателем есть личные доброжелательные отношения, они могут вовсе не уведомлять остальных собственников о сделке, а просто заключить договор купли-продажи.

Если желание купить изъявили сразу несколько жителей коммуналки, выбор между ними может сделать сам собственник.

Главное правило: он не имеет права продавать квадратные метры постороннему лицу, если кто-то из соседей захотел купить помещение.

Отсутствие ответа

Если соседей невозможно найти, и заказное письмо ими не получено, или его некуда отправлять (контактные данные неизвестны), продажа не состоится.

Отсутствие обременений и долгов

При сборе документов на комнату может выясниться, что помещение находится в аресте, и с ним запрещены любые сделки. Если это случилось, владельцу нужно незамедлительно выяснить, в связи с чем арест.

Кратко эта информация содержится в справке из кадастровой палаты. Чаще всего запрет накладывают судебные приставы, если у собственника есть долги.

Чтобы продать квартиру, нужно погасить задолженность перед ФССП, а так же перед коммунальными службами: на самой комнате тоже не должно быть никаких долгов.

Документы, которые нужно подготовить

  • удостоверение личности продавца;
  • если покупатель – постороннее лицо, не из числа соседей, понадобится текст извещения, адресованного соседям. Его можно составить самостоятельно или обратиться к юристу;
  • документ, подтверждающий право собственности на квадратные метры (договор покупки, обмена, дарственная, свидетельство о наследстве);
  • справка из управляющей компании об отсутствии долгов;
  • справка из паспортного стола о том, что в комнате никто не прописан;
  • справка из БТИ и кадастровой палаты;
  • при необходимости – отказы от покупки, подписанные другими собственниками или уведомления о вручении им заказных писем, а так же разрешение от опеки и муниципалитета, если таковым тоже был отправлен запрос;
  • акт приёма-передачи недвижимости.

Подводные камни и способы обезопасить себя

Главной «помехой» при сделке могут быть соседи по квартире. Они могут недобросовестно отнестись к своим обязанностям (полениться посетить нотариуса или Росреестр, чтобы оформить отказ), намеренно тормозить сделку или попытаться в дальнейшем её оспорить. Чтобы этого не случилось, рекомендуется:

  • все действия по продаже комнаты согласовывать с юристом или хотя бы риэлтором. Сотрудник юридической конторы поможет составить договоры, акты, уведомления, расскажет, как и в какие сроки их нужно разослать, поможет найти соседей, от которых невозможно получить отказ от покупки;
  • все официальные бумаги заверять у нотариуса. Так, нотариальную отметку должны иметь все отказы от преимущественного права на покупку, если продажа планируется постороннему лицу;
  • указывать в извещении реальную цену продажи. Её или стоимость выше указанной можно написать в договоре купли-продажи. Бывает, что стоимость комнаты занижают в договоре купли-продажи, чтобы избежать налогов. Если указать слишком низкую стоимость в извещении для соседей, они будут в праве потребовать продать им жилплощадь по этой цене. Если значение в извещении завысить, а договор заключить на меньшую цену, соседи легко оспорят сделку и признают её ничтожной через суд. Рекомендуется во всех документах указывать реальные цифры и данные, чтобы не было проблем с законом и соседями;

Если соседа найти не удалось

Это самая затруднительная ситуация: собственник не может реализовать своё право распорядиться имуществом и продать его. У него есть лишь право подарить:

  • всю комнату целиком;
  • часть комнаты, чтобы в дальнейшем продать получателю подарка оставшуюся жилплощадь как соседу.

Оба варианта юридически считаются притворными, но этот статус будет затруднительно доказать. Рекомендуется всё же сначала использовать все доступные способы разыскать владельцев остальных помещений и собрать с них официальные отказы от покупки.

Заключение

Продажа комнаты в коммунальной квартире или её обмен должны происходить при обязательном информировании собственников остальных помещений: частных лиц или муниципалитета.

В этом заключается отличие сделки купли-продажи комнаты от целой квартиры.

В остальном – при наличии отказов от преимущественного права выкупа комнаты или если покупателем становится один из собственников – процедура аналогичная любым другим сделкам с недвижимостью.

Источник: https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/prodaem-komnatu-v-kommunalke/

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной

Несмотря на государственную программу о расселении людей, проживающих в стесненных условиях, для многих проблема продолжает оставаться актуальной, и поэтому возникает вопрос о том, как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей. Необходимость может возникнуть в ряде случаев, и существуют способы обхождения данного этапа при осуществлении продажи.

Как не спрашивать соседей

Бывают экстренные ситуации, когда времени для поиска соседей и их уведомления просто не имеется. Тогда есть возможность решить проблему по-иному и продать комнату без согласия соседей.

Важно! Если есть покупатель, его делают владельцем данного помещения. Это можно осуществить посредством договора дарения.

В результате такого соглашения лицо становится новым соседом в автоматическом порядке, и уведомлять других соседей об этом просто нет необходимости.

Но очевидно, что использование данной схемы является для продавца очень рискованным. Поэтому лучше поискать более безопасные варианты отчуждения собственности.

Продажа комнаты

При осуществлении продажи комнаты в коммуналке владельцу предстоит осуществить ряд последовательных действий. К ним относятся такие:

  1. Согласовать договор и решить вопрос с ценой.
  2. Оформить бумаги для соседей, где также указана стоимость. Это следует сделать в нотариальной конторе.
  3. Собрать все требуемые бумаги.
  4. Выписать зарегистрированных лиц, после чего взять соответствующую справку, подтверждающую данный факт.
  5. Осуществить сделку, оформив договор должным образом.

Бумаги для сделки

Чтобы зарегистрировать продажу комнаты, которая находится в коммуналке, владельцу надлежит собрать целый пакет документов. К таковым относятся следующие бумаги:

  1. Удостоверение личности собственника и всех лиц, которые участвуют в сделке.
  2. Бумага, подтверждающая факт того, что в комнате никто не зарегистрирован.
  3. Уведомление с указанием цены на помещение, направленное людям, проживающим по соседству.
  4. Соглашение о купле-продаже.
  5. Информация из БТИ.
  6. Кадастровый план.
  7. Акт о фактической передаче комнаты.
  8. Документы, устанавливающие права.
  9. Разрешение, заверенное у нотариуса, от других жильцов.
  10. Если собственником выступает лицо, не достигшее 18 лет, то к пакету прилагается согласие на продажу органов опеки.
Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.