Снять квартиру с последующим выкупом в спб

Аренда с последующим выкупом

Снять квартиру с последующим выкупом в спб

Аренда с последующем выкупом квартиры

     В последнее время ко мне часто обращаются с вопросом: можно ли найти в Петербурге квартиру с последующим выкупом. Несомненно читателей моего сайта интересует этот вопрос. Ну что же, ответим.

 Что входит в понятие “аренда с выкупом”? Это означает, что вы снимаете на какое-то время квартиру, а через определённое время вы выкупаете её. Как это выглядит на практике: арендатор приезжает в Питер, находит квартиру и заключает договор с последующим выкупом.

В договоре строго оговариваются сроки. В договоре указывается, что покупатель выкупит её в течение ограниченного периода времени – полугода, года.

В течение этого времени он соберёт нужную сумму в размере нескольких миллионов рублей ( нужно понимать, сколько стоит жильё в Питере).

Это подразумевает, что у арендатора есть деньги или будут в течение этого времени. Например, арендатору должны поступить деньги за проданный бизнес или за проданную недвижимость в провинции.

Деньги за аренду в стоимость продажной цены не входят!

Как понимает “аренду с последующим выкупом” читатель сайта или человек, который хочет переехать в Санкт-Петербург. Денег у него чаще всего нет и не предвидится.

Он по своей великой наивности думает, что найдётся в Санкт-Петербурге такой продавец, который отдаст ему в пользование свою квартиру под девизом: “Выкупишь её когда-нибудь”. Многие при этом думают, что платя каждый месяц арендную плату, они таким образом выплатят стоимость квартиры.

Это самое наивное заблуждение, которое я когда-либо встречала. Сами подумайте: сами вы отдали бы кому-нибудь квартиру на таких условиях?

Тем не менее, ко мне достаточно регулярно обращаются люди с просьбой найти квартиру с последующим выкупом, когда они стоимостью арендной платы будут рассчитываться за квартиру.

Посчитайте: за сколько лет вы сможете выплатить стоимость самой скромной квартиры за 3 млн. руб.? Получается за 12,5 лет.

А теперь скажите, а нужно это продавцу, если он может спокойно продать свою квартиру, получить свои деньги и не париться с сомнительным договором? 

      Аренда с выкупом несомненно выгодна покупателю. Для покупателя плюсы очевидны. Покупатель может въехать в жильё, жить там, присматриваться к району, к соседям, делать ремонт под себя, накапливая необходимую сумму для выкупа. Сделка эта не несёт для него никаких рисков.

Аренда с правом выкупом жилья – сделка, которая гарантирует покупателю в случае соблюдения условий договора приобретение квартиры. 

     Аренда с последующим выкупом. Когда на эту сделку идет продавец. Она ему может быть выгодна в том случае, если ему не срочно нужны деньги, либо ему срочно нужна только часть стоимости квартиры.

Эта сделка в большинстве случаев не выгодна продавцу. Поэтому эти сделки крайне редки на рынке Санкт-Петербурга.

И интересуются ими в основном покупатели, у которых нет сразу всей суммы для покупки недвижимости или нет денег вообще.

В лучшем случае, это покупатели из других регионов, которые хотят въехать в квартиру, а потом неспешно продавать свою недвижимость в провинции. В таком случае продавца можно уговорить на договор с последующим выкупом.

      Продавцу какой резон продавать в рассрочку свое жильё, когда он может получить всю сумму сразу? В Санкт-Петербурге продавцы редко продают жильё, чтобы положить деньги на счет. Продавец продает однокомнатную, добавляет определённую сумму и покупает двухкомнатную или трёхкомнатную квартиру.

И в данной ситуации ждать ему смысла нет, гораздо удобнее получить всю сумму сразу. Такой продавец заморачиваться с рассрочкой платежа не будет, ему не резон. Особенно, если у продавца хорошая в плане ликвидности квартира!     

Случай из практики. Как-то ко мне пришел клиент с заданием найти несколько вариантов однокомнатных квартир своему пожилому отцу в заданном районе в аренду с последующим выкупом. Обзванивая несколько дней подряд продавцов квартир в этом районе, я поняла, что это всё равно , что искать иголку в стогу сена. Продавцы дружно отвечали категоричным отказом.

      Кто из продавцов на сегодняшний день соглашается на эту сделку? Продавцы неликвидного жилья, которые не могут найти покупателя. В Санкт-Петербурге хватает жилья низкого качества и с плохой транспортной доступностью. Из таких районов люди годами не могут выехать. Но и эти продавцы не будут растягивать выплату на долгие годы. 

На сделку с последующим выкупом могут согласиться продавцы больших и дорогих квартир, которым не просто продать своё жильё. На такую сделку можно уговорить продавца квартиры где-нибудь в Бокситогорске или Сланцах в Ленинградской области по причине не слишком высокой востребованности жилья.

     Возможна ли аренда с последующим выкупом в Петербурге? Да, возможна. Но только в тех случаях, которые я описала. Когда у покупателя есть часть суммы, а остальная часть должна поступить в течение определённого временного отрезка: от нескольких месяцев до нескольких лет.

При этом подразумевается, что деньги есть, только их поступление растянуто по времени. 

Купить квартиру, если денег нет, нельзя. Никакой хозяин не заключит договор, чтобы арендатор жил 12-15 лет и стоимостью аренды расплачивался за квартиру. В этом случае хозяин квартиры просто выставляет её в аренду. И деньги идут и квартира цела. Не надо думать, что хозяева квартир – идиоты.

     Подводя итоги, можно сказать, что вид сделки “аренда с выкупом квартиры” не пользуется большой популярностью. Да и юридически проще оформить выкуп квартиры с рассрочкой платежа.

В этом случае покупатель может расплатиться в течение 1-3 лет, при этом проживая в данном жилье.

В подавляющем большинстве случаев на рынке Петербурга продавцы хотят провести обычную сделку купли-продажи и получить свои деньги сразу.

Увы, чтобы купить неплохую квартиру, нужно иметь на руках всю сумму покупки либо брать ипотеку. Главное не рассчитывать на то, что кто-то заключит договор на невыгодных для себя условиях.

!Помните: на рынке недвижимости чудес не бывает, а вот “бесплатный сыр в мышеловке” встречается очень часто. Чаще всего жертвами мошенников становятся люди, у которых не много денег на покупку жилья. Практика показывает, что их и разводят мошенники, предлагая им “выгодные варианты”. 

Источник: https://capital-realtor.ru/arenda/arenda-s-posleduyushchim-vykupom

Из арендатора в собственники: как выкупить съемную квартиру

Снять квартиру с последующим выкупом в спб

Что нужно для оформления сделки и в чем преимущества перед ипотекой

Сегодня наиболее распространёнными схемами приобретения жилья считаются долевое участие встроительствеи покупка квартиры навторичном рынке. Однако существуют и другие способы. Например, покупка квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа. Журналист N1.RU разобрался в особенностях сделок такого типа.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, в законе или договоре аренды возможно указать, что арендованное имущество перейдёт в собственность арендатора либо после истечения срока аренды, либо если собственнику будет выплачена вся выкупная цена, указанная в договоре. Рассмотрим основные нюансы такого способа покупки жилья.

«Как правило, жильё на подобных условиях продают не рядовые собственники, а профессиональные игроки рынка недвижимости. Так, например, существуют инвестиционные компании, специализирующиеся конкретно на этом виде деятельности.

Безусловно, это не только квартиры, но и иная недвижимость.

Кроме того, некоторые застройщики начинают сейчас предлагать подобный механизм покупки квартиры, однако должного распространения это пока не получило», — рассказывает специалист юридической компании «ЮЭСКОМ» Станислав Зайцев.

Как оформить сделку

По большому счёту, схема проведения сделки не сильно отличается от стандартной процедуры приобретения квартиры. Чтобы выкупить арендованное имущество, достаточно заключить договор, в котором будет прописана сумма выкупной цены, размер ежемесячного платежа, срок аренды, наличие или отсутствие первоначального взноса. Эти условия обговариваются собственником квартиры и её покупателем.

При оформлении договора стоит уделить внимание следующим моментам:

1) не рекомендуется использовать двоякие формулировки в договоре, так как это может стать причиной последующего отказа собственника в выкупе квартиры;

2) договор аренды имущества стоит заключать в формате, предусмотренном для договора купли-продажи имущества;

3) важно установить цену квартиры и прописать её в договоре аренды с правом выкупа.

«Помните, это не простой договор аренды, он смешанный и состоит из двух договоров: аренды и купли-продажи. Соответственно, нужно согласовать ещё и цену квартиры и указать лиц, имеющих право на пользование недвижимостью. После заключения договора его необходимо зарегистрировать в Росреестре», — объясняет Станислав Зайцев.

Обговаривая ежемесячный платёж, арендатор должен оценить свои возможности и рассчитать, какую сумму получится выплачивать в качестве взноса. Ведь именно от него будут зависеть основные условия сделки: итоговая стоимость жилья, длительность рассрочки, сумма выплаты, первоначальный взнос — его размер или вообще отсутствие.

При этом выплата делится на две части: в счёт аренды и в счёт выкупа квартиры. Соотношение этих платежей фиксируется в документах и остаётся неизменным на протяжении всего срока рассрочки. Право собственности переходит только после оплаты всей суммы.

Плюсы аренды с последующим выкупом

Нестандартный способ приобретения жилья удобен для арендатора-покупателя, так как позволяет проживать в квартире до её фактического приобретения. К тому же в зачастую не требуется первоначальный взнос, а также подтверждение доходов будущего владельца квадратных метров.

«Аренда с правом выкупа — это по сути договор рассрочки, только с меньшими платежами и на более длительный период. В отличие от договора купли-продажи с условием выплаты всей суммы, в рассрочку продавец будет ждать выплаты на протяжении нескольких лет», — резюмирует риелтор-юрист агентства недвижимости «Мечта в квадрате» Маргарита Васюнина.

Фактически этим финансовым инструментом может воспользоваться любой желающий. Для непосредственного заключения договора требуется только паспорт и страховое пенсионное свидетельство.

Аренда с выкупом привлекательна тем, что, в отличие от ипотеки, можно выйти из сделки на любой стадии. Арендатору не начисляются штрафные санкции, повышенные проценты и пени. К тому же при разрыве сделки его кредитная история не пострадает.

По словам Станислава Зайцева, данный инструмент выгоден покупателю, так как финансовое бремя не ложится на него разово в большом размере, а равномерно распределяется в течение определённого периода времени, кроме того, нет первоначального взноса. Но и тот, кто продаёт, также не остаётся в накладе. Подобные сделки позволяют продать жильё дороже, так как арендные платежи не идут на 100 % в счёт выкупной цены: соотношение составляет в среднем 60 к 40.

Минусы выкупа съёмного жилья

Несмотря на то, что аренда с выкупом не требует первоначального взноса, покупка квартиры таким способом получится накладнее обычного ипотечного кредита. Потому что выкупная стоимость квартиры рассчитывается исходя из рыночной цены с прибавкой 30 % при покупке в рассрочку на 15 лет.

К тому же, по условиям договора, клиент становится собственником жилья только после полного погашения платежа. Весь период рассрочки — 10–15 лет — будущий собственник имеете только права арендатора. А это значит, что невозможно по своему усмотрению сделать перепланировку, зарегистрировать родственников, воспользоваться налоговым вычетом.

Жильё на правах аренды с условием выкупа подойдёт тем, кто уже снимает квартиру и по каким-то причинам не может получить ипотеку в банке. Такой способ приобретения недвижимости в первую очередь привлечёт людей с невысоким доходом, у которых нет возможности откладывать на первоначальный взнос.

Полина Квасенко
N1.RU

Источник: https://zen.yandex.ru/media/n1_realty/iz-arendatora-v-sobstvenniki-kak-vykupit-semnuiu-kvartiru-5bbad9ad77860f00aa3d666f

Аренда жилья с последующим выкупом | Апартаменты под выкуп

Снять квартиру с последующим выкупом в спб

Аренда жилья с последующим выкупом — законная рыночная сделка.

Покупатель заключает договор с продавцом на съем жилплощади, по окончании которого он вносит последний взнос и становится полноправным собственником недвижимости.

По сути, аренда жилья с выкупом — это приобретение недвижимости в рассрочку с получением права проживания на территории владельца объекта (квартиры, комнаты, коттеджа, апартаментов и т. д.).

Насколько выгодна аренда жилья с выкупом для покупателя?

При таком виде сделки первоначальный взнос не является обязательным, что крайне редко предусматривают стандартные ипотечные программы. Кроме того, покупателю не придется собирать многочисленные документы, справки о доходах и прочие официальные бумаги.

Чтобы воспользоваться банковской ипотекой, надо приложить огромные усилия. А ведь нередко бывает и так, что после изучения пакета документов клиента банк отказывает ему в выдаче денежных средств.

Это может быть связано с плохой кредитной историей в прошлом, недостаточно высоким уровнем финансового обеспечения, низкой надежностью компании, где работает потенциальный заемщик (то есть существует вероятность потери работы, а значит, и потери платежеспособности).

Уровень дохода, перспективы с работой и плохая история не интересуют арендодателя, собственника квартиры или дома.

Главное для него — соблюдение условий оплаты за арендованную жилплощадь, поддержание внутреннего порядка и норм общественного поведения.

Волноваться по поводу перехода прав собственности нет оснований — арендодатель остается полноправным владельцем недвижимости до момента окончания срока соглашения.

Аренда с выкупом, как правило, предусматривает возможность досрочного погашения финансовых обязательств, к тому же будущий владелец недвижимости имеет право прописать на территории жилплощади членов семьи, что невозможно сделать по условиям ипотечной программы. Подводя итоги вышесказанного, можно сформулировать преимущества аренды с выкупом для покупателя следующим образом:

  • отсутствие требований в отношении документов, подтверждающих доход;
  • нет необходимости оформлять залог и договор поручительства;
  • можно прописывать членов семьи;
  • простые условия соглашения (отсутствуют скрытые платежи и комиссии).

Аренда жилья под выкуп зачастую является единственным способом приобретения недвижимости в собственность, особенно для тех людей, у которых были конфликты с банком и нет подтверждения достаточного уровня официальной заработной платы.

Главным недостатком этого вида соглашения является более высокая финансовая нагрузка, если сравнивать с ипотекой (в среднем придется заплатить на 7-10 % больше, чем по кредитной программе). Второй минус — длительное ожидание получения прав собственности. Квартира переходит в полное распоряжение арендатора только после выполнения обязательств по договору.

Выгоды для собственника недвижимости при продаже через аренду

Аренда жилья под выкуп выгодна арендодателю при определенных условиях. Например, в том случае, если у него есть несколько квартир, которые он сдает на длительный срок с получением стабильного дохода. Выкуп через аренду в некоторых случаях является единственным возможным вариантом продажи, когда:

  • жилплощадь находится в районе с плохой транспортной доступностью;
  • на недвижимость этой категории упал спрос;
  • на рынке недвижимости отмечается падение продаж.

Если собственник заинтересован в быстрой продаже, чтобы получить определенную сумму для вложения в бизнес, долгосрочная аренда с последующей продажей невыгодна.

Договор на аренду с выкупом должен содержать четкие положения о размере регулярных выплат, сроке аренды, стоимости жилплощади. Право собственности переходит к покупателю после регистрации в ЕГРП.

Аренда апартаментов с выкупом в коммерческих целях

Аренда апартаментов с последующим выкупом представляет интерес для тех, кто планирует использовать жилплощадь в коммерческих целях в дальнейшем. Объекты этой категории, расположенные в центральных районах с хорошей транспортной инфраструктурой, пользуются стабильно высоким спросом у жителей и гостей города.

Привлекательность апартаментов для арендаторов состоит не только в более низкой стоимости (по сравнению с квартирами), но и в целом ряде существенных преимуществ:

  • высокий уровень безопасности проживания (объекты находятся под охраной, оснащены пожарной сигнализацией и системами пожаротушения);
  • благоприятная социальная обстановка;
  • отличный сервис;
  • отлаженная организация технического обслуживания инженерных коммуникаций;
  • комфортные номера с дизайнерским оформлением и качественной мебелью;
  • наличие зоны «кухня-столовая».

Таким образом, домашняя обстановка и комфорт служат важнейшими преимуществами номера в апарт-отелях по сравнению с традиционными гостиницами.

Растущий спрос на аренду апартаментов отчасти объясняется стремлением людей жить «как дома».

Апартаменты быстрее окупаются по сравнению с квартирами и приносят более высокий доход, если организацией бизнеса занимаются профессионалы (10-15 % годовых от аренды апартаментов, 3-6 % от сдачи квартир).

Как получают прибыль собственники номеров апарт-отелей?

Доходный номер в апарт-отеле — относительно новое понятие на российском рынке недвижимости.

Получение стабильного пассивного дохода является надежной финансовой защитой для инвесторов, а также позволяет повысить уровень личного благосостояния.

Очень важно при этом правильно выбрать сам объект недвижимости и вариант передачи в управление. Статистика показывает, что наибольшим спросом пользуются объекты со следующим расположением:

  • вблизи от станций метро;
  • в центре города;
  • рядом с крупными офисными центрами и спортивно-развлекательными комплексами.

Такие отели заполнены в среднем на 67-70 %. Если управляющая компания правильно выберет ценовую политику, учитывая спрос на жилье в будни и выходные дни, то владелец недвижимости будет получать от 70 до 100 тысяч рублей в месяц от одного номера (при ценах 4-6 тыс. рублей в сутки).

Что представляют собой программы доходности?

Программы доходности — это детально проработанная схема получения выплат в пользу собственников апартаментов.

При этом вопросами обслуживания номера и поиска арендаторов занимается не владелец недвижимости (хотя он имеет на это право), а управляющая компания.

Существует множество вариантов соглашений, которые различаются условиями распределения обязательств между сторонами и степенью ответственности.

Например, апарт-отель Vertical в Санкт-Петербурге предлагает несколько программ для инвесторов в разных апарт-отелях города.

  • с максимальным и фиксированным доходом;
  • с заключением договора на 3 и 5 лет;
  • с возможностью проживания в номере по согласованию с управляющей компанией.

При выборе программы с максимальным доходом составляется агентский договор, согласно которому собственник получает 75 % от арендной ставки по установленному тарифу, а 25 % остается в распоряжении управляющей компании. Срок сдачи апартаментов — от 1 дня до 11 месяцев, выплата дохода осуществляется каждый месяц, в определенный договором период времени.

Оплату расходов на техническое обслуживание и эксплуатацию оплачивает проживающий в номере либо владелец апартаментов (в период, когда номер свободен). Поиск арендаторов осуществляет УК. Программа обеспечивает прибыль до 13 % годовых.

Если собственник номера выбирает программу доходности со стабильными выплатами, не зависящими от того, занят номер или нет, то он будет ежемесячно получать 8,8 % от стоимости инвестиций ежемесячно, в течение пяти лет (по договору аренды). Что является более выгодным — вопрос всегда индивидуальный, определяемый целями и возможностями владельца недвижимости.

Аренда с выкупом апартаментов для использования в личных целях

Аренда апартаментов с выкупом представляет интерес в первую очередь для бизнесменов, но некоторые арендаторы желают использовать жилплощадь в личных целях.

Например, для размещения гостей, для временного отдыха, для проживания в период неблагоприятных погодных условий (если отель радом с работой), для времяпрепровождения в выходные дни (если объект находится вблизи от развлекательных и спортивных комплексов).

Привлекательность проживания в апартаментах состоит в удачном сочетании сервисного обслуживания, безопасности и комфортности самого жилья, а также большую роль играет лояльная ценовая политика. Проживание в апартаментах позволяет сэкономить время, отводимое на уборку, стирку, поиск места на парковке. Словом, этот формат исключительно удобен для жителей города, а не только туристов.

Многие гости города традиционно останавливаются в гостиницах, но с каждым годом увеличивается число желающих забронировать апартаменты, где нет признаков коммерческой официальности.

Проживающие в апартаментах почти не видят обслуживающего персонала, за исключением входной зоны и общественных мест (кафе, ресторан, фитнес-зал и т. д.), что создает ощущение приватности и домашнего уюта.

В то же время есть возможность заказать ресторанную еду в номер, если возникнет такая необходимость.

Аренда жилья с последующим выкупом — законная рыночная сделка.

Роль управляющей компании в формировании привлекательности аренды с выкупом

Далеко не все начинающие предприниматели понимают, насколько велика роль управляющей компании в создании привлекательного имиджа апарт-отеля.

Только эксперты рынка недвижимости знают, какое большое количество объектов этой категории можно отнести к разряду убыточных.

В идеале с управляющей компанией заключают договор на стадии проектирования объекта, чтобы была обеспечена возможность решить важные задачи:

  • изучить объект с точки зрения соответствия нормативам технической эксплуатации;
  • разработать концепцию управления недвижимостью;
  • детально продумать программы доходности.

Внешние управляющие компании в большей степени стремятся вывести апарт-отель в число лидеров в соответствующем сегменте рынка, поскольку каждый успешный контракт добавляет плюс к репутации фирмы. Внутренние («карманные») компании могут работать не менее успешно, если в штате состоят профессионалы высокого класса.

Чтобы привлечь клиентов, необходимо приложить немалые усилия и организаторские способности.

Поиск арендаторов для заселения в номера собственников, планово-предупредительные работы, техническое обслуживание, ведение финансовых документов, содержание здания в чистоте, создание оптимальной инфраструктуры — все перечисленные задачи решает управляющая компания. Чем успешнее ее специалисты справляются со своими обязанностями, тем выше заполняемость номеров, тем больше желающих выкупить апартаменты по окончании срока аренды.

Кроме того, профессиональная управляющая компания стремится придать апарт-отелю индивидуальность, сделать его ярким и узнаваемым среди десятков и сотен аналогичных объектов. Это могут быть дополнительные бесплатные услуги и бонусы, оригинальный дизайн и планировка номеров.

Так, например, апарт-отель Vertical на Московском проспекте запоминается проживающим как уютный комплекс с рациональным зонированием, выразительным оформлением пространства апартаментов, созданного на основе индивидуального проекта.

Дизайнерам удалось привнести теплую атмосферу жилого дома в минималистическую композицию.

Идеальная чистота, обособленность номеров от технических помещений и мест нахождения обслуживающего персонала делают отель еще более комфортным и привлекательным для клиентов.

Идеальные апартаменты в аренду — какие они?

Идеальные апартаменты для аренды — недвижимость, приносящая стабильную прибыль в пределах плановых нормативов. Как уже говорилось, для бизнесменов представляет огромную важность отлаженный процесс функционирования комплекса, то есть всего апарт-отеля в целом. Клиентов привлекают в первую очередь инфраструктура и уровень сервиса на объекте.

Роскошный дизайнерский номер в апарт-отеле с плохой организацией обслуживания, неудобной парковкой и плохими подъездными путями будет пустовать, в то время как спрос на аккуратную небольшую студию в популярном комплексе возрастает год от года. Идеальные апартаменты — это:

  • удобное транспортное расположение;
  • современный внешний и внутренний дизайн;
  • разнообразие предложений по номерному фонду;
  • выбор программ доходности от УК;
  • отлаженный сервис;
  • конкурентные цены;
  • наличие собственной парковки;
  • удобный заезд-выезд;
  • прозрачность ведения финансовых документов;
  • заполняемость не менее 70%.

Таким образом, рассуждать о выгодности аренды апартаментов с последующим выкупом можно только в привязке к конкретному объекту. Помощь эксперта при рассмотрении вариантов покупки будет полезной для всех, кто только начинает бизнес на рынке коммерческой недвижимости.

Источник: https://vertical-hotel.ru/poleznaya-informatsiya/17957/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть