Снять квартиру с дальнейшим выкупом

Как правильно взять в аренду недвижимость с правом выкупа

Снять квартиру с дальнейшим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом предусматривает, что арендатор помещения будет проживать в квартире на правах нанимателя и одновременно вносить ежемесячные ипотечные взносы в качестве выкупа за квартиру.

После уплаты определенной денежной суммы арендодателю, арендатор имеет право оформить право собственности на недвижимость, которая является предметом договора.

Такой вид ипотеки набирает все большей популярности, так как он не требует предоставления официальной справки о доходах, наличия хорошей кредитной истории, погашения высокой процентной ставки банка и т. п.

Условия аренды с дальнейшим выкупом не прописаны ни в одном из нормативных актов РФ, поскольку аренда и выкуп помещения – абсолютно разные понятия с точки зрения закона. На законодательном уровне аренда квартиры с правом выкупа регулируется отдельно положениями о выкупе и положениями об аренде квартиры.

Переход квартиры в собственность арендатора согласно договора

Процесс перехода квартиры в собственность арендатора при заключении договора об аренде с правом выкупа оговаривается сторонами отдельно.

Заранее устанавливаются четкие сроки выкупа квартиры, сумма ежемесячной арендной платы, обсуждается общая стоимость квартиры, за которую покупатель готов купить, а продавец продать помещение, и оговариваются условия выкупа.

В договоре аренды квартиры можно обозначить одно из двух возможных условий выкупа:

Рекомендация

В случае заключения данной сделки лучше будет производить все выплаты через банк (расчетный счет можно указать в договоре), а не «из рук в руки». В последующем, при возникновении спорных ситуаций, квитанции из банка станут доказательством осуществления всех платежей.
  1. Постепенный выкуп. Предусматривает, что дополнительно к арендной плате арендатор будет ежемесячно выплачивать оговоренную сумму для постепенного выкупа квартиры. Стоимость выкупа также может входить в арендную плату. Таким образом, если арендатор будет ежемесячно уплачивать арендодателю обозначенную в договоре сумму, то по истечению срока договора, к нему перейдет право собственности на квартиру. Что делать, если квартиросъемщик не платит за квартиру, читайте тут.
  2. Выкуп несколькими платежами. Отдельно определяется сумма арендной платы, которая уплачивается арендатором ежемесячно, а также размер платежей, необходимых для выкупа квартиры, которые могут уплачиваться ежеквартально либо один раз в несколько месяцев в зависимости от желания и договоренности сторон. Таким образом, арендатор выкупает квартиру несколькими большими платежами, после чего он имеет право стать собственником оговоренной недвижимости.

Обязательно оговаривается также возможность досрочной уплаты арендатором суммы, в которую согласно договора оценена квартира.

В таком случае арендатор раньше указанного в договоре срока может стать собственником квартиры и соответственно прекратить выплаты арендной платы. Никаких штрафных санкций за досрочный выкуп не взымается, если их необходимость не была оговорена заранее.

Чтобы стать полноправным владельцем квартиры, арендатору после выплаты полной стоимости недвижимости нужно зарегистрировать право собственности в ЕГРП.

Договор об аренде с постепенным выкупом действителен до тех пор, пока стоимость квартиры не будет полностью оплачена арендатором либо пока не истекут оговоренные сторонами ранее сроки. Если договор будет расторгнут по какой-либо причине, арендодатель и арендатор больше не будут иметь никаких обязанностей друг перед другом.

О расторжении договора аренды по инициативе арендатора, узнайте из статьи https://realtyinfo.online/7223-rastorzheniye-dogovora-arendy-arendodatelem. Деньги, уплаченные арендатором арендодателю, не будут возвращены, поскольку они покрывают стоимость арендной платы за время проживания в квартире. Условия расторжения договора нужно обязательно оговаривать до оформления сделки.

Образец договора аренды квартиры с правом выкупа можно увидеть ниже.

Составление договора об аренде с правом выкупа

В договоре аренды квартиры с правом выкупа должны быть отдельно прописаны условия аренды и выкупа недвижимости. Документ должен содержать в себе всю необходимую для заключения договора об аренде, а также договора о выкупе информацию.

Скачать бланк договора аренды квартиры с правом выкупа

Условия аренды помещения должны предусматривать будет ли арендатор оплачивать ежемесячные коммунальные платежи, самостоятельно инициировать ремонт инженерных систем, техники и мебели, которая является собственностью арендодателя, размер ежемесячной арендной платы и другие, дополнительные условия аренды, о которых договорятся стороны, заключающие договор. Практические советы, как правильно арендовать квартиру, можно найти здесь.

Пункты договора, связанные с выкупом помещения должны быть составлены с особенной тщательностью и скрупулезностью. Здесь указывается, что после выплаты определенной денежной суммы владельцу квартиры, арендатор будет иметь возможность оформить недвижимость в собственность, а также общая стоимость квартиры, которую обязуется выплатить покупатель и другие условия выкупа.

Оформлять аренду недвижимости с правом выкупа обязательно нужно у нотариуса, поскольку выкуп жилья является серьезной юридической процедурой.

Подходить к составлению договора нужно с особой тщательностью и внимательно продумывать формулировку каждого пункта соглашения. Если у сторон, заключающих сделку, возникнут конфликты по предмету договора, решать их придется в судебном порядке.

Основным доказательством обоснованности претензий будет именно нотариально заверенный договор, где прописаны все права и обязанности сторон.

Об аренде жилья с правом выкупа смотрите в видео

Техническо-правовые аспекты оформления

Чтобы договор считался юридически действительным и для удобства решения спорных моментов между заключающими сделку сторонами, в документе обязательно нужно указать следующие моменты:

  1. Паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Технические сведения о помещении, которое является предметом договора (общая площадь, адрес, этажность расположения, укомплектованность и т. п.).
  3. Порядок произведения выплат арендной платы.
  4. Порядок выкупа квартиры.
  5. Порядок уплаты коммунальных платежей, произведения ремонтных работ.
  6. Дополнительные права и обязанности сторон.
  7. Правила сдачи квартиры в аренду на определенный срок несколько отличаются от правил предоставления квартиры в аренду с правом последующего выкупа.

    Важным шагом при оформлении последнего процесса является регистрация арендатора в съемной квартире.

    Это выступит своеобразной защитой его прав на данную жилплощадь, в отношении которой собственник уже не сможет производить какие-либо действия по отчуждению.

  8. Возможность арендатора (арендаторов) прописаться в квартире до полного погашения ее стоимости.
  9. Возможность повышения либо снижение обозначенной стоимости недвижимости при изменении курса доллара США.
  10. Возможность изменения некоторых пунктов документа с согласия сторон.
  11. Порядок расторжения договора.
  12. Порядок решения спорных моментов между арендодателем и арендатором.
  13. Порядок действий в случае возникновения непредвидимых, форс-мажорных ситуаций.
  14. Срок действия и дата составления договора.
  15. Подписи сторон, удостоверяющие, что они ознакомлены с условиями договора и согласны с ними.

Договор аренды с правом выкупа обязательно должен составляться с помощью юриста, так как фактически в нем обозначаются условия не только аренды, но и приобретения квартиры. Юридически неграмотно составленный документ может привести к большим денежным потерям для покупателя либо продавца недвижимости.

Источник: https://realtyinfo.online/7215-usloviya-sdelki-po-arende-kvartiry-s-posleduyushhim-ee-vykupom

Аренда квартир с выкупом: целесообразность заключения сделки

Снять квартиру с дальнейшим выкупом

Одним из самых редких видов соглашений на рынке недвижимости считается аренда квартир с выкупом. Несмотря на явные выгоды подобного сотрудничества, существуют определенные трудности с оформлением документов. Это обусловлено отсутствием четкой законодательной базы для совершения таких сделок.

Основные принципы

Сделка об аренде квартирыявляется итогом взаимного сотрудничества, должна подробно описывать все отношения между сторонами. На основании взаимных договоренностей собственник помещения предоставляет арендатору жилье, которое при выполнении определенных условий будет передано во владение последнего.

Отсутствие четкой законодательной базы требует особого внимания при составлении договора, так как существует большая вероятность появления рисков с обеих сторон. Поэтому аренда квартиры с последующим выкупом должна быть подкреплена соглашением, включающим следующие пункты:

  • Полное описание объекта сделки – адрес, площадь помещения, количество комнат и т.д. Прилагается копия паспорта из БТИ.
  • Реквизиты сторон, подписывающих это соглашение. Обязательно прилагаются ксерокопии паспортных данных.
  • Порядок выполнения расчетов. Самая трудная часть договора. Нередко сумма арендной платы считается частью выплаченной стоимости помещения.
  • Обременение квартиры путем внесения ее в реестр залогов. В таком случае владелец не сможет распоряжаться собственностью для взятия кредитов, пытаться продать ее третьему лицу.
  • Порядок индексирования стоимости в зависимости от экономической ситуации. Описываются возможные изменения ежемесячной платы и как факт – окончательной цены квартиры.

Это общие пункты оформления аренды квартиры с правом выкупа. Работу по составлению договора следует доверить опытным юристам. Желательно, чтобы этой работой занималась профильная компания, у которой есть опыт в сопровождении подобных сделок.

Возможные риски

Договор аренды квартиры с выкупом считается одним из самых сложных документов на рынке частной недвижимости. Основная проблема заключается в соблюдении интересов двух сторон.

Они могут обусловливаться изменением рыночной конъюнктуры, значительной разницей цен между периодами оформления сделки и ее завершением.

Также следует учитывать ряд других факторов – досрочная выплата, наступление форс-мажорных обстоятельств.

Для того чтобы аренда квартиры с выкупомбыла по-настоящему выгодной, следует еще на стадии переговоров определить следующие моменты:

  1. Оплата коммунальных услуг. Она не должна входить в общую стоимость ежемесячной платы. Для этого в договоре прописывается механизм внесения нужных сумм, вне зависимости от того, какая из сторон берет на себя данные обязательства.
  2. Возможность осуществления ремонта. Во избежание недоразумений следует определить, будет ли входить его стоимость в ежемесячную оплату.
  3. К каким показателям будет привязана индексация стоимости помещения. Выбор определенных факторов (процент официальной инфляции, изменение рыночной стоимости) напрямую скажется на окончательной цене.

Учесть все эти нюансы в одном документе весьма проблематично. Поэтому аренда квартир с дальнейшим выкупом составляется на основе двух соглашений – договора купли-продажи и аренды. Они должны быть связаны друг с другом определенными пунктами. В первую очередь – окончательной стоимостью помещения и размером ежемесячной платы.

Целесообразность заключения сделки

Учитывая возможные риски, возникает вопрос – стоит ли усилий аренда квартир под выкуп? Ведь существует вероятность мошенничества или просто нечестного отношения одной из сторон сделки. На практике подобные соглашения заключаются между родственниками либо очень хорошими знакомыми.

Учитывая специфику российского рынка, большее доверие вызывают дружественные или семейные связи, чем договор. Однако даже в таких случаях возможно возникновение спорных ситуаций. Профессиональные юристы советуют сначала провести тщательный анализ договора, проработать все его пункты и учесть возможные риски.

Только после совершения этой работы можно подписывать документ. В нем обязательно наличие пунктов об ответственности сторон. В случае нежелания одной из них выполнять условия соглашения должен быть предусмотрен механизм компенсации или штрафных санкций.

Именно поэтому объем договоров аренды с последующим выкупом на рынке недвижимости очень мал.

Источник: https://balashiha.egent.ru/articles/arenda-vikup.html

Аренда квартиры с последующим выкупом

Снять квартиру с дальнейшим выкупом

Гражданское законодательство, а именно ст. 624 ГК РФ (см.скриншот) предусматривает заключение договора аренды, в котором оговорено право арендатора выкупить имущество, которым он пользуется на условиях заключенной сделки.

Вырезка из статьи 624 ГК РФ

Подобные договоры не получили широкого распространения на практике, в связи с тем, что имеют ряд недостатков в сравнении с договорами ипотечного кредитования (для приобретателя) или с традиционными договорами купли-продажи (для собственника имущества).

Такой способ приобретения квартиры подходит для лиц, которые уже арендуют жилье по долгосрочному соглашению, произвели существенные улучшения внутри помещения, сделали качественный и основательный ремонт, привыкли к району и в целом их все устраивает в выбранном варианте.

Если в процессе пользования квартирой у арендатора появилось намерение приобрести ее в собственность, но в данный момент отсутствуют необходимые финансовые средства для ее покупки, то можно попытаться достигнуть договоренности с ее владельцем. При наличии возможности по получению денег в обозримом будущем, самым верным средством подстраховаться и не упустить понравившееся жилье будет заключение договора аренды с условием выкупа.

Нюансы выкупа квартиры через аренду

Соглашение, предусматривающее право арендатора приобрести в собственность арендованный объект, должен  иметь совокупные элементы двух договоров: аренды и купли-продажи. Заключенная сделка подлежит обязательной государственной регистрации. В договоре должны быть указаны отношения сторон по аренде имущества:

  • срок договора;
  • размер арендных платежей и порядок их уплаты;
  • права и обязанности арендатора и арендодателя.

Условия выкупа должны быть детально согласованы, в том числе момент оплаты: либо это будет разовый платеж, либо внесение суммы по частям, согласно графику или иной договоренности.

Примечание: арендатор может платить арендную плату, а раз в год, к примеру, вносить фиксированную части от общей стоимости жилья.

К существенным условиям будут относиться выкупная цена квартиры и порядок регистрации права за новым собственником. Цена продажи играет немаловажную роль, ведь каждый продавец стремится получить за жилье максимальную стоимость. Соответственно, арендодатель обязан подстраховать себя в связи с возможными изменениями рынка недвижимости.

Стремясь избежать каких-либо рисков, собственник квартиры может установить цену в определенной валюте, либо менять ежемесячно цену с учетом инфляции. Такая неопределенность в цене и делает данный вид договоров непривлекательным для обеих сторон в условиях кризиса и нестабильности – финансовые волнения могут значительно увеличить окончательную стоимость жилья.

Вместе с тем, имеются определенные преимущества выкупного соглашения по сравнению с той же ипотекой.

Для покупки недвижимости посредством оформления ипотечного кредита необходимо пройти процедуру согласования в банке, и зачастую многим не удается проскочить сквозь сито отбора.

Причинами может быть отсутствие положительной кредитной истории или недостаточный уровень официального дохода, подтверждаемого справками с работы.

При покупке жилья в ипотеку и получении кредитных денег на длительный срок, стоимость квартиры с учетом банковских процентов может превысить ее реальную цену в 2-3 раза. Дополнительно потребуется нести расходы в виде страхования ответственности, различных комиссий и услуг оценщика, а также, если по каким-либо причинам будет допущена просрочка платежей, еще и штрафные санкции в пользу банка.

ВАЖНО: Приобретение жилья в ходе арендных правоотношений не нуждается в соблюдении каких-либо условий, за исключением того, что до момента выкупа придется платить арендную плату и (или) часть выкупной цены. При этом МОЖНО закрепить в договоре условие о досрочном выкупе квартиры для случая, когда у покупателя появится нужная сумма и отпадет необходимость платить ее по частям.

Выкуп арендованной квартиры является правом, а не обязанностью арендатора и арендодатель не может понудить его в случае отказа заключить сделку в судебном порядке. Другая же сторона – арендодатель, напротив, арендодатель обязавшийся продать квартиру не может уклониться от передачи прав потенциальному покупателю при выполнении им всех принятых на себя обязательств.

Арендная плата в редких случаях может входить в выкупную стоимость, на это могут пойти лица, уж совсем отчаявшиеся продать свою недвижимость. Законодательство предусматривает, что по совершении окончательного платежа за квартиру, арендная плата перестает начисляться и можно начинать действия по оформлению перехода права собственности.

Заключать дополнительно договор купли-продажи не требуется, поскольку стороны уже согласовали все условия в договоре аренды, и именно он будет являться основанием выдачи выписки из ЕГРП о праве нового владельца на квартиру.

Для обращения в органы Росреестра нужно представить:

  • договор аренды с правом выкупа;
  • выписку из реестра о правах на указанное имущество собственника;
  • согласованные условия по выкупной цене;
  • доказательства внесения платежей арендатором в счет покупки квартиры;
  • заявления сторон о переходе права;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • акт приема-передачи жилья;
  • заявление о регистрации сделки.

Правильно заключенный договор позволит и покупателю, и продавцу соблюсти права друг друга и достичь желаемого результата без лишних затрат и времени. При отсутствии недостатков и неточностей в представленных документах органы Росреестра регистрируют сделку и право собственности на квартиру переходит к арендатору – а с момента регистрации – полноценному собственнику жилья.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Источник: https://pravila-deneg.ru/sdelki-po-kuple-prodazhe/arenda-kvartiry-s-posledujushhim-vykupom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть