Снять жилье с дальнейшим выкупом

Аренда жилья с последующим выкупом и ипотека

Ипо­те­ка сего­дня сде­ла­ла жилье доступ­ным для раз­ных сло­ев насе­ле­ния.

Воз­мож­ность взя­тия целе­во­го кре­ди­та, а затем посте­пен­но­го его пога­ше­ния в тече­ние ряда при­вле­ка­ют моло­дые семьи и людей, чей доста­ток не поз­во­ля­ет сра­зу купить недви­жи­мость.

Одна­ко поми­мо ипо­те­ки, на рын­ке недви­жи­мо­сти, суще­ству­ют и иные виды срав­ни­тель­но доступ­но­го жилья, и это очень хоро­шо, так дает воз­мож­ность срав­не­ния и выбо­ра. Одна из аль­тер­на­тив ипо­те­ке – арен­да жилья с выку­пом.

Аренда с выкупом: интересы покупателя и арендодателя

Арен­да жилья с выку­пом – такая сдел­ка на рын­ке извест­на дав­но, и суть ее в сле­ду­ю­щем:

Поку­па­тель по дого­во­ру с про­дав­цом арен­ду­ет жилое поме­ще­ние, а когда срок арен­ды исте­ка­ет, выку­па­ет его у соб­ствен­ни­ка. Фак­ти­че­ски, это покуп­ка в рас­сроч­ку и арен­да одно­вре­мен­но.

Аренда с выкупом для покупателя

Чем при­вле­ка­тель­на такая опе­ра­ция для поку­па­те­ля?

1. Он может ее осу­ществ­лять без началь­но­го взно­са, что невоз­мож­но в боль­шин­стве слу­ча­ев в обыч­ной ипо­те­ке, если толь­ко она не про­хо­дит по про­грам­мам соци­аль­ной госу­дар­ствен­ной под­держ­ки или ипо­теч­но­го стра­хо­ва­ния.
2. Для оформ­ле­ния арен­ды с после­ду­ю­щим выку­пом не нуж­ны, в отли­чие от ипо­те­ки, доку­мен­ты об офи­ци­аль­ном тру­до­устрой­стве и справ­ка о еже­ме­сяч­ных дохо­дах:
   • Как извест­но, усло­вие выда­чи ипо­теч­но­го кре­ди­та гла­сит, что пла­ты по пога­ше­нию кре­ди­та и еже­ме­сяч­ных бан­ков­ских про­цен­тов в сум­ме не долж­ны быть выше 45 % (а в иных слу­ча­ях и 33 %) обще­го месяч­но­го дохо­да заем­щи­ка.
3. Пло­хая кре­дит­ная исто­рия не пре­пят­ству­ет заклю­че­нию дого­во­ра об арен­де с выку­пом, в то вре­мя как поме­ще­ние чело­ве­ка в «чер­ный» бан­ков­ский спи­сок лиша­ет его воз­мож­но­сти взять повтор­ный ипо­теч­ный кре­дит.
4. Арен­да с выку­пом преду­смат­ри­ва­ет досроч­ное пога­ше­ние всей сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти без штраф­ных начис­ле­ний.
5. Съем­щик и буду­щий вла­де­лец жили­ща в одном лице име­ет пра­во про­пи­сать на жилой пло­ща­ди всех чле­нов семьи – такую воз­мож­ность ипо­теч­ный кре­дит­ный дого­вор не преду­смат­ри­ва­ет.

Интересы арендодателя в аренде с выкупом

Выгод­на ли само­му арен­до­да­те­лю арен­да жилья с выку­пом? И да, и нет.

• Да, если у арен­до­да­те­ля мно­го сво­бод­ной жилой пло­ща­ди, и он зара­ба­ты­ва­ет имен­но на сда­че квад­рат­ных мет­ров в арен­ду, то есть явля­ет­ся жилищ­ным инве­сто­ром.
• Да, если жилье нелик­вид­но, слиш­ком доро­го, нахо­дит­ся в невы­год­ном в транс­порт­ном отно­ше­нии рай­оне, а на рын­ке жилья устой­чи­вое паде­ние цен и малый спрос – во всех этих слу­ча­ях про­да­жа недви­жи­мо­сти иным спо­со­бом, кро­ме как в рас­сроч­ку, невоз­мож­на.
• Нет, если соб­ствен­ник заин­те­ре­со­ван в быст­рой про­да­же и вло­же­нии средств в дру­гую недви­жи­мость, биз­нес или про­сто в осво­бож­де­нии денеж­ных средств, напри­мер, при пере­ез­де в дру­гой город, опла­те дол­га и дру­гих ситу­а­ци­ях.

