Сколько стоит долевое строительство

Содержание

Цены на долевое участие в строительстве

Сколько стоит долевое строительство
Сколько стоит долевое строительство

В целом, это правовые отношения, которые возникают между клиентом и застройщиком в форме подписания соглашения на покупку недвижимого объекта в еще не построенном здании.

В соответствии с действующей нормативно-правовой базой, после завершения строительства каждый дольщик получает квартиру.

Описанный вариант отношений характеризуется таким значимым достоинством — возможность приобретения недвижимости в рассрочку. Это значит, что оплата за жилплощадь перечисляется отдельными частями.

[attention type=green]
Самый приемлемый способ – прямое сотрудничество с застройщиком. И все же, в основном, в роли дольщиков чаще всего выступают инвесторы и профильные организации.
[/attention]

Они выполняют профессиональную перепродажу жилых помещений сразу же по факту получения права собственности на них. Таким образом можно заработать порядка 30-ти% от цены недвижимости.

Законодательные нормы

Дабы повысить уровень спроса на приобретение недвижимости в проектируемых, не построенных зданиях, Российское правительство разработало нормативно-правовой акт №214 «Об участии в паевом строительстве МКД, прочих недвижимых объектов», который начал действовать с 01.04.2019.

Данный законодательный документ регламентирует правоотношения участников, благодаря ему двухсторонняя сделка становится более безопасной.

Кроме того во время приобретения квартиры в новостройке необходимо опираться на такие правовые нормы:

ФЗ №122, датируемый 22 августа 2004 годакоторый диктует регламент регистрации прав собственности на недвижимость, а также Российский Градостроительный кодекс;
ФЗ №215«О жилищных накопительных кооперативах», датируемый 30 декабря 2004 года.

Условия регистрации

В соответствии с нормами права, застройщики могут привлекать финансовые активы дольщиков исключительно, если:

Он является ИПлибо юридическим лицом;
Земельный участокна котором располагается здание пребывает в собственности застройщика, если данный факт официально закреплен в ЕГРН;
Застройщик получил разрешительную документациюна осуществление работ, прочие бумаги, которые узаконивают запланированные, реализованные строительные работы.

В число обязательных условий можно причислить:

  • Отмечается стоимость участия, детерминируются сроки;
  • Каждый дольщик должен получить свою недвижимость одновременно;
  • В качестве предмета сделки выступает нежилая либо жилая недвижимость, которая подлежит последующей передаче дольщику от застройщика по факту окончания работ для присвоения права собственности на квартиру.

Достоинства и недостатки

Среди достоинств такого варианта приобретения недвижимости можно выделить:

По факту завершения строительства владельцы могут своими силами подобрать управляющую компаниюответственную за ограждение двора, наличие охраняемой парковки, благоустройство территории и прочее;
Определенные фирмы предлагают дольщикам поучаствовать в процессе разработки планировки своей жилплощадипринимая во внимание базовые запросы — квадратура помещений, расположение окон, санузла и прочее. Кроме того, резервирование жилой недвижимости допустимо в случае перечисления первоначального платежа, подписания соглашения на участие в паевом строительстве;
Приобретение квартиры на первичном рынкеналичие новых коммуникационных систем (проводка, трубы), пластиковые окна и прочие преимущества нового жилья;
В случае подписания ДДУклиент обязуется перечислить аванс, тогда как остаток разрешается перечислять по частям. Кроме того, инвестор вправе воспользоваться услугами кредитных учреждений;
Приобретая жилплощадь в процессе строительстваможно сэкономить порядка 30-ти%, цена недвижимость в подобной ситуации будет меньше на 10-30%, нежели после завершения стройки. Чем раньше заключить такого рода сделку, тем более выгодные условия получит дольщик.

Среди недочетов отмечают:

 Ждать окончания строительства придется долгодоведется выплачивать ее крупными суммами, а значит необходимо максимально ответственно отнестись к вопросу выбора варианта оплаты;
Рассрочка предлагается дольщикам сроком до пяти летфинансовый кризис, несоблюдение правил работ, недостаточное количество привлеченных дольщиков и т.д.
Качественные характеристики строительных материалов далеко не всегда отвечают требуемым параметрам;
Могут быть увеличены сроки по причинам, которые объективно не зависят от застройщиканедостаточное число привлеченных дольщиков, инвесторов, нарушение правил работ, экономический кризис и прочее;
Ожидать завершения строительных работ доведется продолжительный отрезок временикак правило, строительство одного здания составляет 1,5 — 3 года, после чего в течении нескольких месяцев выполняется оформление документов, а также присвоение прав собственности.

Как подать претензию по договору долевого участия смотрите в статье: претензия по договору долевого участия в строительстве.

Стоимость долевого участия в строительстве на территории РФ

По состоянию на 2019-й год цены на жилплощадь несколько возросли, формируются зависимо от используемых стройматериалов, особенности благоустройства территории, региона и прочего.

При этом застройщик имеет право самостоятельно определять расценки на недвижимость, соответственно наблюдаются определенные различия:

  • — Уральский федеральный округ – от 40 000 – до 70 000 рублей;
  • — Сибирский ФО – 40 000 – 100 000 рублей;
  • — Дальневосточный ФО – 40 000 – 90 000 рублей;
  • — Северо-Кавказский ФО – 30 000 – 50 000 рублей;
  • — Южный ФО – 30 000 – 60 000 рублей;
  • — Северо-западный ФО – 50 000 – 90 000 рублей;
  • — Приволжский ФО – 40 000 – 65 000 рублей;
  • — Центральный – 50 000 – 120 000 рублей.

Указана цена за 1 м.кв. В соглашении в обязательном порядке отображается полная стоимость.

Соответственно, наиболее дорогостоящая недвижимость в населенных пунктах побережья Черного моря, Казани, Санкт-Петербурга и в Московской области.

Перечислять оплату за жилплощадь допустимо безналичным либо личным расчетом, применяя активы государственных субсидий либо материнского капитала.

Сроки расчета

Первый платеж должен вносится на этапе подписания соглашения. В случае, если дольщик выбирает для себя рассрочку, должен оформляться еще один документ, в котором четко описывается график расчета.

Дольщик вправе досрочно погасить задолженность в подходящий период оплаты.

Просрочка свыше трех месяцев подряд – это веское основание для расторжения соглашения на предоставление рассрочки.

В том случае, если дольщик не перечисляет единовременно всю сумму, ему должны возвращаться предоставленные средства, соответственно он перестает является участником паевого строительства.

Процедура

Для того, чтобы стать дольщиком, необходимо действовать в соответствии с таким регламентом:

Осуществление выбора застройщикаболее безопасно сотрудничать с юридической особой. Цена недвижимости при этом будет более высокой, однако риски значительно уменьшаются;
Обращение к застройщику для получения информации об объектеразрешительная документация на проведение работ, сведения о земельном участке, на котором строится здание, проектная документация;
Реализация обращение в Управление по надзору либо в Жилищную инспекциюв области ДУ для получения информации об объекте, фирме-застройщике;
Составление ДДУофициальная процедура регистрации в Росреестре. Непосредственно с такого момента соглашение определяется как заключенное, приобретает свою законную силу;
Перечисление платежа в соответствии с условиями договораконтроль хода строительных работ;
Окончание работполучение жилплощади в соответствии с актом приема-передачи.

Процедура оформления соглашения

В соответствии с российским законодательством, ДДУ необходимо заполнять в письменном виде, документ вступает в законную силу после процедуры госрегистрации.

В соглашении описываются такие процедуры:

Цена соглашениясроки расчета, сумма первого платежа, гарантийный срок квартиры;
Характеристика недвижимого объектаподлежащего передаче по факту постройки;
Сроки окончания строительствав некоторых случаях отмечается каждый отдельный этап работ.

Какие официальные документы необходимо проверять у фирмы-застройщика?

До того как подписать соглашение нужно обязательно перепроверить у застройщика такие бумаги:

  • Соглашение аренды на земельный надел либо же свидетельство о присвоении права собственности на участок;
  • Проектная документация, в которой описаны технические характеристики возводимого здания;
  • Лицензия, в соответствии с которой разрешается реализация такого вида деятельности.

При этом застройщик обязан выступать не в роли инвестора, а как юридическое лицо.

Исключительно при таких условиях появиться возможность требовать соблюдать заявленное качество на каждом строительном этапе.

Образец документа

В соглашении, кроме уже названной информации, также отмечают обязанности, права каждой стороны, перечень требований к соблюдению нормативных правил, положений.

Судебное обращение

Судебное исковое заявление можно подавать в случае нарушения сроков, отмеченных в соглашении.

При этом дольщики могут выбрать один из вариантов:

  • Расторгнуть соглашение, потребовать возврата уплаченной денежной суммы за недвижимость;
  • Требовать выплаты штрафа за все дни просрочки.

Величина неустойки вычисляется по такой формуле — цена объекта недвижимости*общее число дней просрочки*1/300 ставки рефинансирования на дату рассмотрения дела.

Как правило, дольщики возвращают 1 — 20% от цены квартиры.

Альтернативный вариант — расторжение соглашения. Данный шаг могут совершить те участники, которые документально должны были получить жилплощадь более двух месяцев тому назад.

Соответственно, такая просрочка позволяет в порядке судопроизводства расторгнуть соглашение, требуя возврата инвестированных активов.

: Долевое участие в строительстве:

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/tseny-na-dolevoe-uchastie-v-stroitelstve/

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Справочник Недвижимости

Сколько стоит долевое строительство

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д.

 Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

 — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

[attention type=green][attention type=yellow]
Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).
[/attention][/attention]

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

[attention type=yellow][attention type=red]
Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).
[/attention][/attention]

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

[attention type=red][attention type=green]
Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.
[/attention][/attention]

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-takoe-ddu-i-na-chto-obraschat-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-u-zastroyschika

Долевое строительство

Сколько стоит долевое строительство

Основным источником финансирования строительства нового жилья традиционно являются деньги покупателей. Отношения между застройщиком и дольщиком регулирует 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии строительства, заключает договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечисляет ей деньги на возведение жилья (в том числе посредством эскроу-счетов). Покупатель получает свою квартиру, застройщик – прибыль.

 Долевое строительство очень востребовано – стоимость квадратного метра в строящемся доме обычно значительно ниже, чем в готовом.

Однако история строительства знает немало«подводных камней» – из-за мошенничества или организационных проблем девелоперов стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и обманутые дольщики.

Долевое строительство – строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают право собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Проектное финансирование или эскроу-счета

Чтобы решить проблему обманутых дольщиков, с 1 июля 2019 года новые жилые комплексы строятся за счет проектного финансирования, квартиры продаются посредством эскроу-счетов.  Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный счет – эскроу.

Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система призвана предотвратить появление долгостроев и обманутых дольщиков.

ВОПРОСЫ   #7

Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по ДДУ без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?

Может только в одном случае – если по объекту застройщик получил ЗОСК (заключение о соответствии критериям), позволяющих достраивать объекты по «старой» схеме.

Следующие критерии утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:

  • по состоянию на 1 июля 2019 годадом должен быть построен минимум на 30% (в некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если, например, компания достраивает проблемный объект);
  • такжедольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

В настоящее время выдача ЗОСК завершена, полный перечень заключений размещен на странице Москомстройинвеста. 

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета другого, действующего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, покупателям следует избегать «серых» схем, к примеру, реализации квартир по договорам переуступки. Подобная схема не запрещена законом, однако дольщики могут столкнуться с различными проблемами (к примеру, возврат денег им осуществят не в полном объеме, а в пределах той суммы, которую положил на счет первый покупатель квартиры по ДДУ).

Проблемные объекты

На сегодняшний день в «Дорожную карту» включено 33 проблемных объекта (145 жилых корпусов). Дорожная карта ежеквартально актуализируется.

Определены механизмы решения проблем по всем объектам, где есть граждане, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков. Права дольщиков 27 проблемных объектов восстановят благодаря достройке жилых комплексов: 13 – за счет частных девелоперов, 14 – силами городских застройщиков. Дольщики шести объектов получат компенсационное жилье.

В целом исполнение мероприятий «Дорожной карты» по 33 объектам позволят восстановить права почти 13 000 семей дольщиков.

Благодаря мероприятиям по достройке объектов, которые были проведены в Москве, в период с 2011 года по настоящее время восстановлены права более 17 тысяч обманутых дольщиков.

