Сделка купли продажи с обременением

Содержание

Договор купли продажи с обременением

Сделка купли продажи с обременением

Договор купли продажи с обременением необходим в ситуации, когда есть имущество, которое обременено залоговым обязательством, а выплачивать больше нечем или отпала надобность в этом имуществе, возникает вопрос, как продать такое имущество ведь оно находиться под обременением. Примером может послужить всем известный факт продажи квартиры с обременением. В таких случаях продавец в целях погашения своей задолженности Залогодержателю передает заложенное имущество в собственность, а Покупатель принимает и оплачивает его стоимость.

Закон о регистрации содержит понятие обременения – это условия, стесняющие собственника при пользовании и распоряжении собственностью, порождая права третьих лиц на неё.

Особенность обременений в том, что они могут выражаться не только в ограничении прав собственника, но и в возложении на него определенных обязанностей.

В первую очередь это касается квартир, переданных по договору ренты и пожизненным содержанием с иждивением.

Договор купли продажи с обременением это отличный способ законно продать или купить имущество, которое находиться под залогом. Цена покупки может быть гораздо ниже рыночной. Дело в том, что не один человек не захочет покупать имущество находящееся под обременением. А вот грамотные люди, наоборот стараются заключать договора купли продажи с обременением и на этом экономить.

Купля продажа по договору с обременением это отличный вариант экономии за небольшие хлопоты.

Передача имущества по договору купли продажи с обременением оформляется актом приема передачи имущества, а вот после подписания акта приемки-передачи имущества Покупателем исключаются в дальнейшем какие-либо претензии к Продавцу, в связи с проданным имуществом по договору купли продажи с обременением. Подробнее с договором купли продажи с обременением можно ознакомиться ниже на примере договора купли продажи судна с обременением, а при необходимости переделать под свои нужды.

Довольно часто люди, которые взяли ипотеку, сталкиваются с необходимостью продать недвижимость. Квартира находится в собственности банка, поэтому юридически грамотную сделку можно проводить лишь в присутствии представителя банка.

Сделка осуществляется поэтапно:

  • Продавец за счет средств покупателя гасит долг за квартиру перед банком, который снимает обременение;
  • Осуществление продажи недвижимости по цене, равной разнице между рыночной стоимостью и величиной уплаченного долга.

Смотреть другой образец договора …

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ С ОБРЕМЕНЕНИЕМ ЗАЛОГОМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВОМ

г. ______________ «__»_________ 20__ г.

________________________, именуем__ в (наименование организации) дальнейшем «Продавец», в лице _________________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании ________________________, с одной стороны, и (Устава, положения) ________________________, именуем__ в (наименование организации) дальнейшем «Покупатель», в лице _____________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании _______________________, с другой стороны, с согласия ______________________, именуем__ в дальнейшем (наименование организации)

«Залогодержатель», в лице _________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании ____________________, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

  1. Продавец в целях погашения своей задолженности Залогодержателю по Кредитному соглашению Nо. ____ от «__»_______ 20__  года и Договору залога морского судна от «__»_________ 20__ года, Продавец передает заложенное по названному договору морское судно в собственность, а Покупатель принимает и оплачивает стоимость морского судна по цене ________________ (_____________________) рублей в соответствии (сумма прописью) со следующим графиком: __________________
  2. Морское судно __________________________, являющееся предметом (наименование) настоящего договора купли-продажи, принадлежит Продавцу на праве собственности согласно Свидетельства Nо. ____________ о праве собственности на судно, выданного __________________ «__»__________ 20__  года. Морское судно ___________________ имеет следующие характеристики: _____________
    Порт приписки — ____________________. Качество и комплектность морского судна соответствует установленным стандартам.
  3. Продавец передает вместе с морским судном техническую документацию, а именно: _________________________________________.
  4. Покупатель проводит приемку морского судна по качеству и комплектности в течение ________ дней после подписания настоящего
    договора, что оформляется актом приемки-передачи морского судна, подписываемого обеими сторонами. При обнаружении недостатков и несоответствий по качеству и комплектности, Покупатель немедленно направляет Продавцу рекламацию. Продавец в течение _________________ с момента получения рекламации устраняет выявленные недостатки. Подписание акта приемки-передачи морского судна Покупателем исключает в дальнейшем какие-либо претензии к Продавцу, в связи с проданным морским средством.
  5. До подписания акта приемки-передачи риск случайной гибели или случайного повреждения морского судна ______________________ лежит на Продавце и переходит на Покупателя после подписания акта приемки-передачи морского судна.
  6. Оплата морского судна производится Покупателем в сумме согласно п. 1 настоящего договора путем перечисления денежных средств на р/с счет Залогодержателя не позднее ___________________________ с момента наступления очередного срока платежа. За просрочку платежа Покупатель уплачивает Залогодержателю пеню в размере ______% от суммы очередного платежа за каждый день просрочки.
  7. С момента вступления в силу настоящего договора  Покупатель  в  соответствии   со   ст.   353   Гражданского   Кодекса  РФ  становится правопреемником  Продавца   по   договору   залога   Морского   судна,  заключенного между Продавцом и Залогодержателем «__»_______ 20__  года.  Покупатель несет все обязанности Залогодателя по  указанному  договору  залога.
  8. Обязательство  Продавца  перед  Залогодержателем по Кредитному  соглашению Nо.  _________ от «__»__________ 199_  года  обеспечивается  заложенным имуществом  в  сумме,  равной  покупной цене,  а именно:  в  размере ______________ рублей.  Залоговое  обязательство  прекращается уплатой   Покупателем  обусловленной  цены  судна  в  установленном  в  настоящим  договоре  порядке,  либо  в  ином  согласованном  сторонами  порядке.   Изменение  порядка  расчетов  осуществляется  на  основании письменного соглашения сторон.
  9. В связи  с  заменой  стороны  Договор  залога  судна  подлежит  переоформлению в установленном порядке.
  10. Продавец  обязуется  в ____ дневный срок с момента подписания  настоящего договора передать Покупателю договор залога морского  судна   от «__»____________  20__  года,  а  также  оказать  иное  необходимое  содействие в переоформлении Договора залога.
  11. Продавец  обязан  известить  Залогодержателя  о   прекращении  действия  Договора  залога  в связи с исполнением Покупателем в полном объеме своего обязательства по оплате стоимости  приобретаемого  судна  (п. 1  и  п.  2  настоящего договора) в _______________ дневный срок с момента завершения расчетов. В такой же срок Залогодержатель совместно  с  Покупателем  и  Продавцом  извещают  Государственную  Администрацию  ____________________ морского порта о  прекращении  действия  Договора  залога.
  12. За  просрочку  передачи  морского судна,  Продавец уплачивает  Покупателю пеню в размере _____%  от суммы указанной в п. 1 настоящего договора за каждый день просрочки.
  13. В  случаях,  не  предусмотренных настоящим договором,  права,  обязанности  и   ответственность   Сторон   определяются   действующим  законодательством Российской Федерации.
  14.  Договор купли продажи с обременением  вступает  в  силу  с  момента  его  государственной  регистрации в _______________________________.
  15. Стороны   не   несут    ответственности    за    невыполнение  обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и  желания сторон и  которые  нельзя  предвидеть  или  избежать,  включая  объявленную  или  фактическую войну,  гражданские волнения,  эпидемии,  блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные  бедствия.
  16. В  случае  невозможности одной стороны осуществить исполнение  договора в установленный срок, она должна немедленно известить об этом другие  стороны  в  письменной  форме  в  _______ дневный срок и в том  случае,  если  другая  сторона   согласна   на   отсрочку   исполнения  обязательств, продолжить осуществление исполнения.
  17.  Споры  и разногласия по настоящему договору стороны обязуются  по возможности урегулировать путем  переговоров.
  18. Споры подлежат рассмотрению в Арбитражном суде ________________ в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
  19. Настоящий  Договор  составлен  в  трех  экземплярах,  имеющих одинаковую юридическую  силу,  по  одному  экземпляру  для  каждой  из сторон.
  20. Другие условия по усмотрению сторон:
    _______________________________________
  21. Юридические адреса и реквизиты сторон:

Закон РАА

Бесплатная консультация юриста по телефону

Источник: https://law-raa.ru/kuplya-prodazha-sudna-pod-zalogom.html

Договор купли-продажи квартиры с обременением: образец, виды, как заключить

Сделка купли продажи с обременением

В юриспруденции в соответствии с термином «обременение» принято понимать обстоятельства и меры, накладываемые на объект имущества и ограничивающие права владельца в части свободного распоряжения собственностью.

Чаще обременение накладывается на объекты недвижимого характера, к числу которых относят жилые и нежилые помещения, а также земельные участки. Ограничительная мера исключает возможность собственника полноценно распоряжаться собственным имуществом.

При возникновении необходимости реализации такого жилого или нежилого объекта недвижимости требуется оформление договора купли продажи с обременением.

Что представляет собой указанный договор, в чем заключаются особенности оформления и составления, какие риски включает процедура – представлено в нижеследующей статье.

Обременение представляет собой меры и обстоятельства, возникновение которых ограничивает право собственника полноценно распоряжаться принадлежащим ему имуществом в соответствии с личным усмотрением. К числу объектов, на которые накладывается обременение, относят дома частного типа, квартиры, земельные участки.

Обременение представляет собой своеобразный вариант страховки, в соответствии с которой собственник приобретает право распоряжения имуществом только после устранения обстоятельств, ввиду которых и были наложены меры ограничительного характера. В качестве приведенных обстоятельств выступают следующие: аварийное состояние жилого объекта, наличие у собственника финансовых задолженностей.

При необходимости собственнику предоставляется право реализации объекта, на который наложены ограничительные меры. Процедура проводится посредством заключения договора купли продажи с обременением.

Отличие ее от стандартного варианта сделки заключается в том, что переход права собственности возможен только после устранения собственника обстоятельств, которые привели к наложению ограничительных мер.

Договор купли продажи с обременением наделен юридической силой, и вменяет в обязанность сторон, участвующих в сделке, выполнение взятых обязательств. Передача прав на имущество производится в рамках действия договора посредством акта приема-передачи. Несоблюдение сторонами обязательств влечет за собой оспаривание сделки в судебной инстанции.

Какие существуют риски

Оформление сделки посредством договора купли продажи с обременением может повлечь за собой некоторые риски. К примеру, в ряде случаев такая сделка может быть признана недействительной в суде. Кроме того, при проведении сделки собственник может умолчать об наложенных на объект продажи ограничительных мерах.

С целью минимизации рисков рекомендуется учитывать следующее:

  • Важным является наличие согласия на проведение сделки всех собственников. Согласие требуется оформить в письменном виде и заверить у нотариуса.
  • При передаче денег продавцу требуется оформление с его стороны расписки в получении финансовых средств с указанием суммы.

Юридической силой наделен только договор купли продажи, прошедший регистрацию в Росреестре. Иные варианты документации и сделок могут быть признаны недействительными.

Виды обременений

Обременение на имущество может быть наложено в ряде следующих случаев:

  • Приобретение собственником указанного жилья согласно договору ипотечного кредитования.
  • Наличие долей у третьих лиц.
  • Оформление рассрочки об оплате за реализуемый объект.
  • Арест, наложенный судом или ФССП.
  • Нахождение жилого объекта в аренде.
  • Применение договора ренты.
  • Аварийное состояние объекта.

Если доля в реализуемой квартире принадлежит на правах собственности несовершеннолетнему лицу, а также если указанное лицо является прописанным в ней, в последующем договор может быть признан недействительным.

Особенности соглашения

Проведение сделки с использованием договора купли продажи с обременением имеет некоторые особенности. К примеру, если обременение наложено по причине того, что в квартире прописан несовершеннолетний, требуется разрешение от органов опеки и попечительства на продажу объекта.

Разрешение третьих лиц может быть необходимым в следующих случаях:

  • Рента объекта.
  • Наложение ареста судебными приставами.
  • Ипотечное кредитование.

В приведенных ситуациях продажа объекта без разрешения третьих лиц рассматривается в качестве нарушения.

Как оформляется договор

Оформление договора купли продажи с обременением осуществляется посредством соблюдения ряда следующих условий:

  • Преамбула содержит следующую информацию: место и дата оформления договора, паспортные данные сторон. Если участвуют несовершеннолетние, требуются данные свидетельств о рождении.
  • Условия. В качестве условий прописываются характеристики реализуемого объекта. Также необходимо указание документов, на основании которых собственник обладает правом на имущество, и документации, согласно которой на объект было наложено обременение.
  • Порядок расчета и стоимость реализуемого объекта. В рамках порядка расчета требуется указать, каким образом и в какие сроки будет произведена оплата покупателем.
  • Обязанности и права сторон. Условия в данном случае индивидуальны для каждой сделки. К примеру, покупатель обязуется в установленный срок передать продавцу денежные средства за приобретенное им имущества. Продавец, в свою очередь, принимает обязанность по поддержанию жилого помещения в удовлетворительном состоянии. Кроме того, на продавца накладывается обязательство по снятию обременений.
  • Обязателен к указанию порядок, согласно которому будет осуществлен переход прав собственности.
  • Указывается ответственность, которую несет каждая из сторон. При нарушении обязательств каждая из сторон наделяется правом обращения в судебную инстанцию.

В финальной части сторонам требуется указать собственноручно паспортные данные и оставить подпись.

Образец

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением.doc

Необходимые документы

Для проведения сделки с участием договора купли продажи с обременением требуется подготовить пакет документов:

  • Оригиналы договора, предоставленные в необходимом количестве экземпляров.
  • Справка, подтверждающая факт устранения ограничительных мер. Для выдачи таковой требуется обратиться в орган, наложивший обременение.
  • Заявление собственника реализуемого помещения относительно перехода права собственности.
  • Сертификат, подтверждающий присвоение жилому объекту кадастрового номера.
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по предоставленным коммунальным услугам.
  • Если собственник квартиры находится в браке, для проведения сделки требуется заверенное у нотариуса согласие на продажу объекта. Данное правило утрачивает актуальность в том случае, если жилье или иной недвижимый объект было приобретено собственником до заключения брака, получено в качестве наследства или согласно договору дарения. Также такая возможность присутствует, если был составлен брачный договор, согласно которому каждый из супругов наделяется правом самостоятельно и без участия второй стороны реализовать и приобретать имущество, в том числе, нажитое в период брака.

Обязательными к предоставлению являются паспорта всех участников сделки. Если в сделке принимают участие несовершеннолетние лица, требуется предъявление их свидетельств о рождении.

Стоимость

Услуги по проведению процедуры регистрации договора купли продажи требуют обязательной оплаты государственной пошлины, размер которой составляет 400 рублей. Важно помнить, что оплатить госпошлину необходимо каждому покупателю. То есть, если жилье приобретается, к примеру, тремя покупателями в долях, оплатить отдельно госпошлину требуется каждому из них.

Сроки оформления

Процедура регистрации договора купли продажи с обременением осуществляется после подписания сторонами. Далее на протяжении пятнадцати дней уполномоченный регистрационный орган производит проверку по предоставленным документам и регистрацию.

Сроки оформления договора купли продажи могут варьироваться в зависимости от степени загруженности регистрационного органа. Однако в качестве предельных выставлен срок, составляющий пятнадцать дней. Отклонение от указанного количества времени рассматривается в качестве нарушения со стороны Росреестра.

Как расторгнуть договор

Договор купли продажи с обременением может быть расторгнут в связи с тем, что сторона не выполнила наложенных на нее обязательств. Договор может быть признан недействительным в исковом порядке в следующих случаях:

  • Факт нарушения прав несовершеннолетних, которые прописаны в реализуемом объекте или признаны долевыми собственниками.
  • Продавцом не выполнены обязательства в рамках снятия наложенного обременения.
  • Стороны, участвующие в процедуре заключения сделки, признаны недееспособными, не дающими себе отчет в своих действиях. Требуетсядокументальное подтверждение указанного факта.
  • Отказ от приобретения объекта.

Итак, сделка по договору купли продажи с обременением априори подразумевает некоторые риски.

Для их минимизации и собственной безопасности рекомендуется составить верный с юридической точки зрения договор, а также проводить процедуру в рамках действующего Законодательства.

Также важно помнить, что отклонение от выполнения взятых обязательств может быть оспорено в судебном порядке. То есть, в этом случае Закон направлен на защиту интересов и прав стороны, соблюдающей условия договора купли продажи с обременением.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/s-obremeneniem.html

Договор купли-продажи с обременением: что это, образец

Сделка купли продажи с обременением

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Оформление договора купли-продажи с обременением наиболее часто встречается в сделках с недвижимостью и автотранспортом. Обременение подразумевает наличие запретов и ограничений в пользовании или распоряжении имуществом, которое будет распространяться и на покупателя. 

О том, что представляет собой договор купли-продажи с обременением, и можно ли избежать рисков при совершении таких сделок, расскажем в представленном материале.

Что это такое

Наличие права собственности позволяет гражданам и предприятиям пользоваться имуществом, а также совершать различные гражданские сделки – продажа, дарение, обмен, аренда и т.д. Ограничить такие права собственника может только прямое предписание закона, судебное решение, либо условия договора и обязательств. В зависимости от характера обязательств, обременение может предусматривать:

  1. полный запрет на распоряжение имуществом (например, судебный арест);
  2. условно-ограниченный запрет, когда для распоряжения имуществом нужно выполнить определенные условия или получить разрешение иных лиц/органов (например, для продажи квартиры под ипотечным обременением нужно получить согласие банка);
  3. наличие определенных обязательств, которые не препятствуют распоряжению имуществом, но сохраняться при переходе права собственности (например, соглашение или судебный акт о предоставлении сервитута на земельный надел);
  4. косвенные обременения и ограничения (например, наличие права пользования жилым помещением, которое запрещено прекращать в одностороннем порядке).

Как правило, столкнуться с обременением можно при купле-продаже недвижимости или автотранспорта. В отношении этих видов имущества обременения могут регистрироваться в реестре ЕГРН или базах данных ГИБДД. При совершении сделок с движимым имуществом, обременения встречаются крайне редко.

В большинстве случаев, наличие обременения не препятствует совершению сделки, хотя сторонам придется учесть это условие в договоре.

Нормы ГК РФ обязывают продавца уведомлять покупателя о наличии каких-либо обременений, даже если этот факт напрямую не следует из государственных реестров и правоустанавливающих документов.

Если продавец нарушит это правило, сделка может быть признана недействительной по требованию покупателя. В этом случае сторонам придется вернуть все полученное по сделке, а с продавца могут быть взысканы убытки за расторжение договора.

Вида обременений

На возможность совершения сделки купли-продажи недвижимости или автотранспорта будет напрямую влиять вид обременения. Выделим наиболее распространенные категории обременений, с которыми может столкнуться покупатель:

  • залог, т.е. обеспечение денежных обязательств (залог может устанавливаться при ипотеке, либо иных видах кредитования);
  • судебный арест, который вводится на период рассмотрения иска (при отказе в удовлетворении иска арест будет сразу снят);
  • арест в рамках исполнительного производства (вводится приставом для исполнения судебного акта, а снять его можно путем погашения долга или выполнения иного обязательства);
  • долевая собственность на недвижимость (в этом случае обременение представляет собой обязанность уведомить всех совладельцев объекта, которые имеют преимущественное право выкупа);
  • установление рассрочки платежей (в этом случае будет зарегистрирован залог в силу закона, однако стороны могут отказаться от введения такого обременения);
  • аренда объекта недвижимости (если арендный договор заключен на срок более 1 года, такое обременение будет регистрироваться через Росреестр);
  • аварийное состояние объекта недвижимости (например, при аварийности МКД, продажа квартир в нем будет прямо запрещена законом);
  • сервитут, т.е. ограниченное право пользования землей, возникающее у третьих лиц по соглашению или судебному акту.

Существуют и косвенные ограничения, связанные с наличием у иных лиц права пользования недвижимостью. Например, если право постоянного пользования квартирой, комнатой или домом принадлежит несовершеннолетнему ребенку, выписать его при продаже недвижимости будет возможно только с согласия органа опеки.

Если ребенок владеет долей в праве собственности, ситуация еще сложнее – для получения разрешения от органа опеки нужно подтвердить, что несовершеннолетнему приобретено аналогичное жилье, либо выдать обязательство о такой сделке в будущем.

Еще одним косвенным обременением является наличие в квартире или комнате прописанных лиц, сохраняющих право проживания. Например, такие ситуации могут возникать при приватизации жилья.

Если наниматель квартиры отказывается от участия в приватизации, он сохранит в полном объеме право проживания и пользования.

Такое право не может быть аннулировано в одностороннем порядке, и сохранится даже при продаже жилого помещения.

Разберем, какие особенности оформления договора с обременением нужно предусмотреть сторонам, и какие последствия наступят при нарушении запретов и ограничений.

Как оформить договор с обременением

Наличие у объекта недвижимости (или автомобиля) обременения может означать полный запрет на совершение сделок купли-продажи. Нельзя продать имущество, на которое наложен арест по постановлению суда или службы ФССП. Также полностью запрещена продажа жилых помещений, расположенных в аварийных домах. Если стороны попытаются обойти указанные запреты, могут наступать следующие последствия:

  1. при наличии ареста на недвижимость, этот факт будет установлен сотрудниками Росреестра, что повлечет отказ в регистрации сделки;
  2. если арест наложен на автомобиль, соответствующая информация будет передана в подразделение ГИБДД, что также повлечет отказ в перерегистрации;
  3. если будет продана квартира в аварийном доме, покупатель или уполномоченный государственный орган сможет оспорить сделку через суд.

Иные виды обременений не устанавливают полного запрета на совершение сделки. Однако сторонам придется предусматривать в тексте договора специальные правила и условия, сохраняющие режим ограничений, либо устанавливающие сроки и порядок их снятия.

Наиболее просто решается вопрос с обременением по договору аренды.

Оно будет автоматически аннулировано после истечения срока аренды, поэтому в договоре купли-продажи не обязательно указывать какие-либо дополнительные условия.

Однако учтите, что до завершения срока аренды, покупатель обязан соблюдать условия такой сделки, т.е. он не сможет досрочно выселить арендатора, либо изменить размер арендных платежей.

Вот какие нюансы нужно учесть в договоре купли-продажи при наличии иных видов обременений:

  • если на недвижимость или автомобиль установлен залог, в договоре должно быть указано согласие залогодержателя на продажу (это может быть реализовано дополнительным соглашением, либо включением залогодержателя в состав участников сделки);
  • если обременение заключается в залоге в силу закона, сторонам нужно предусмотреть порядок его снятия после полной оплаты стоимости объекта (полностью выплатив цену по договору, покупатель сможет снять обременение даже без участия продавца);
  • о наличии разрешения на продажу и/или выписку несовершеннолетнего ребенка в договор должен быть включен отдельный пункт;
  • при сохранении права пользования за отдельными гражданами, в договоре нужно указать их личные данные, основания для возникновения такого права, условия и порядок совместного проживания.

При продаже долевой собственности в договоре не обязательно указывать на соблюдение уведомительного порядка. Этот факт обязан проверить нотариус, так как без его удостоверения продать долевую недвижимость невозможно. Сторонам придется представить в нотариальную контору не только оригинал уведомления с доказательством вручения, но и отказ других собственников от преимущественного выкупа.

О наличии сервитута на земельный участок можно указать в тексте договора. Однако даже при отсутствии такого положения, режим сервитута не утратит силу.

  Новый собственник участка сможет аннулировать сервитут или изменить его условия только по согласованию с заинтересованными лицами, либо через судебные ведомства.

Если сервитут был установлен на определенный срок, по его истечении он аннулируется автоматически.

Скачать договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой (образец)

Скачать договор купли-продажи с обременением арендой (образец)

Источник: https://law03.ru/finance/article/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem

Правила составления договора купли-продажи с обременением

Сделка купли продажи с обременением

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Соглашение по приобретению объекта с обременением может заключаться в исключительных случаях и при соблюдении обязательной процедуры. Если объектом совершения договора является недвижимость, то покупатель должен понимать, что в этом случае, стандартные риски при купле-продаже жилого объекта будут значительно возрастать.

Общие сведения

По большинству отчуждающих сделок, заключение соответствующего договора купли-продажи находится под императивным запретом. Это означает, что при определенных видах обременения, недвижимость не может фигурировать в качестве предмета договора.

В силу диспозиции статьи 167 гражданского законодательства РФ, о наличии любого обременения сторона обязана своевременно известить контрагента до совершения договора.

Информация прописывается отдельными пунктами в основном документе.

Такой договор купли-продажи заключается на стандартных условиях — к структуре документа профильное законодательство России не предъявляет никаких факультативных требований.

Обременение, независимо от его наименования, должно быть указано в тексте договора. Преимуществом соответствующих сделок является рыночная цена недвижимости. Покупатели идут на риск в связи с тем, что стоимость недвижимости в этом случае занижается в несколько раз.

Допускается совершение соглашения, если ограничение введено не в силу законных норм, а в силу залога или по причине прописанного в квартире человека.

Такие обстоятельства могут согласовываться сторонами в индивидуальном порядке, без императивных законодательных норм (статья 171 ГК РФ).

Виды

Действующее профильное гражданское законодательство различает 6 видов такого ограничения.

Касаемо купли-продажи основными его видами являются следующие:

  • аренда — когда договор на момент купли-продажи действующий;
  • сервитут — императивное ограничение, не допускающее отчуждение недвижимости;
  • пожизненная рента — до момента, пока плательщик не откажется от своих преференций;
  • залог — по инициативе действующего залогодержателя;
  • право собственности второго супруга — при нахождении в официальном браке;
  • арест — императив, исключающий отчуждение объекта.

Еще одним видом, представляющим сложность для потенциального владельца, является наличие в квартире постороннего лица, имеющего право на пожизненное пользование объектом. Если недвижимость будет перепродаваться и сменит ряд владельцев, это будет являться основанием для снятия объекта с регистрационного учета.

Это возможно только по его добровольному желанию. Оформление договора с вышеуказанными обстоятельствами подразумевает, что новый владелец должен будет предоставить лицу возможности для пользования квартирой. Заключение документа зависит только от воли потенциального владельца, без ограничений со стороны профильного законодательства.

Риски заключения сделки с обременением

Как уже ранее было отмечено, при наличии обременения все возможные риски относительно реализации сделок с обременением значительно возрастают. Основной из них — возможность оспаривания совершенной сделки в судебном учреждении.

Если все документы прошли процедуру оформления в государственных органах, это не дает гарантий того, что соглашение не будет оспорено. Ведь любое обременение взаимосвязано с определенными запретами.

Владелец недвижимости не может совершать какие — либо действия с жильем, в противном случае документ не будет считаться до конца легитимным (статья 191).

В большей степени, при оформлении договора купли-продажи с обременением, рискует покупатель. Если покупка отменяется, он рискует остаться не только без приобретенного объекта, но и без ранее внесенных денежных средств. Специалисты рекомендуют проверять «чистоту» недвижимости перед совершением любого соглашения.

Как оформить договор купли-продажи с обременением?

По структуре соответствующий договор не будет отличаться от стандартного документа.

Также обозначаются наименования сторон, вид недвижимости с технической информацией по ней, стоимость предмета, ссылки на законодательные документы, предоставленные каждой стороной в процессе оформления контракта и совершения покупки.

Договор купли-продажи с обременением отличается от типового тем, что в нем обязательно прописывается отдельный пункт, в котором предмет ограничения и его вид полностью излагаются текущим владельцем.

Потенциальный покупатель должен быть в курсе этого обстоятельства, только после этого, стороны заверяют договор подписями. То, что покупатель соглашается и принимает все возможные риски, прописывается в теле документа. Это поможет исключить вероятность его оспаривания в будущем.

Скачайте образец договора по ссылке. 

Порядок регистрации соглашения

На законодательном уровне предусмотрена обязательная процедура регистрации договора купли-продажи с обременением в территориальном отделении Росреестра. Регистрируется не сам документ (как это было до 2014 года), а переход права собственности на объект недвижимости.

Для того чтобы осуществить процедуру регистрации, стороны подают оригинал соглашения, оплачивают общегосударственную пошлину в размере 2000 рублей (статья 333 НК РФ), и предоставляют уполномоченному лицу пакет необходимых документов на переходящий объект. Процедура регистрации занимает 10 календарных дней с даты подачи заявки (статья 209).

Как расторгнуть договор?

Причины расторжения договора купли-продажи с обременением прописаны в параграфе 2 Гражданского кодекса, действующего на территории Российской Федерации.

Основная из них — получение информации после совершения соглашения. По этой причине соответствующий владелец вправе обратиться в судебный орган с исковым заявлением.

Обращаться следует в территориальный районный суд по месту расположения объекта недвижимости.

Главное доказать, что на момент совершения данной сделки заявитель не имел информации относительно наличия императивного ограничения. Соответствующее обстоятельство будет проверено в тексте документа о купле-продаже объекта.

Исковое заявление: образец 2018

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem.html

Порядок оформления договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Сделка купли продажи с обременением

Процедура купли-продажи одна из самых распространённых сделок сегодня. Она сопряжена не только со сбором документации, касающейся имущества, но и подготовки грамотного договора купли-продажи. Порой имущество, которое предлагается на рынке, оказывается не без изъяна, но искать другие предложения вы не желаете.

Все сложности можно предусмотреть в тексте договора купли-продажи, который составляется между приобретателем и продавцом. Сегодня мы расскажем о том, как составит договор купли-продажи с обременением при покупке недвижимости, и что под собой подразумевает такая сделка.

Виды и ситуации

Когда речь заходит о приобретении обременённого имущества, многие машут руками, утверждая, что выгода таких сделок минимальна, а риски слишком высоки. На это можно ответить тем, что каждая сделка требует индивидуального подхода, что в данном случае не является исключением. Проработав соглашение можно максимально снизить риски и получить полную выгоду от такой покупки.

Имущество может быть обременено по разным причинам:

  • Арест имущества. Если собственник находится под следствием и в перспективе возможна реализация его имущества, на него накладывают такое обременение. Покупатели таких квартир рискуют остаться на улице, когда данная жилплощадь уйдёт с молотка;
  • Ипотека или другие кредитные, залоговые обязательства. В данном случае, стоит не только поинтересоваться причиной продажи жилья, но и поставить в известность заёмщика, о том, что квартира меняет собственника. Заёмщик даёт своё разрешение на сделку, и лишь после этого сделка может быть оформлена.
  • Имущество находится в аренде. Приобретая такое жильё, вы берёте на себя обязательства арендодателя, поэтому вопросы с настоящими жильцами придётся решать самостоятельно;
  • Если одним из дольщиков является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В таких случаях требуется согласие органов опеки и попечителей на осуществление сделки;
  • Жильё находится в ренте. Такое соглашение требует трёхстороннего заключения и происходит не выкуп имущества, как такового, а выкуп права ренты;
  • Третьи лица прописаны в квартире;
  • Обременение в пользу продавца.

Полезный совет

Каждому из случаев обременения стоит уделить отдельное внимание, поскольку выходы из ситуаций не всегда оказываются простыми, и в каждом конкретном случае они индивидуальны. Приобретая квартиру с обременением, лучше всего обратиться к юристу, для сопровождения сделки.

Залог

В тех случаях, когда недвижимость находится в залоге, не важно, ипотека это или другие долговые обязательства, снятие обременения возможно в счёт продажи недвижимости.

При таких сделках, собственник должен поставить в известность кредитодателя, о том, что недвижимость сменит владельца.

На этот случай в договоре о залоге должен быть выделен отдельный пункт, который прописывает дальнейший порядок действий, для заёмщика.

Сделка с совладельцем

Если имущество приобретается одним из супругов, и оформляется на него, то это не дарует ему полного права на собственность, ведь второй супруг имеет право на имущество в равной доле, как совместно нажитое.

Для проведения сделки требуется согласие, полученное от совладельца, заверенное нотариально. Это касается не только совладения супругами, но и некоторых других случаев, если речь идёт, к примеру, о покупке комнаты в коммунальной квартире.

В таком случае нужно получить согласие всех жильцов.

Договор ренты и недееспособные собственники

Если речь заходит о договоре ренты, то важно понимать, что полных прав на собственность, по данному соглашению вы не получите.

Договор подразумевает под собой разрешение на проживание на жилплощади, взамен внесения коммунальных платежей и заботы о сожителях.

Такие договоры подписывают обычно одинокие люди преклонного возраста, которые нуждаются в заботе и не располагают финансовыми средствами, что бы нанять сиделку.

Аренда

В том случае если жильё, которое вы планируете приобрести, сдаётся настоящим владельцем, то вам придётся выполнять все условия соглашения аренды. То есть, по сути, вы получаете жильё вместе с арендаторами, которые имеют право пользоваться квартирой до истечения срока аренды.

Та же ситуация с сервитутом. Так называют разрешение на некоторые действия с земельным участком. Оно даёт разрешение на различные действия, в зависимости от текста договора. Здесь может быть, как прокладка коммуникаций через купленную вами землю, так и перегон скота по ней, и покупатель земли с таким обременением не вправе мешать действующему соглашению.

Третьи лица

Здесь всё зависит от ситуации. Если нет возможности привлечь согласия прописанного на отчуждение, то он будет числиться в квартире и в дальнейшем. Приобретатель вправе требовать снятия такого обременения с квартиры, и в договоре должны быть предусмотрены сроки, в которые это должно произойти.

В пользу продавца

Такое обременение используется собственниками при сделках, в которых предусмотрена рассрочка платежа или в других случаях, когда выплата происходит не целиком. По условиям такого соглашения, покупатель может въехать в квартиру по факту заключения договора, но право собственности будет принадлежать продавцу до момента совершения последней выплаты по сделке.

Арест

Здесь всё довольно просто. До снятия ареста такую недвижимость приобретать не нужно. Лишь после снятия такого обременения стоит задуматься о покупке. В противном случае, вы рискуете остаться и без денег и без жилья.

Что стоит учесть?

Сделка купли-продажи недвижимости с обременением это не редкость в наши дни. Оформляя такое соглашение, стоит предусмотреть то, как вы будете действовать относительно ограничения. Разумеется, сделки с обременённым имуществом кажутся более выгодными, однако, стоит учесть, что некоторые ситуации могут поставить под сомнение права приобретателя на имущество, по договору купли-продажи.

Составление соглашения

Большая часть особенностей при составлении договора купли-продажи имущества касается пунктов указывающих на обязанности продавца и покупателя, порядка приёма-передачи прав собственности и ответственности сторон.

Если же обременение заключается в наличие дольщиков, то прикрепив нотариально заверенное согласие на отчуждение, вы сможете стать полноправным собственником своей доли сразу после подписания договора.

При составлении стоит внести особенности вашей сделки, кто берёт на себя обязанности по аннуляции обременения, или то какие условия должен соблюдать новый собственник в связи с имеющимся обременением.

Так, прописав подпункт о том что третье лицо должно быть выписано из квартиры в определённый срок, вы можете простимулировать продавца тем, что итоговый платёж по сделке будет выплачен лишь после выписки.

Обременение со стороны продавца в свою очередь может выглядеть следующим образом, прежний владелец оставляет за собой права собственности до тех пор, пока не будет выплачена полная сумма. Таким образом, обременение может выступить своего рода рычагом воздействия.

Полезный совет

Для составления договора купли-продажи квартиры с обременением, стоит обратиться к грамотному юристу, который имеет опыт  составления подобных договоров.

Лишь изучив все условия соглашения, всю представленную документацию, и добросовестность сторон можно составить наиболее правильное соглашение.

Вы можете воспользоваться услугами юриста по полному сопровождению сделки, что сведёт риски к минимуму и позволит вам не беспокоиться о законности подписанного договора.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.