Особенности договора об аренде с выкупом

Пра­во арен­ды жилья с выку­пом в буду­щем содер­жит­ся в Граж­дан­ском Кодек­се.

Аренд­ный дого­вор с выку­пом отли­ча­ет­ся от обыч­но­го тем, что в нем долж­но быть про­пи­са­но пра­во при­об­ре­те­ния арен­до­ван­но­го иму­ще­ства съем­щи­ком до исте­че­ния аренд­но­го сро­ка либо в момент исте­че­ния при вне­се­нии съем­щи­ком сум­мы, ука­зан­ной в дого­во­ре.

Дого­вор на арен­ду с выку­пом дол­жен быть оформ­лен по всем пра­ви­лам пред­ва­ри­тель­но­го дого­во­ра о покуп­ке-про­да­же — раз­мы­тые фор­му­ли­ров­ки о том, что в буду­щем арен­да­тор может стать соб­ствен­ни­ком юри­ди­че­ской силы не име­ют:

По тако­му дого­во­ру как соб­ствен­ник может най­ти ново­го, более выгод­но­го поку­па­те­ля, так и арен­да­тор впра­ве отка­зать­ся от выку­па.

Соб­ствен­ник и поку­па­тель сами дого­ва­ри­ва­ют­ся о спо­со­бах опла­ты арен­ды и сто­и­мо­сти жилья:

• арен­ду и рас­сроч­ку пла­те­жа мож­но про­из­во­дить отдель­но и с раз­ной пери­о­дич­но­стью (напри­мер, еже­ме­сяч­но опла­чи­ва­ет­ся арен­да, а один раз в квар­тал или год арен­да­тор вно­сит часть сум­мы от выку­па);
• рас­чет за выкуп может вхо­дить в аренд­ную пла­ту.

Какой бы не была фор­ма рас­че­та, глав­ное усло­вие дого­во­ра – ука­за­ние точ­ной сум­мы выку­па.

Когда выкуп­ная цена за недви­жи­мость выпла­че­на пол­но­стью, опла­та арен­ды пре­кра­ща­ет­ся.

Пра­во соб­ствен­но­сти пере­хо­дит к арен­да­то­ру толь­ко после его реги­стра­ции в Еди­ной Госу­дар­ствен­ной Реги­стра­ци­он­ной Пала­те (ЕГРП).

Проект о межрегиональной жилищной корпорации

Спад про­даж и спро­са на доро­гое жилье при­вел к воз­рас­та­ю­щей попу­ляр­но­сти про­даж в рас­сроч­ку. На этой поч­ве воз­ник­ли инве­сти­ци­он­ные ком­па­нии, выку­па­ю­щие квар­ти­ры эко­ном-клас­са и сда­ю­щие их в арен­ду с после­ду­ю­щим выку­пом. Так, к при­ме­ру, и появил­ся про­ект Меж­ре­ги­о­наль­ная жилищ­ная кор­по­ра­ция.

В замыс­лах про­ек­та:

• Рас­сроч­ка выку­па на 15 лет (боль­ший срок при­во­дит к слиш­ком боль­шой ито­го­вой сто­и­мо­сти жилья).
• Воз­мож­ность для граж­дан само­сто­я­тель­но­го поис­ка квар­ти­ры с после­ду­ю­щим оформ­ле­ни­ем дого­во­ра покуп­ки-про­да­жи с отсроч­кой пла­те­жа.
• Деле­ние еже­ме­сяч­но­го пла­те­жа на две доли, в одну из кото­рых вхо­дит аренд­ная пла­та, в дру­гую – отчис­ле­ния в счет выку­па.
• Нали­чие всех льгот для поку­па­те­лей, пере­чис­лен­ных выше, каса­е­мо пер­во­на­чаль­но­го взно­са, пло­хой кре­дит­ной исто­рии и т.д.

Реа­ли­за­ции инве­сти­ци­он­но­го про­ек­та меша­ют сле­ду­ю­щие дис­кус­си­он­ные пунк­ты:

1. Выбрать квар­ти­ру само­сто­я­тель­но кли­ен­ту будет доз­во­ле­но из фон­да уже выкуп­лен­но­го ком­па­ни­ей жилья или любую с после­ду­ю­щим отку­пом ее МЖРК и заклю­че­ни­ем дого­во­ра?
2. Будут ли в рас­сроч­ку вхо­дить про­цен­ты?
3. По каким пра­ви­лам будет про­из­во­дить­ся аренд­ная пла­та, и оста­нет­ся ли она неиз­мен­ной весь срок арен­ды?
4. Будет ли вхо­дить в аренд­ную пла­ту ком­му­наль­ные услу­ги?

Подоб­ные вопро­сы тор­мо­зят выра­бот­ку еди­ных усло­вий арен­ды с выку­пом для инве­сти­ци­он­но­го про­ек­та.

Аренда жилья с выкупом или ипотека?

Несмот­ря на ряд пре­иму­ществ для мало­иму­ще­го без­ра­бот­но­го насе­ле­ния, запят­нав­ше­го свою кре­дит­ную исто­рию, у арен­ды с выку­пом есть серьез­ные недо­стат­ки:

• Вступ­ле­ние в пра­ва соб­ствен­ни­ка воз­мож­ны толь­ко после вне­се­ния послед­не­го пла­те­жа в счет выкуп­ной сто­и­мо­сти.
• Счи­та­ет­ся, что арен­да жилья с выку­пом в сум­ме обхо­дит­ся на пять – десять про­цен­тов доро­же, чем ипо­те­ка.

Про­ве­рим так ли это, вос­поль­зо­вав­шись ипо­теч­ным каль­ку­ля­то­ром Сбер­бан­ка и МРЖК.

Пример расчета стоимости ипотеки и аренды с выкупом

В каче­стве при­ме­ра:

• квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 000 000 руб;
• пер­во­на­чаль­ный взнос – 10 % (200 000 руб.);
• кре­дит – 1 800 000 руб.;
• срок кре­ди­та (рас­сроч­ки) – 15 лет (180 мес);
• 16 % годо­вых (на сего­дня такой про­цент – пре­дел меч­та­ний для заем­щи­ков);
• вид пла­те­жей – анну­и­тет­ный.

На ипо­теч­ном каль­ку­ля­то­ре полу­ча­ют­ся сле­ду­ю­щие циф­ры:

• еже­ме­сяч­ные пла­те­жи – 26 436 руб;
• пере­пла­та по про­цен­там — 2 958 590 руб. (164 %);
• общая сум­ма пла­те­жа — 4 758 590 руб.

Сто­и­мость ипо­теч­ной квар­ти­ры с уче­том началь­но­го взно­са – 4 958 590 руб.

На каль­ку­ля­то­ре МЖРК квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 000 000 руб. с нуле­вым взно­сом:

еже­ме­сяч­ные пла­те­жи – 31 267 руб., из кото­рых:

• 14 445 руб. идут в счет выку­па жилья;
• 16 823 руб. – пла­та за рас­сроч­ку (арен­ду).

Под­ве­дем ито­ги:

1. Еже­ме­сяч­ные выпла­ты в счет выку­па при арен­де полу­чи­лись дей­стви­тель­но боль­ше на 4830 руб, чем при ипо­те­ке:
   • здесь при­ви­ле­гия ипо­те­ки кажу­ща­я­ся, так как мень­шие выпла­ты в месяц полу­ча­ют­ся из-за частич­но­го пога­ше­ния сто­и­мо­сти заем­щи­ком в виде началь­но­го взно­са.
2. Пере­пла­ты сверх сто­и­мо­сти жилья:
   • Пла­та за арен­ду: 16 823 х 180 = 3 028 140 руб.
   • Пере­пла­та за про­цен­ты за бан­ков­ские про­цен­ты в ипо­те­ке — 2 958 590 руб.

То есть обе сум­мы прак­ти­че­ски оди­на­ко­вы.

Уже хоте­лось закри­чать «ура» — вот она, мол, аль­тер­на­ти­ва ипо­те­ке. Одна­ко при про­вер­ке общих выплат в счет выку­па выяс­ни­лось, что они состав­ля­ют:

31 267 х 180 = 5 628 060 руб.

А это при­мер­но на 600 000 руб. боль­ше той сум­мы, что долж­на была быть с уче­том одной лишь арен­ды. Види­мо это и есть тот самый про­цент за рас­сроч­ку пла­те­жей, о кото­ром все никак не дого­во­рят­ся в про­ек­те инве­сти­ций в эко­ном-жилье?

Итак, клю­че­вая циф­ра – во сколь­ко обой­дет­ся квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 млн руб. с арен­дой и выку­пом в рас­сроч­ку на 15 лет по дого­во­ру с МРЖК — это 5 628 060 руб.

Сто­и­мость арен­ды с выку­пом полу­чи­лась на 669 470 руб. или на 13.5 % про­цен­тов боль­ше сто­и­мо­сти ана­ло­гич­ной квар­ти­ры, при­об­ре­тен­ной в ипо­те­ку.

Одна­ко эта раз­ни­ца обра­зо­ва­лась толь­ко из-за про­цен­тов, неглас­но насчи­тан­ных ком­па­ни­ей, сда­ю­щих жилье с после­ду­ю­щим выку­пом.

Арен­да с выку­пом недви­жи­мо­сти у част­но­го лица может быть рав­но­цен­на по свои затра­там ипо­те­ке – все зави­сит от дого­во­ра меж­ду арен­да­то­ром и про­дав­цом:

• он может сдать жилую пло­щадь в арен­ду по мини­маль­ной цене;
• про­цен­ты за выкуп в рас­сроч­ку как пра­ви­ло част­ные лица не начис­ля­ют, либо они вхо­дят в ту цену выку­па, кото­рая ука­зы­ва­ет­ся в дого­во­ре;
• если квар­ти­ра нелик­вид­на и не про­да­ет­ся, то уступ­ки про­дав­ца могут быть очень зна­чи­тель­ны.

: Арен­да жилья с выку­пом

(3 3,67 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/vidi/arenda-zhilya-s-vykupom.html

Договор аренды с последующим выкупом: оформление, структура | Правоведус

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость.

В этом случае можно поступить просто — оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические.

При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать следующие особенности: 

• право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в соглашении в виде заключения будущего договора купли-продажи (ДКП) имущества. То есть договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….»;
• основным отличием договора аренды с выкупом от ДКП с рассрочкой платежа является оплата — в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором — только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества;
• в документе прописывается полное описание предмета аренды (в последующем приобретаемого имущества);
• также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом — достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом есть сочетание соглашений об аренде и купле-продаже недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов. 

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения — родственниками, друзьями и т.д, что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в документе занимает установление выкупной цены за квартиру или другую недвижимость, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу. 

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договоренности, уплаченные суммы не возвращаются — они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется ДКП только в момент перехода права собственности от наймодателя к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения: 

• полное описание предмета договора— адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование;

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности.

То есть даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

• переход права собственности по договору— этим моментом может быть либо прекращение договора, либо истечение действия договора по причине выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности;
• цена аренды жилья и выкупная стоимость— без указания данных сведений соглашение будет считаться незаключенным;
• сроки и порядок оплаты— одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья;

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

• положения об аренде квартиры— данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это такие вопросы как: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению;
• ответственность сторон— еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения обязанностей может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в документ включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Скачать Договор аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора, арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе сверить номера двигателя и кузова с документами.

В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой.

В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора.

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользования и владение автомобилем.

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют.

По соглашению арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом сторонами могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль.

Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать: 

• выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
• право арендатора на выкуп автомобиля;
• порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора помимо документов на авто: 

• для граждан — паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания;
• для организаций — документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.

Скачать Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Источник: https://PravoVedus.ru/library/doc/dogovor-arendyi-s-posleduyushhim-vyikupom/

Аренда квартиры с последующим выкупом: особенности

К сожалению, далеко не каждый гражданин РФ может позволить купить квартиру, отдав за нее сразу всю сумму. И поэтому он ищет альтернативные варианты, которые дадут ему возможность стать обладателем собственного жилья.

Что такое ипотека, знают практически все. Но есть еще один, более выгодный способ покупки квартиры — аренда с последующим выкупом. В чем особенности такой сделки и чем она отличается от ипотеки? Об этом пойдет речь в статье.

Суть процедуры

Аренда квартиры с последующим выкупом — сделка не слишком обычная и редкая.

Ее суть заключается в следующем: человек снимает жилье, платит за него аренду ежемесячно, а затем в определенные сроки вносит крупную сумму, оговоренную договором. Этот взнос может быть внесен в аренду либо выплачиваться отдельно.

После этого отношения по аренде считаются завершенными. К арендатору переходят права на недвижимость, как после подписания договора купли-продажи.

Таким образом, можноговорить о том, что аренда квартиры с выкупом включает в себя обычную аренду и реализацию

жилья в рассрочку.

Исполнение обязательств по аренде жилья с дальнейшим выкупом регламентируется ст. 624 ГК РФ.

Отличия аренды с правом выкупа и ипотеки

Помните, что требований относительно объектов недвижимости при заключении сделки аренды с правом выкупа не предусмотрено. Отсутствуют ограничения и для сторон договора. И это главное преимущество перед ипотекой.

Другие отличия сделок
представлены в таблице.

Преимущества аренды
квартиры с последующим выкупом перед ипотекой очевидны.

Пошаговая инструкция

Схема сотрудничества
при аренде квартиры с правом выкупа следующая:

1. Заключение договора аренды по правилам, которыепредусмотрены для этого вида сделки. В нем указан порядок расчета за

   недвижимость.

2. В определенные сроки, установленные
   договором, арендатор вносит сумму выкупа (она также указана в документе).
3. По завершении срока аренды объект
   недвижимость переходит в собственность покупателя.
4. Переход прав собственности регистрируют
   в Росреестре.

Таким образом, сделка
проходит по упрощенной процедуре.

Перечень документов

Чтобы заключить договораренды с дальнейшим выкупом, придется собрать такой же перечень документов, как

и при стандартной купли-продажи:

• паспорта обеих сторон;
• техпаспорт;
• выписка из ЕГРН; (Заказать)
• согласие супруга или супруги на сделку;
• справка о количестве зарегистрированных лиц на территории жилой площади.

Последний документ
требуется с целью определения всех граждан, которые претендуют на жилье.

и условия договора

Прежде чем подписать договор об аренде, предусматривающий последующий выкуп, необходимо внимательно прочитать условия, прописанные в нем. Без них контракт можно считать недействительным. Если же в договоре не будут указаны условия о выкупной стоимости, то он и вовсе превратится в обыкновенное соглашение об аренде.

С точки зрения юридических норм, этот договор представляет собой контракт найма объекта недвижимости с последующим выкупом.

Условия в договоре следующие:

• Ф.И.О. участников сделки, данные ихпаспортов, адрес;
• описание недвижимости (детальное),указывают кадастровый номер, площадь и другие данные;
• возможность выкупа нанимателем;
• размер выкупной стоимости;
• размер ежемесячных платежей, вносимыхпри оплате аренды;
• срок аренды;
• ответственность и обязанности сторон.

В договоре обязательно прописываются условия, при которых возможно его расторжение или изменение, а также форс-мажорные обстоятельства. Внизу стороны должны поставить подписи.

Скачать образец договора аренды жилья с дальнейшим выкупом можно здесь.

Особенности регистрации квартиры в Росреестре

Важно учитыватьследующие моменты при регистрации квартиры в Росреестре после передачи в

собственность при договоре аренды с последующим выкупом:

• регистрация обременения (в случае длительногонайма);
• переход прав собственности после полноговыкупа.

Если договор заключается на 1 год или больше, понадобится две регистрации. Если найм недолгосрочный, регистрация обременения не нужна.

Для регистрации
обременения понадобятся такие документы:

• договор (в трех экземплярах);
• чек об уплате госпошлины;
• выписка из ЕГРН.

На рассмотрение документов уйдет 7-9 рабочих дней.

Далее придетсязарегистрировать переход прав с продавца на покупателя. Нужно заплатить

госпошлину, а также предоставить следующий перечень документов:

• договор найма;
• акт приема-передачи недвижимости повыкупу;
• бумаги об оплате;
• согласие супруги или супруга, заверенноеу нотариуса;
• вписка из ЕГРН;
• чек об оплате госпошлины.

После рассмотрения
документов и одобрения регистрации осуществляется переход прав собственности.

Возможные риски

Для продавца возможны
следующие риски:

• если недвижимость поднимется в цене,можно упустить шанс продать ее дороже;
• повышение коммунальных платежей —избежать риска можно в том случае, если договориться с арендателем об отдельнойоплате услуг и снижении по этой причине оплаты аренды.

Для покупателя рисков больше:

• смерть продавца — у его наследников могутбыть другие планы на квартиру;
• увеличение стоимости арендной платы;
• квартира с обременением (в залоге, подарестом и прочее) и это выяснится после подписания договора.

Чтобы избежать рисков, нужно внимательно ознакомиться с условиями договора еще до его подписания. Также необходимо как можно больше узнать о владельце недвижимости, принимал ли он когда-либо участие в мошеннических сделках, имел ли судимость.

Аренда квартиры с последующим выкупом Ссылка на основную публикацию

Источник: https://sovetipoteka.ru/arenda/arenda-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom

Аренда дома с выкупом в 2020 году: образец договора

Существуют разные варианты приобретения жилья: покупка за наличные, в ипотеку или по договору пожизненного содержания (ренты).

Наряду с этими способами есть малоиспользуемая схема покупки жилья – аренда дома с выкупом.

В этой статье раскроем основные понятия такого способа, разберем, как заключить договор аренды с последующим выкупом, а также какие есть недостатки и преимущества сделки.

Найм недвижимости с выкупом: общие понятия

Гражданский кодекс (далее – ГК РФ) в ст. 624 предусматривает аренду имущества и выкуп. Такой способ покупки жилья можно назвать лизингом, который регламентируется ФЗ № 164 от 29.10.1998 «О финансовой аренде (лизинге)». Что касается аренды с правом выкупа, то к ней применяются нормы ГК РФ (главы 30 и 34).

Аренда с выкупом – это один из видов договорных отношений, при котором имущество предоставляется нанимателю во временное пользование за плату и переходит в собственность после внесения выкупной цены. Это означает, что любой человек может арендовать дом, проживать в нем определенное время и в дальнейшем купить.

Важно! Сумма арендных платежей не может включаться в счет выкупной цены. Последняя должна быть прописана в соглашении и оплачивается отдельно.

Отличие лизинга от аренды с выкупом в том, что договор лизинга заключается с организацией и в сделке участвуют всегда 3 стороны.

Оформление сделки аренды дома с последующим выкупом: подробная инструкция

Данный способ приобретения жилья включает в себя элементы договора аренды и купли-продажи. Соглашение обязательно заключается в письменном виде и должно быть зарегистрировано в Росреестре, поскольку все обременения на недвижимость фиксируются в ЕГРН.

Что нужно делать при оформлении сделки:

Шаг 1. Найти продавца и/или арендодателя. В сделке участвуют 2 или 3 стороны:

• арендодатель;
• арендатор;
• покупатель.

Ими могут быть как физические, так и юридические лица.

Для поиска продавца можно воспользоваться досками объявлений в сети Интернет, подать заявку непосредственно в офисе, на официальном сайте банка или другой организации.

Шаг 2. Подготовить документы. Для составления договора потребуется определенный набор документов:

• паспорта участников сделки;
• правоустанавливающие и прочие документы на дом (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации, договор дарения, купли-продажи и т. д.);
• доверенность (если есть представитель одной из сторон);
• регистрационные документы юр. лица.

Шаг 3. Составить договор. Договор составляется в простой форме и не требует нотариального заверения. Его можно написать самостоятельно и бесплатно от руки или в текстовом редакторе, соблюдая определенную структуру:

• реквизиты сторон – ФИО, адрес, паспортные данные, телефон;
• описание дома – адрес, техническая характеристика здания (площадь, количество этажей, комнат и т. д.);
• условия сделки;
• права и обязанности участников сделки;
• ответственность за нарушение условий соглашения.

В договоре обязательно указываются порядок перехода собственности, срок и размер выплат – т. е. период, в течение которого выплачиваются арендная плата и выкупная стоимость.
Выкупная стоимость может выплачиваться как частями, так и единовременно.

Дополнительно соглашение может иметь пункт, предусматривающий индексацию платежей, возможность прописки арендатора и членов его семьи, и обязательно указываются условия расторжения договора.

Также законом предусмотрено право арендодателя получить первоначальный взнос, его размер должен быть согласован с арендатором и покупателем (если есть) – он обязательно фиксируется в соглашении. Как правило, такой взнос составляет не более 15% от стоимости дома.

Образец договора аренды дома с последующим выкупом

Преимущества и недостатки аренды с выкупом

У любого способа покупки жилья есть свои плюсы и минусы. В таблице представлены преимущества и недостатки для арендатора – будущего покупателя и для арендодателя – продавца дома.

 При купле-продаже дома таким способом не всегда присутствуют вышеперечисленные недостатки. Например, если договор заключен между сторонами, у которых доверительные отношения, то можно сначала составить стандартный договор аренды, а после окончания срока подписать дополнительное соглашение, где указывается, что сумма арендных платежей засчитывается в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Вас также может заинтересовать: как расторгнуть договора аренды земельного участка.

Подведем итоги

Как ранее упоминалось, договор аренды с последующим выкупом заключается и с юридическими лицами. Такую программу наряду с ипотекой предлагают кредитные организации. Если заключать договор с ними, то разницы практически нет.

Пример расчета ипотеки:

• Стоимость дома – 600 000 р.
• Первоначальный взнос – 120 000 р.
• % ставка – 13% годовых
• Срок кредита – 36 месяцев.

В итоге ежемесячный платеж составит 16 173 р.

При расчете аренды с выкупом на сайте Сбербанка сумма платежей при тех же условиях составит 16 116 р.

А если выкупать дом напрямую у собственника, то есть возможность договориться о более низких арендных платежах и о включении этих платежей в выкупную цену. Также цена будет отличаться из-за отсутствия посредников и выплат дополнительных комиссий.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/dom/arenda-s-vykupom

Аренда дома с последующим выкупом

Перед покупкой жилья люди рассматривают наиболее выгодные варианты. Одним из таковых можно назвать ипотеку или рассрочку. Это отличное решение для граждан с ограниченным бюджетом. Что же такое аренда дома с последующим за ней выкупом? Давайте разберемся вместе. Также проанализируем нюансы заключения договора, чтобы избежать сложных ситуаций.

Что выбрать: ипотеку, рассрочку, финансовый лизинг?

Аренда жилья с последующим выкупом может осуществляться посредством ипотеки, финансового лизинга или рассрочки.

Тенденции на российском рынке говорят о том, что все большее количество граждан предпочитают эти привлекательные финансовые инструменты. Сложно сказать, какой из них более выгоден и удобен – это зависит напрямую от клиента.

Связана данная особенность с различием финансовых профилей даже у тех людей, что работают в схожих между собой сферах.

Наиболее оптимальным вариантом для финансово независимых людей по праву можно назвать рассрочку. Будущий владелец частного дома должен изначально выплатить не менее сорока процентов от общей стоимости постройки.

При этом первый платеж (40 %) производится при заселении, остальная сумма – ежемесячными выплатами. Такой вариант доступен для большинства граждан с хорошей кредитной историей и подтвержденным нотариально доходом.

В чем отличие лизинга от ипотеки?

Термин «лизинг» уже давно используется агентствами по продаже недвижимости.

Он предполагает под собой аренду на продолжительный срок, по истечению которого частный дом переходит в собственность арендатора, так как его стоимость полностью уплачена.

Соглашение может длиться от пяти до двадцати лет в зависимости от стоимости жилья. Лизинговой недвижимости достаточно мало, так как такая практика распространена слабо.

Но привлекательные условия сделки обращают на себя внимание потенциальных клиентов, поэтому в ближайшее время подобных предложений может стать больше. При этом для застройщиков срок окупаемости слишком велик, что невыгодно. Чтобы сдавать жилье, потребуется произвести хотя бы минимальные отделочные работы, это требует физических, а также денежных затрат со стороны застройщика.

На сегодняшний день замена ипотеки лизингом невозможна, так как статус предметов у обоих финансовых инструментов различается. В случае с ипотекой потенциальный владелец частной собственности сразу получает права на нее, а при выборе лизинга – только после окончания оплаты и выполнения обязательств.

Обратите особое внимание! Ипотека обладает более строгими условиями, и между клиентом и банком выстраивается ряд обязательных правил. В случае с лизингом гражданин может быть вовсе выселен из дома, а своих средств назад не получит.

Именно поэтому считается, что вариант с лизингом более актуален для той категории лиц, что не подходят требованиям банков для ипотечного кредитования, либо не могут подтвердить свой официальный доход (получают слишком низкую зарплату).

Преимущества аренды дома с последующим выкупом

Аренда недвижимости в личное пользование с последующим выкупом обладает рядом достоинств:

1. Отсутствие посредника-банка (или какой-либо другой организации), соответственно, размер трат на выплату процентов снижен. Порой сумма платежей уменьшается в полтора-два раза.
2. Дом предоставляется лицу до фактической покупки, можно проживать на территории, полностью не погасив стоимость. Актуально для людей с низким заработком.
3. Арендатор рискует только выплаченными средствами при расторжении сделки, дополнительно оплачивать судебные тяжбы или прочие услуги не придется.
4. До фактической покупки арендатор может начать делать ремонт дома, привыкнуть к нему.

Несмотря на большое количество плюсов, у данной финансовой операции имеются свои нюансы. Рассмотрим, как правильно заключать договор аренды дома, если в будущем гражданин планирует приобрести его.

Требуемые документы

Договоры аренды регулируются ГК РФ и могут содержать в себе элементы договора купли-продажи или соглашения о найме. Письменное оформление обязательно.

Договор аренды дома с последующим выкупом не требует заверения у нотариуса. При заключении его на срок более двенадцати месяцев потребуется зарегистрировать бумагу в органах ФРС. Не забывайте, что она регистрируется как соглашение о аренде. После непосредственной оплаты жилья владелец может зарегистрировать свое право собственности на приобретенный частный дом.

Для оформления договора потребуется следующий перечень документов:

• документы, удостоверяющие личность (обоих сторон);
• согласие супругов (если требуется);
• документы, подтверждающие право на владение имуществом;
• документация технического плана.

Важно! При регистрации права собственности перечень может быть значительно расширен.

Структура договора аренды

Договор аренды частной недвижимости с последующим за его подписанием выкупом состоит из основных пунктов:

1. Преамбула – наименование, дата и место составления договора. Также прописываются имена сторон, его заключающих. Обязательно указывается, кто продает дом, а кто приобретает.
2. Условия – производится описание жилого помещения, указывается адрес, количество жилых комнат, площадь, количество этажей и прочие нюансы. Указываются номера и наименования документации, подтверждающей право владельца на данный дом.
3. Порядок расчетов, стоимость недвижимости – должна быть указана точная стоимость недвижимости и способ оплаты (например, безналичный расчет или отсрочка).
4. Передача объекта – прописывается время и дата въезда/выезда обеих сторон.
5. Законодательная база – приводится выписка из статей ГК РФ, на основании которых производится финансовая операция. Обязательное условие – обе стороны должны быть осведомлены о нормативах законодательства.
6. Дополнительные и особые условия – перечень проживающих на территории дома граждан, либо даты их выписки (обязаны выписаться до момента заключения сделки). Отдельно прописывается, кто из сторон будет выплачивать пошлину за переход права собственности на жилье. Чаще всего ответственность за платежи переносится на покупателя.
7. Права и обязанности – указываются основные обязательства. Например, требования, выдвигаемые продавцом по отношению к покупателю.
8. Договор подкрепляется подписями обоих сторон, заключающих сделку.

Возможные риски для сторон при заключении соглашения

Существует ряд недостатков при заключении договора на аренду дома с последующим выкупом. Прежде всего, при наличии доверенного лица этот факт обязательно фиксируется в документации.

Сюда вносятся все данные доверенного лица: паспортные, контактные.

При обременении собственности также обязательно зафиксировать этот факт, так как некоторые из них не позволяют произвести операцию в полном размере.

Чтобы избежать конфликтных ситуаций, в договоре купли-продажи обязательно указывается полная стоимость недвижимости. Обе стороны должны проявлять максимальное внимание ко всем аспектам сделки и проверять все документы, подписываемые в ходе процесса.

Источник: https://www.gocredit.ru/info/656-arenda-doma-s-posleduyushim-vykupom.html