Источник: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Сколько стоит долевое строительство

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Цены на долевое участие в строительстве

Сколько стоит долевое строительство
Сколько стоит долевое строительство

В целом, это правовые отношения, которые возникают между клиентом и застройщиком в форме подписания соглашения на покупку недвижимого объекта в еще не построенном здании.

В соответствии с действующей нормативно-правовой базой, после завершения строительства каждый дольщик получает квартиру.

Описанный вариант отношений характеризуется таким значимым достоинством — возможность приобретения недвижимости в рассрочку. Это значит, что оплата за жилплощадь перечисляется отдельными частями.

[attention type=green]
Самый приемлемый способ – прямое сотрудничество с застройщиком. И все же, в основном, в роли дольщиков чаще всего выступают инвесторы и профильные организации.
[/attention]

Они выполняют профессиональную перепродажу жилых помещений сразу же по факту получения права собственности на них. Таким образом можно заработать порядка 30-ти% от цены недвижимости.

Законодательные нормы

Дабы повысить уровень спроса на приобретение недвижимости в проектируемых, не построенных зданиях, Российское правительство разработало нормативно-правовой акт №214 «Об участии в паевом строительстве МКД, прочих недвижимых объектов», который начал действовать с 01.04.2019.

Данный законодательный документ регламентирует правоотношения участников, благодаря ему двухсторонняя сделка становится более безопасной.

Кроме того во время приобретения квартиры в новостройке необходимо опираться на такие правовые нормы:

ФЗ №122, датируемый 22 августа 2004 годакоторый диктует регламент регистрации прав собственности на недвижимость, а также Российский Градостроительный кодекс;
ФЗ №215«О жилищных накопительных кооперативах», датируемый 30 декабря 2004 года.

Условия регистрации

В соответствии с нормами права, застройщики могут привлекать финансовые активы дольщиков исключительно, если:

Он является ИПлибо юридическим лицом;
Земельный участокна котором располагается здание пребывает в собственности застройщика, если данный факт официально закреплен в ЕГРН;
Застройщик получил разрешительную документациюна осуществление работ, прочие бумаги, которые узаконивают запланированные, реализованные строительные работы.

В число обязательных условий можно причислить:

  • Отмечается стоимость участия, детерминируются сроки;
  • Каждый дольщик должен получить свою недвижимость одновременно;
  • В качестве предмета сделки выступает нежилая либо жилая недвижимость, которая подлежит последующей передаче дольщику от застройщика по факту окончания работ для присвоения права собственности на квартиру.

Достоинства и недостатки

Среди достоинств такого варианта приобретения недвижимости можно выделить:

По факту завершения строительства владельцы могут своими силами подобрать управляющую компаниюответственную за ограждение двора, наличие охраняемой парковки, благоустройство территории и прочее;
Определенные фирмы предлагают дольщикам поучаствовать в процессе разработки планировки своей жилплощадипринимая во внимание базовые запросы — квадратура помещений, расположение окон, санузла и прочее. Кроме того, резервирование жилой недвижимости допустимо в случае перечисления первоначального платежа, подписания соглашения на участие в паевом строительстве;
Приобретение квартиры на первичном рынкеналичие новых коммуникационных систем (проводка, трубы), пластиковые окна и прочие преимущества нового жилья;
В случае подписания ДДУклиент обязуется перечислить аванс, тогда как остаток разрешается перечислять по частям. Кроме того, инвестор вправе воспользоваться услугами кредитных учреждений;
Приобретая жилплощадь в процессе строительстваможно сэкономить порядка 30-ти%, цена недвижимость в подобной ситуации будет меньше на 10-30%, нежели после завершения стройки. Чем раньше заключить такого рода сделку, тем более выгодные условия получит дольщик.

Среди недочетов отмечают:

 Ждать окончания строительства придется долгодоведется выплачивать ее крупными суммами, а значит необходимо максимально ответственно отнестись к вопросу выбора варианта оплаты;
Рассрочка предлагается дольщикам сроком до пяти летфинансовый кризис, несоблюдение правил работ, недостаточное количество привлеченных дольщиков и т.д.
Качественные характеристики строительных материалов далеко не всегда отвечают требуемым параметрам;
Могут быть увеличены сроки по причинам, которые объективно не зависят от застройщиканедостаточное число привлеченных дольщиков, инвесторов, нарушение правил работ, экономический кризис и прочее;
Ожидать завершения строительных работ доведется продолжительный отрезок временикак правило, строительство одного здания составляет 1,5 — 3 года, после чего в течении нескольких месяцев выполняется оформление документов, а также присвоение прав собственности.

Как подать претензию по договору долевого участия смотрите в статье: претензия по договору долевого участия в строительстве.

Стоимость долевого участия в строительстве на территории РФ

По состоянию на 2019-й год цены на жилплощадь несколько возросли, формируются зависимо от используемых стройматериалов, особенности благоустройства территории, региона и прочего.

При этом застройщик имеет право самостоятельно определять расценки на недвижимость, соответственно наблюдаются определенные различия:

  • — Уральский федеральный округ – от 40 000 – до 70 000 рублей;
  • — Сибирский ФО – 40 000 – 100 000 рублей;
  • — Дальневосточный ФО – 40 000 – 90 000 рублей;
  • — Северо-Кавказский ФО – 30 000 – 50 000 рублей;
  • — Южный ФО – 30 000 – 60 000 рублей;
  • — Северо-западный ФО – 50 000 – 90 000 рублей;
  • — Приволжский ФО – 40 000 – 65 000 рублей;
  • — Центральный – 50 000 – 120 000 рублей.

Указана цена за 1 м.кв. В соглашении в обязательном порядке отображается полная стоимость.

Соответственно, наиболее дорогостоящая недвижимость в населенных пунктах побережья Черного моря, Казани, Санкт-Петербурга и в Московской области.

Перечислять оплату за жилплощадь допустимо безналичным либо личным расчетом, применяя активы государственных субсидий либо материнского капитала.

Сроки расчета

Первый платеж должен вносится на этапе подписания соглашения. В случае, если дольщик выбирает для себя рассрочку, должен оформляться еще один документ, в котором четко описывается график расчета.

Дольщик вправе досрочно погасить задолженность в подходящий период оплаты.

Просрочка свыше трех месяцев подряд – это веское основание для расторжения соглашения на предоставление рассрочки.

В том случае, если дольщик не перечисляет единовременно всю сумму, ему должны возвращаться предоставленные средства, соответственно он перестает является участником паевого строительства.

Процедура

Для того, чтобы стать дольщиком, необходимо действовать в соответствии с таким регламентом:

Осуществление выбора застройщикаболее безопасно сотрудничать с юридической особой. Цена недвижимости при этом будет более высокой, однако риски значительно уменьшаются;
Обращение к застройщику для получения информации об объектеразрешительная документация на проведение работ, сведения о земельном участке, на котором строится здание, проектная документация;
Реализация обращение в Управление по надзору либо в Жилищную инспекциюв области ДУ для получения информации об объекте, фирме-застройщике;
Составление ДДУофициальная процедура регистрации в Росреестре. Непосредственно с такого момента соглашение определяется как заключенное, приобретает свою законную силу;
Перечисление платежа в соответствии с условиями договораконтроль хода строительных работ;
Окончание работполучение жилплощади в соответствии с актом приема-передачи.

Процедура оформления соглашения

В соответствии с российским законодательством, ДДУ необходимо заполнять в письменном виде, документ вступает в законную силу после процедуры госрегистрации.

В соглашении описываются такие процедуры:

Цена соглашениясроки расчета, сумма первого платежа, гарантийный срок квартиры;
Характеристика недвижимого объектаподлежащего передаче по факту постройки;
Сроки окончания строительствав некоторых случаях отмечается каждый отдельный этап работ.

Какие официальные документы необходимо проверять у фирмы-застройщика?

До того как подписать соглашение нужно обязательно перепроверить у застройщика такие бумаги:

  • Соглашение аренды на земельный надел либо же свидетельство о присвоении права собственности на участок;
  • Проектная документация, в которой описаны технические характеристики возводимого здания;
  • Лицензия, в соответствии с которой разрешается реализация такого вида деятельности.

При этом застройщик обязан выступать не в роли инвестора, а как юридическое лицо.

Исключительно при таких условиях появиться возможность требовать соблюдать заявленное качество на каждом строительном этапе.

Образец документа

В соглашении, кроме уже названной информации, также отмечают обязанности, права каждой стороны, перечень требований к соблюдению нормативных правил, положений.

Судебное обращение

Судебное исковое заявление можно подавать в случае нарушения сроков, отмеченных в соглашении.

При этом дольщики могут выбрать один из вариантов:

  • Расторгнуть соглашение, потребовать возврата уплаченной денежной суммы за недвижимость;
  • Требовать выплаты штрафа за все дни просрочки.

Величина неустойки вычисляется по такой формуле — цена объекта недвижимости*общее число дней просрочки*1/300 ставки рефинансирования на дату рассмотрения дела.

Как правило, дольщики возвращают 1 — 20% от цены квартиры.

Альтернативный вариант — расторжение соглашения. Данный шаг могут совершить те участники, которые документально должны были получить жилплощадь более двух месяцев тому назад.

Соответственно, такая просрочка позволяет в порядке судопроизводства расторгнуть соглашение, требуя возврата инвестированных активов.

: Долевое участие в строительстве:

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/tseny-na-dolevoe-uchastie-v-stroitelstve/

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Справочник Недвижимости

Сколько стоит долевое строительство

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д.

 Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

 — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

[attention type=green][attention type=yellow]
Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).
[/attention][/attention]

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

[attention type=yellow][attention type=red]
Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).
[/attention][/attention]

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

[attention type=red][attention type=green]
Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.
[/attention][/attention]

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-takoe-ddu-i-na-chto-obraschat-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-u-zastroyschika

Долевое строительство

Сколько стоит долевое строительство

Основным источником финансирования строительства нового жилья традиционно являются деньги покупателей. Отношения между застройщиком и дольщиком регулирует 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии строительства, заключает договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечисляет ей деньги на возведение жилья (в том числе посредством эскроу-счетов). Покупатель получает свою квартиру, застройщик – прибыль.

 Долевое строительство очень востребовано – стоимость квадратного метра в строящемся доме обычно значительно ниже, чем в готовом.

Однако история строительства знает немало«подводных камней» – из-за мошенничества или организационных проблем девелоперов стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и обманутые дольщики.

Долевое строительство – строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают право собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Проектное финансирование или эскроу-счета

Чтобы решить проблему обманутых дольщиков, с 1 июля 2019 года новые жилые комплексы строятся за счет проектного финансирования, квартиры продаются посредством эскроу-счетов.  Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный счет – эскроу.

Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система призвана предотвратить появление долгостроев и обманутых дольщиков.

ВОПРОСЫ   #7

Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по ДДУ без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?

Может только в одном случае – если по объекту застройщик получил ЗОСК (заключение о соответствии критериям), позволяющих достраивать объекты по «старой» схеме.

Следующие критерии утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:

  • по состоянию на 1 июля 2019 годадом должен быть построен минимум на 30% (в некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если, например, компания достраивает проблемный объект);
  • такжедольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

В настоящее время выдача ЗОСК завершена, полный перечень заключений размещен на странице Москомстройинвеста. 

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета другого, действующего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, покупателям следует избегать «серых» схем, к примеру, реализации квартир по договорам переуступки. Подобная схема не запрещена законом, однако дольщики могут столкнуться с различными проблемами (к примеру, возврат денег им осуществят не в полном объеме, а в пределах той суммы, которую положил на счет первый покупатель квартиры по ДДУ).

Проблемные объекты

На сегодняшний день в «Дорожную карту» включено 33 проблемных объекта (145 жилых корпусов). Дорожная карта ежеквартально актуализируется.

Определены механизмы решения проблем по всем объектам, где есть граждане, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков. Права дольщиков 27 проблемных объектов восстановят благодаря достройке жилых комплексов: 13 – за счет частных девелоперов, 14 – силами городских застройщиков. Дольщики шести объектов получат компенсационное жилье.

В целом исполнение мероприятий «Дорожной карты» по 33 объектам позволят восстановить права почти 13 000 семей дольщиков.

Благодаря мероприятиям по достройке объектов, которые были проведены в Москве, в период с 2011 года по настоящее время восстановлены права более 17 тысяч обманутых дольщиков.

Источник: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Сколько стоит долевое строительство

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Цены на долевое участие в строительстве

Сколько стоит долевое строительство
Сколько стоит долевое строительство

Что из себя представляет?

В целом, это правовые отношения, которые возникают между клиентом и застройщиком в форме подписания соглашения на покупку недвижимого объекта в еще не построенном здании.

В соответствии с действующей нормативно-правовой базой, после завершения строительства каждый дольщик получает квартиру.

Описанный вариант отношений характеризуется таким значимым достоинством — возможность приобретения недвижимости в рассрочку. Это значит, что оплата за жилплощадь перечисляется отдельными частями.

[attention type=green]
Самый приемлемый способ – прямое сотрудничество с застройщиком. И все же, в основном, в роли дольщиков чаще всего выступают инвесторы и профильные организации.
[/attention]

Они выполняют профессиональную перепродажу жилых помещений сразу же по факту получения права собственности на них. Таким образом можно заработать порядка 30-ти% от цены недвижимости.

Законодательные нормы

Дабы повысить уровень спроса на приобретение недвижимости в проектируемых, не построенных зданиях, Российское правительство разработало нормативно-правовой акт №214 «Об участии в паевом строительстве МКД, прочих недвижимых объектов», который начал действовать с 01.04.2019.

Данный законодательный документ регламентирует правоотношения участников, благодаря ему двухсторонняя сделка становится более безопасной.

Кроме того во время приобретения квартиры в новостройке необходимо опираться на такие правовые нормы:

ФЗ №122, датируемый 22 августа 2004 годакоторый диктует регламент регистрации прав собственности на недвижимость, а также Российский Градостроительный кодекс;
ФЗ №215«О жилищных накопительных кооперативах», датируемый 30 декабря 2004 года.

Условия регистрации

В соответствии с нормами права, застройщики могут привлекать финансовые активы дольщиков исключительно, если:

Он является ИПлибо юридическим лицом;
Земельный участокна котором располагается здание пребывает в собственности застройщика, если данный факт официально закреплен в ЕГРН;
Застройщик получил разрешительную документациюна осуществление работ, прочие бумаги, которые узаконивают запланированные, реализованные строительные работы.

В число обязательных условий можно причислить:

  • Отмечается стоимость участия, детерминируются сроки;
  • Каждый дольщик должен получить свою недвижимость одновременно;
  • В качестве предмета сделки выступает нежилая либо жилая недвижимость, которая подлежит последующей передаче дольщику от застройщика по факту окончания работ для присвоения права собственности на квартиру.

Достоинства и недостатки

Среди достоинств такого варианта приобретения недвижимости можно выделить:

По факту завершения строительства владельцы могут своими силами подобрать управляющую компаниюответственную за ограждение двора, наличие охраняемой парковки, благоустройство территории и прочее;
Определенные фирмы предлагают дольщикам поучаствовать в процессе разработки планировки своей жилплощадипринимая во внимание базовые запросы — квадратура помещений, расположение окон, санузла и прочее. Кроме того, резервирование жилой недвижимости допустимо в случае перечисления первоначального платежа, подписания соглашения на участие в паевом строительстве;
Приобретение квартиры на первичном рынкеналичие новых коммуникационных систем (проводка, трубы), пластиковые окна и прочие преимущества нового жилья;
В случае подписания ДДУклиент обязуется перечислить аванс, тогда как остаток разрешается перечислять по частям. Кроме того, инвестор вправе воспользоваться услугами кредитных учреждений;
Приобретая жилплощадь в процессе строительстваможно сэкономить порядка 30-ти%, цена недвижимость в подобной ситуации будет меньше на 10-30%, нежели после завершения стройки. Чем раньше заключить такого рода сделку, тем более выгодные условия получит дольщик.

Среди недочетов отмечают:

 Ждать окончания строительства придется долгодоведется выплачивать ее крупными суммами, а значит необходимо максимально ответственно отнестись к вопросу выбора варианта оплаты;
Рассрочка предлагается дольщикам сроком до пяти летфинансовый кризис, несоблюдение правил работ, недостаточное количество привлеченных дольщиков и т.д.
Качественные характеристики строительных материалов далеко не всегда отвечают требуемым параметрам;
Могут быть увеличены сроки по причинам, которые объективно не зависят от застройщиканедостаточное число привлеченных дольщиков, инвесторов, нарушение правил работ, экономический кризис и прочее;
Ожидать завершения строительных работ доведется продолжительный отрезок временикак правило, строительство одного здания составляет 1,5 — 3 года, после чего в течении нескольких месяцев выполняется оформление документов, а также присвоение прав собственности.

Как подать претензию по договору долевого участия смотрите в статье: претензия по договору долевого участия в строительстве.

Стоимость долевого участия в строительстве на территории РФ

По состоянию на 2019-й год цены на жилплощадь несколько возросли, формируются зависимо от используемых стройматериалов, особенности благоустройства территории, региона и прочего.

При этом застройщик имеет право самостоятельно определять расценки на недвижимость, соответственно наблюдаются определенные различия:

  • — Уральский федеральный округ – от 40 000 – до 70 000 рублей;
  • — Сибирский ФО – 40 000 – 100 000 рублей;
  • — Дальневосточный ФО – 40 000 – 90 000 рублей;
  • — Северо-Кавказский ФО – 30 000 – 50 000 рублей;
  • — Южный ФО – 30 000 – 60 000 рублей;
  • — Северо-западный ФО – 50 000 – 90 000 рублей;
  • — Приволжский ФО – 40 000 – 65 000 рублей;
  • — Центральный – 50 000 – 120 000 рублей.

Указана цена за 1 м.кв. В соглашении в обязательном порядке отображается полная стоимость.

Соответственно, наиболее дорогостоящая недвижимость в населенных пунктах побережья Черного моря, Казани, Санкт-Петербурга и в Московской области.

Перечислять оплату за жилплощадь допустимо безналичным либо личным расчетом, применяя активы государственных субсидий либо материнского капитала.

Сроки расчета

Первый платеж должен вносится на этапе подписания соглашения. В случае, если дольщик выбирает для себя рассрочку, должен оформляться еще один документ, в котором четко описывается график расчета.

Дольщик вправе досрочно погасить задолженность в подходящий период оплаты.

Просрочка свыше трех месяцев подряд – это веское основание для расторжения соглашения на предоставление рассрочки.

В том случае, если дольщик не перечисляет единовременно всю сумму, ему должны возвращаться предоставленные средства, соответственно он перестает является участником паевого строительства.

Процедура

Для того, чтобы стать дольщиком, необходимо действовать в соответствии с таким регламентом:

Осуществление выбора застройщикаболее безопасно сотрудничать с юридической особой. Цена недвижимости при этом будет более высокой, однако риски значительно уменьшаются;
Обращение к застройщику для получения информации об объектеразрешительная документация на проведение работ, сведения о земельном участке, на котором строится здание, проектная документация;
Реализация обращение в Управление по надзору либо в Жилищную инспекциюв области ДУ для получения информации об объекте, фирме-застройщике;
Составление ДДУофициальная процедура регистрации в Росреестре. Непосредственно с такого момента соглашение определяется как заключенное, приобретает свою законную силу;
Перечисление платежа в соответствии с условиями договораконтроль хода строительных работ;
Окончание работполучение жилплощади в соответствии с актом приема-передачи.

Процедура оформления соглашения

В соответствии с российским законодательством, ДДУ необходимо заполнять в письменном виде, документ вступает в законную силу после процедуры госрегистрации.

В соглашении описываются такие процедуры:

Цена соглашениясроки расчета, сумма первого платежа, гарантийный срок квартиры;
Характеристика недвижимого объектаподлежащего передаче по факту постройки;
Сроки окончания строительствав некоторых случаях отмечается каждый отдельный этап работ.

Какие официальные документы необходимо проверять у фирмы-застройщика?

До того как подписать соглашение нужно обязательно перепроверить у застройщика такие бумаги:

  • Соглашение аренды на земельный надел либо же свидетельство о присвоении права собственности на участок;
  • Проектная документация, в которой описаны технические характеристики возводимого здания;
  • Лицензия, в соответствии с которой разрешается реализация такого вида деятельности.

При этом застройщик обязан выступать не в роли инвестора, а как юридическое лицо.

Исключительно при таких условиях появиться возможность требовать соблюдать заявленное качество на каждом строительном этапе.

Образец документа

В соглашении, кроме уже названной информации, также отмечают обязанности, права каждой стороны, перечень требований к соблюдению нормативных правил, положений.

Судебное обращение

Судебное исковое заявление можно подавать в случае нарушения сроков, отмеченных в соглашении.

При этом дольщики могут выбрать один из вариантов:

  • Расторгнуть соглашение, потребовать возврата уплаченной денежной суммы за недвижимость;
  • Требовать выплаты штрафа за все дни просрочки.

Величина неустойки вычисляется по такой формуле — цена объекта недвижимости*общее число дней просрочки*1/300 ставки рефинансирования на дату рассмотрения дела.

Как правило, дольщики возвращают 1 — 20% от цены квартиры.

Альтернативный вариант — расторжение соглашения. Данный шаг могут совершить те участники, которые документально должны были получить жилплощадь более двух месяцев тому назад.

Соответственно, такая просрочка позволяет в порядке судопроизводства расторгнуть соглашение, требуя возврата инвестированных активов.

: Долевое участие в строительстве:

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/tseny-na-dolevoe-uchastie-v-stroitelstve/

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Справочник Недвижимости

Сколько стоит долевое строительство

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д.

 Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

 — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

[attention type=green][attention type=yellow]
Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).
[/attention][/attention]

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

[attention type=yellow][attention type=red]
Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).
[/attention][/attention]

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

[attention type=red][attention type=green]
Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.
[/attention][/attention]

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-takoe-ddu-i-na-chto-obraschat-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-u-zastroyschika

Долевое строительство

Сколько стоит долевое строительство

Основным источником финансирования строительства нового жилья традиционно являются деньги покупателей. Отношения между застройщиком и дольщиком регулирует 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии строительства, заключает договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечисляет ей деньги на возведение жилья (в том числе посредством эскроу-счетов). Покупатель получает свою квартиру, застройщик – прибыль.

 Долевое строительство очень востребовано – стоимость квадратного метра в строящемся доме обычно значительно ниже, чем в готовом.

Однако история строительства знает немало«подводных камней» – из-за мошенничества или организационных проблем девелоперов стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и обманутые дольщики.

Долевое строительство – строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают право собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Проектное финансирование или эскроу-счета

Чтобы решить проблему обманутых дольщиков, с 1 июля 2019 года новые жилые комплексы строятся за счет проектного финансирования, квартиры продаются посредством эскроу-счетов.  Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный счет – эскроу.

Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система призвана предотвратить появление долгостроев и обманутых дольщиков.

ВОПРОСЫ   #7

Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по ДДУ без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?

Может только в одном случае – если по объекту застройщик получил ЗОСК (заключение о соответствии критериям), позволяющих достраивать объекты по «старой» схеме.

Следующие критерии утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:

  • по состоянию на 1 июля 2019 годадом должен быть построен минимум на 30% (в некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если, например, компания достраивает проблемный объект);
  • такжедольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

В настоящее время выдача ЗОСК завершена, полный перечень заключений размещен на странице Москомстройинвеста. 

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета другого, действующего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, покупателям следует избегать «серых» схем, к примеру, реализации квартир по договорам переуступки. Подобная схема не запрещена законом, однако дольщики могут столкнуться с различными проблемами (к примеру, возврат денег им осуществят не в полном объеме, а в пределах той суммы, которую положил на счет первый покупатель квартиры по ДДУ).

Проблемные объекты

На сегодняшний день в «Дорожную карту» включено 33 проблемных объекта (145 жилых корпусов). Дорожная карта ежеквартально актуализируется.

Определены механизмы решения проблем по всем объектам, где есть граждане, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков. Права дольщиков 27 проблемных объектов восстановят благодаря достройке жилых комплексов: 13 – за счет частных девелоперов, 14 – силами городских застройщиков. Дольщики шести объектов получат компенсационное жилье.

В целом исполнение мероприятий «Дорожной карты» по 33 объектам позволят восстановить права почти 13 000 семей дольщиков.

Благодаря мероприятиям по достройке объектов, которые были проведены в Москве, в период с 2011 года по настоящее время восстановлены права более 17 тысяч обманутых дольщиков.

Источник: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Сколько стоит долевое строительство

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Цены на долевое участие в строительстве

Сколько стоит долевое строительство
Сколько стоит долевое строительство

Что из себя представляет?

В целом, это правовые отношения, которые возникают между клиентом и застройщиком в форме подписания соглашения на покупку недвижимого объекта в еще не построенном здании.

В соответствии с действующей нормативно-правовой базой, после завершения строительства каждый дольщик получает квартиру.

Описанный вариант отношений характеризуется таким значимым достоинством — возможность приобретения недвижимости в рассрочку. Это значит, что оплата за жилплощадь перечисляется отдельными частями.

[attention type=green]
Самый приемлемый способ – прямое сотрудничество с застройщиком. И все же, в основном, в роли дольщиков чаще всего выступают инвесторы и профильные организации.
[/attention]

Они выполняют профессиональную перепродажу жилых помещений сразу же по факту получения права собственности на них. Таким образом можно заработать порядка 30-ти% от цены недвижимости.

Законодательные нормы

Дабы повысить уровень спроса на приобретение недвижимости в проектируемых, не построенных зданиях, Российское правительство разработало нормативно-правовой акт №214 «Об участии в паевом строительстве МКД, прочих недвижимых объектов», который начал действовать с 01.04.2019.

Данный законодательный документ регламентирует правоотношения участников, благодаря ему двухсторонняя сделка становится более безопасной.

Кроме того во время приобретения квартиры в новостройке необходимо опираться на такие правовые нормы:

ФЗ №122, датируемый 22 августа 2004 годакоторый диктует регламент регистрации прав собственности на недвижимость, а также Российский Градостроительный кодекс;
ФЗ №215«О жилищных накопительных кооперативах», датируемый 30 декабря 2004 года.

Условия регистрации

В соответствии с нормами права, застройщики могут привлекать финансовые активы дольщиков исключительно, если:

Он является ИПлибо юридическим лицом;
Земельный участокна котором располагается здание пребывает в собственности застройщика, если данный факт официально закреплен в ЕГРН;
Застройщик получил разрешительную документациюна осуществление работ, прочие бумаги, которые узаконивают запланированные, реализованные строительные работы.

В число обязательных условий можно причислить:

  • Отмечается стоимость участия, детерминируются сроки;
  • Каждый дольщик должен получить свою недвижимость одновременно;
  • В качестве предмета сделки выступает нежилая либо жилая недвижимость, которая подлежит последующей передаче дольщику от застройщика по факту окончания работ для присвоения права собственности на квартиру.

Достоинства и недостатки

Среди достоинств такого варианта приобретения недвижимости можно выделить:

По факту завершения строительства владельцы могут своими силами подобрать управляющую компаниюответственную за ограждение двора, наличие охраняемой парковки, благоустройство территории и прочее;
Определенные фирмы предлагают дольщикам поучаствовать в процессе разработки планировки своей жилплощадипринимая во внимание базовые запросы — квадратура помещений, расположение окон, санузла и прочее. Кроме того, резервирование жилой недвижимости допустимо в случае перечисления первоначального платежа, подписания соглашения на участие в паевом строительстве;
Приобретение квартиры на первичном рынкеналичие новых коммуникационных систем (проводка, трубы), пластиковые окна и прочие преимущества нового жилья;
В случае подписания ДДУклиент обязуется перечислить аванс, тогда как остаток разрешается перечислять по частям. Кроме того, инвестор вправе воспользоваться услугами кредитных учреждений;
Приобретая жилплощадь в процессе строительстваможно сэкономить порядка 30-ти%, цена недвижимость в подобной ситуации будет меньше на 10-30%, нежели после завершения стройки. Чем раньше заключить такого рода сделку, тем более выгодные условия получит дольщик.

Среди недочетов отмечают:

 Ждать окончания строительства придется долгодоведется выплачивать ее крупными суммами, а значит необходимо максимально ответственно отнестись к вопросу выбора варианта оплаты;
Рассрочка предлагается дольщикам сроком до пяти летфинансовый кризис, несоблюдение правил работ, недостаточное количество привлеченных дольщиков и т.д.
Качественные характеристики строительных материалов далеко не всегда отвечают требуемым параметрам;
Могут быть увеличены сроки по причинам, которые объективно не зависят от застройщиканедостаточное число привлеченных дольщиков, инвесторов, нарушение правил работ, экономический кризис и прочее;
Ожидать завершения строительных работ доведется продолжительный отрезок временикак правило, строительство одного здания составляет 1,5 — 3 года, после чего в течении нескольких месяцев выполняется оформление документов, а также присвоение прав собственности.

Как подать претензию по договору долевого участия смотрите в статье: претензия по договору долевого участия в строительстве.

Стоимость долевого участия в строительстве на территории РФ

По состоянию на 2019-й год цены на жилплощадь несколько возросли, формируются зависимо от используемых стройматериалов, особенности благоустройства территории, региона и прочего.

При этом застройщик имеет право самостоятельно определять расценки на недвижимость, соответственно наблюдаются определенные различия:

  • — Уральский федеральный округ – от 40 000 – до 70 000 рублей;
  • — Сибирский ФО – 40 000 – 100 000 рублей;
  • — Дальневосточный ФО – 40 000 – 90 000 рублей;
  • — Северо-Кавказский ФО – 30 000 – 50 000 рублей;
  • — Южный ФО – 30 000 – 60 000 рублей;
  • — Северо-западный ФО – 50 000 – 90 000 рублей;
  • — Приволжский ФО – 40 000 – 65 000 рублей;
  • — Центральный – 50 000 – 120 000 рублей.

Указана цена за 1 м.кв. В соглашении в обязательном порядке отображается полная стоимость.

Соответственно, наиболее дорогостоящая недвижимость в населенных пунктах побережья Черного моря, Казани, Санкт-Петербурга и в Московской области.

Перечислять оплату за жилплощадь допустимо безналичным либо личным расчетом, применяя активы государственных субсидий либо материнского капитала.

Сроки расчета

Первый платеж должен вносится на этапе подписания соглашения. В случае, если дольщик выбирает для себя рассрочку, должен оформляться еще один документ, в котором четко описывается график расчета.

Дольщик вправе досрочно погасить задолженность в подходящий период оплаты.

Просрочка свыше трех месяцев подряд – это веское основание для расторжения соглашения на предоставление рассрочки.

В том случае, если дольщик не перечисляет единовременно всю сумму, ему должны возвращаться предоставленные средства, соответственно он перестает является участником паевого строительства.

Процедура

Для того, чтобы стать дольщиком, необходимо действовать в соответствии с таким регламентом:

Осуществление выбора застройщикаболее безопасно сотрудничать с юридической особой. Цена недвижимости при этом будет более высокой, однако риски значительно уменьшаются;
Обращение к застройщику для получения информации об объектеразрешительная документация на проведение работ, сведения о земельном участке, на котором строится здание, проектная документация;
Реализация обращение в Управление по надзору либо в Жилищную инспекциюв области ДУ для получения информации об объекте, фирме-застройщике;
Составление ДДУофициальная процедура регистрации в Росреестре. Непосредственно с такого момента соглашение определяется как заключенное, приобретает свою законную силу;
Перечисление платежа в соответствии с условиями договораконтроль хода строительных работ;
Окончание работполучение жилплощади в соответствии с актом приема-передачи.

Процедура оформления соглашения

В соответствии с российским законодательством, ДДУ необходимо заполнять в письменном виде, документ вступает в законную силу после процедуры госрегистрации.

В соглашении описываются такие процедуры:

Цена соглашениясроки расчета, сумма первого платежа, гарантийный срок квартиры;
Характеристика недвижимого объектаподлежащего передаче по факту постройки;
Сроки окончания строительствав некоторых случаях отмечается каждый отдельный этап работ.

Какие официальные документы необходимо проверять у фирмы-застройщика?

До того как подписать соглашение нужно обязательно перепроверить у застройщика такие бумаги:

  • Соглашение аренды на земельный надел либо же свидетельство о присвоении права собственности на участок;
  • Проектная документация, в которой описаны технические характеристики возводимого здания;
  • Лицензия, в соответствии с которой разрешается реализация такого вида деятельности.

При этом застройщик обязан выступать не в роли инвестора, а как юридическое лицо.

Исключительно при таких условиях появиться возможность требовать соблюдать заявленное качество на каждом строительном этапе.

Образец документа

В соглашении, кроме уже названной информации, также отмечают обязанности, права каждой стороны, перечень требований к соблюдению нормативных правил, положений.

Судебное обращение

Судебное исковое заявление можно подавать в случае нарушения сроков, отмеченных в соглашении.

При этом дольщики могут выбрать один из вариантов:

  • Расторгнуть соглашение, потребовать возврата уплаченной денежной суммы за недвижимость;
  • Требовать выплаты штрафа за все дни просрочки.

Величина неустойки вычисляется по такой формуле — цена объекта недвижимости*общее число дней просрочки*1/300 ставки рефинансирования на дату рассмотрения дела.

Как правило, дольщики возвращают 1 — 20% от цены квартиры.

Альтернативный вариант — расторжение соглашения. Данный шаг могут совершить те участники, которые документально должны были получить жилплощадь более двух месяцев тому назад.

Соответственно, такая просрочка позволяет в порядке судопроизводства расторгнуть соглашение, требуя возврата инвестированных активов.

: Долевое участие в строительстве:

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/tseny-na-dolevoe-uchastie-v-stroitelstve/

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Справочник Недвижимости

Сколько стоит долевое строительство

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д.

 Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

 — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

[attention type=green][attention type=yellow]
Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).
[/attention][/attention]

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

[attention type=yellow][attention type=red]
Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).
[/attention][/attention]

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

[attention type=red][attention type=green]
Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.
[/attention][/attention]

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-takoe-ddu-i-na-chto-obraschat-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-u-zastroyschika

Долевое строительство

Сколько стоит долевое строительство

Основным источником финансирования строительства нового жилья традиционно являются деньги покупателей. Отношения между застройщиком и дольщиком регулирует 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии строительства, заключает договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечисляет ей деньги на возведение жилья (в том числе посредством эскроу-счетов). Покупатель получает свою квартиру, застройщик – прибыль.

 Долевое строительство очень востребовано – стоимость квадратного метра в строящемся доме обычно значительно ниже, чем в готовом.

Однако история строительства знает немало«подводных камней» – из-за мошенничества или организационных проблем девелоперов стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и обманутые дольщики.

Долевое строительство – строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают право собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Проектное финансирование или эскроу-счета

Чтобы решить проблему обманутых дольщиков, с 1 июля 2019 года новые жилые комплексы строятся за счет проектного финансирования, квартиры продаются посредством эскроу-счетов.  Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный счет – эскроу.

Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система призвана предотвратить появление долгостроев и обманутых дольщиков.

ВОПРОСЫ   #7

Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по ДДУ без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?

Может только в одном случае – если по объекту застройщик получил ЗОСК (заключение о соответствии критериям), позволяющих достраивать объекты по «старой» схеме.

Следующие критерии утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:

  • по состоянию на 1 июля 2019 годадом должен быть построен минимум на 30% (в некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если, например, компания достраивает проблемный объект);
  • такжедольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

В настоящее время выдача ЗОСК завершена, полный перечень заключений размещен на странице Москомстройинвеста. 

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета другого, действующего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, покупателям следует избегать «серых» схем, к примеру, реализации квартир по договорам переуступки. Подобная схема не запрещена законом, однако дольщики могут столкнуться с различными проблемами (к примеру, возврат денег им осуществят не в полном объеме, а в пределах той суммы, которую положил на счет первый покупатель квартиры по ДДУ).

Проблемные объекты

На сегодняшний день в «Дорожную карту» включено 33 проблемных объекта (145 жилых корпусов). Дорожная карта ежеквартально актуализируется.

Определены механизмы решения проблем по всем объектам, где есть граждане, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков. Права дольщиков 27 проблемных объектов восстановят благодаря достройке жилых комплексов: 13 – за счет частных девелоперов, 14 – силами городских застройщиков. Дольщики шести объектов получат компенсационное жилье.

В целом исполнение мероприятий «Дорожной карты» по 33 объектам позволят восстановить права почти 13 000 семей дольщиков.

Благодаря мероприятиям по достройке объектов, которые были проведены в Москве, в период с 2011 года по настоящее время восстановлены права более 17 тысяч обманутых дольщиков.

Источник: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Сколько стоит долевое строительство

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/kvartira-v-novostroyke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть