Сдача в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом

Содержание

Сдача в аренду нежилых помещений самозанятыми: налоги

Сдача в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом
Существование в стране огромного пласта граждан, которые получают доход от самых различных видов деятельности и при этом не платят налоги, ни для кого не является секретом.

Государству, заинтересованному в повышении собираемости налогов с официальных налогоплательщиков, не дает покоя легальная возможность получать доход и при этом не платить налоги. Эта обеспокоенность вызвала к жизни появление термина «самозанятые» и попытки регламентировать их деятельность, в основном — в части налогообложения.

Пока, только в виде эксперимента который должен продлиться 10 лет, после чего следует ожидать, что он неизбежно будет признан «успешным» и всех без исключения самозанятых обяжут платить налоги.

Однако, вводимая, в качестве эксперимента, в 4 регионах России системе налогообложения самозанятых оказывается выгодной для одной категории граждан — арендодателей, сдающих в наем принадлежащее им жилое недвижимое имущество. Рассмотрим, как складываются взаимоотношения между этой категорией граждан и налоговыми органами.

Люди, занимающиеся приносящей доход деятельностью и при этом не состоящие в трудовых отношениях ни с одним из работодателей, равно как не эксплуатирующие труд ни одного наемного работника в западных странах называются фрилансерами (от англ. freelancer — «свободный художник»).

Российские законотворцы придумали собственный, неуклюжий и корявый термин для обозначения этой категории — самозанятые.

Именно так обозначены в Федеральном Законе № 422-ФЗ граждане, не подпадающие под категорию индивидуальных предпринимателей и являющиеся членом одной из профессиональных гильдий, которые однозначно исключены из категории самозанятых.

В частности, не могут ими являться:

профессиональные оценщики;

индивидуальные старатели и добытчики полезных ископаемых;

посредники при перепродаже товаров (в том числе с помощью интернет-магазинов);

государственные служащие (за исключением регистрации в данном статусе для сдачи внаем собственной квартиры).

Все остальные виды деятельности, не запрещенные законом, могут осуществляться на условиях самозанятости. Существенными ограничениями, которые пытается установить законодатель, являются:

ограничение по сумме годового дохода, при котором человек считается самозанятым. В законе установлена предельная сумма в 2 400 000 рублей в год;

самозанятый не имеет права использовать для получения прибыли труд наемных работников;

он не может состоять в трудовых отношениях с работодателем, который оплачивает страховые и пенсионные взносы за наемных работников;

Закон предполагает, что самозанятые граждане в инициативном порядке (добровольно) будут регистрироваться в таком статусе для того, чтобы уплачивать налоги со своей деятельности и тем самым обрести «законный» статус. Иметь возможность пользоваться благами бесплатного медицинского обслуживания и пенсией по старости. В настоящее время они итак имеют указанные возможности, но, со стороны государства все чаще звучать призывы лишить самозанятых граждан возможности пользоваться медицинским обслуживанием в силу того, что они не платят налоги. Сознавая провальность эксперимента, законотворцы попытались стимулировать граждан регистрироваться в качестве налогоплательщиков минимальным процентом налогообложения. Всего 4% от прибыли, не превышающей 2,4 миллиона рублей в год — при получении дохода от физических лиц, и 6% – при получении дохода от ИП или юридических лиц. Не смотря на то, что в 4 регионах закон уже действует, чтобы не отпугивать потенциальных налогоплательщиков, они до конца 2019 года освобождены от его уплаты. Статья 4 указанного закона предусматривает довольно обширный перечень видов деятельности, которые выведены из-под налогообложения самозанятого гражданина. Часть из них регулируется другими нормативными актами, а получение дохода в натуральной форме — регулировать абсурдно. Работа «на себя» тем и привлекательна, что не имеет никакого режима. Есть индивидуальное планирование распорядка дня, нагрузки, которую фрилансер способен осилить в течение рабочего времени, самостоятельное определение места нахождения и продолжительности рабочего времени, которое может иметь разорванный характер. Казалось бы, все ясно: на жителях Москвы, Московской области, Республики Татарстан и Калужской области отрабатывается механизм реализации закона об установлении специального налогового режима. В случае признания эксперимента успешным, он распространится на все регионы Российской Федерации. В новом законе существует коллизия: получение дохода от сдачи внаем (аренду) принадлежащего гражданину имущества признается самозанятостью. Конечно же, в основном речь идет о самом дорогостоящем имуществе — недвижимости.

Из текста следует, что льготный режим налогообложения применяется только при сдаче в аренду жилых помещений. О том, применяется ли льготный режим при уплате налогов на доход, полученный от сдачи в аренду нежилых помещений, ничего не сказано.

Для того, чтобы однозначно ответить на вопрос, является ли сдача в аренду коммерческой недвижимости самозанятостью, следует внимательно прочесть ст. 6 ФЗ № 442. Из ее содержания можно сделать вывод, что на доходы, полученные от передачи прав на недвижимость (за исключением сдачи в аренду жилого помещения) не распространяется льготный режим налогообложения, применимый к самозанятым. Сдача в аренду нежилой недвижимости налоговыми органами рассматривается как предпринимательская деятельность подлежащая налогообложению.

Воспользоваться льготным режимом, устанавливаемым для самозанятых в данном случае не получится, не смотря на размер дохода, получаемого в качестве арендной платы.

Даже если он будет менее 2,4 миллиона рублей в год, придется регистрироваться в качестве ИП и, в зависимости от видов деятельности, которыми планирует заняться индивидуальный предприниматель, выбирать систему налогообложения — УСН или ОСН.

Подробнее об особенностях налогообложения аренды нежилых помещений.

Порядок постановки на учет в качестве самозанятого

Регистрация в качестве самозанятого предельно упрощена. В указанных 4 регионах России, участвующих в эксперименте, могут зарегистрироваться в этом статусе граждане: РФ, Белоруссии, Армении, Казахстана, Киргизии. Для регистрации не обязательно появляться в офисе ИФНС по мету регистрации (жительства).

Можно воспользоваться возможностями мобильного интернета. Для этого следует войти на официальный сайт ФНС России, добавив к адресу после .ru индекс региона (для Москвы /rn77/). После этого надо: Скачать приложение «Мой налог» (https://npd.nalog.

ru/#start)

Заполнить электронную форму: отсканировать паспорт и выслать свою фотографию

Для исчисления суммы дохода, подлежащего налогообложению, следует вести учет: формировать чеки, в которых отражается сумма поступления от каждого из клиентов;

До 12 числа следующего месяца получать информацию о размере налога, подлежащего уплате;

До 25 числа следующего месяца оплачивать начисленный налог любым удобным способом: (через банк, безналичным электронным переводом, платежом через платежные сервисы, через терминал банка).
Подводя итог рассмотрению возможности использования режима льготного налогообложения, вводимого в качестве эксперимента для самозанятых, эйфория владельцев нежилой недвижимости от возможности сдавать в аренду свою собственность и платить при этом минимум налогов, не оправдалась.Даже если доход от такой деятельности не превышает 2,4 миллионов рублей в год, налоговые органы все равно расценивают такую деятельность как предпринимательскую, и требуют регистрации арендодателя в качестве ИП, как минимум.

Расчеты налогов показывают, что самозанятость выгодна только при доходе, не превышающем 700−800 тысяч рублей в год, если она выше, то выгоднее регистрироваться в качестве ИП, налоги по размеру будут теми же, плюс приятный бонус — гарантированное медицинское и пенсионное обеспечение.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/nalogi-sdacha-v-arendy-nezhilih-pomischeniy-samozanyatie

Как сдавать в аренду жилое или нежилое помещение и не бояться налогов?

Сдача в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы.

Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду.

Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

 Записаться на прием нашего юриста онлайн >>

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные.

Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Заказать обратный звонок нашего юриста онлайн >>

 Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора.

Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.

) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть  взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Записаться на прием нашего юриста онлайн >> 

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью.

К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

  1. Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
  2. Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
  3. Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
  4. Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ.

Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!

Закажите профессиональную юридическую поддержку!

8 (812) 920-64-71

 [actdate id=”3479″]

Аренда_ФЛ, Договорные споры

Источник: https://imright.ru/kak-sdavat-v-arendu-zhiloe-ili-nezhiloe-pomeshhenie-i-ne-boyatsya-nalogov/

Физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу: как оформить и платить налог

Сдача в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом

На сегодняшний день многие граждане ищут способы получения пассивного заработка. Подобные виды деятельности являются дополнительным источником пополнения их ежемесячного бюджета.

Если гражданин, являющийся собственником нежилой недвижимости, желает сдать это помещение для использования другим лицом за плату, он будет считаться получателем пассивного дохода.

Законодательство РФ обязывает всех лиц, получающих выгоду от своей деятельности в денежном эквиваленте, уплачивать налоги в государственный бюджет. Из этих средств начисляется и выплачивается зарплата госслужащим и работникам бюджетной сферы (педагоги, врачи, сотрудники правоохранительных органов).

Поэтому ФНС строго отслеживает правильность начисления и уплаты налоговых платежей от доходов граждан, включая сдачу недвижимости в аренду физическим лицом.

Процедура сдачи в аренду

Процесс аренды недвижимости, считающейся нежилой, является формой имущественного контракта, в соответствии с которым происходит передача арендодателем (владелец помещения) объекта недвижимого имущества арендатору (съёмщику) во временное пользование за определенную плату. Обычно подобные сделки осуществляются между юрлицами или частными предпринимателями, но нередко арендодателем выступают и граждане РФ.

Порядок аренды нежилого недвижимого имущества зафиксирован в ГК РФ и Федеральном законе о госрегистрации недвижимости.

Согласно положениям Гражданского кодекса арендное соглашение, которое оформлено на срок меньше 1 года, не подлежит регистрации в госорганах.

Если же срок аренды превышает указанный период времени, то договор обязательно должен быть зарегистрирован в соответствующих учреждениях.

Важно: Объектами аренды могут выступать различные здания и сооружения или отдельные помещения, которые находятся в нежилом фонде. Некоторые элементы недвижимости не могут быть сданы во временное пользование за плату (подвал, крыша, лестничные марши и пр.).

Арендуемое помещение сдается арендатору со всей необходимой документацией и ключами. Иначе контракт может быть расторгнут ввиду отсутствия условий эксплуатации объекта.

Как уплачивать налоги

Когда физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу, арендатор обязательно сталкивается с вопросом уплаты налогов с получаемого дохода. Многие владельцы таких объектов интересуются размером налоговых платежей при осуществлении данного вида деятельности, а также необходимостью регистрации ИП.

Согласно п.4 ч.1 ст.

208 НК РФ плата за временное пользование объектом недвижимого имущества считается доходом, с которого физлицо (владелец) обязано уплатить НДФЛ в размере 13% от общей суммы полученных средств за весь срок действия арендного соглашения. Нужно иметь ввиду, что если собственник скрывает факт сдачи помещения в аренду, то на него может быть наложено административное взыскание.

Полезно: Налоговая служба может легко обнаружить факт получения физлицом определенных ежемесячных доходов в виде крупных банковских переводов. Также сам арендатор должен отчитываться о своей деятельности в ФНС, ссылаясь в некоторых документах на адрес арендуемого объекта.

Необходимость регистрации ИП

Согласно законодательным актам РФ ведение предпринимательской деятельности без постановки на регистрационный учет в компетентных органах влечет наложение на нарушителя административной и уголовной ответственности (ст.14.1 КоАП, ст.171 УК РФ), если полученная прибыль составляет менее или более 2250 тысяч рублей за год соответственно.

Определенного ответа на вопрос, считается ли сдача коммерческой недвижимости физическим лицом предпринимательской деятельностью, не существует. Если дело доходит до судебного разбирательства, то к учёту принимается множество условий, факторов и обстоятельств.

Когда суд рассматривает деятельность как предпринимательскую

Существует несколько отличительных особенностей, когда сдача объекта недвижимости во временное пользование юрлицу будет рассматриваться как источник получения дохода. Они включают:

  • сдачу помещения в нежилом здании. Такой объект не может использоваться для жилья граждан, а следовательно, он сдается с целью получения дохода;
  • сдачу в аренду юрлицу. Компания-арендатор в соответствующей статье затрат будет указывать сумму, выплаченную арендодателю;
  • приобретение помещения специально для передачи во временное пользование за плату;
  • заключение арендного контракта на продолжительный период времени или многократное перезаключение. В суде этот факт рассматривается в качестве доказательства регулярного получения собственником помещения дохода.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/arenda/fizlico-sdaet-v-arendu-neziloe-pomesenie-urlicu-kak-oformit-i-platit-nalog.html

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году :: Город :: РБК Недвижимость

Сдача в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета.

Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ.

Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.

Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm.

Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).

По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог.

«Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.

Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.

Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности.

«Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.

Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону.

«То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам.

Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д.

Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности.

Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин.

«Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.

Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e7905139a794771ca6754fc

Как физическому лицу сдать в аренду нежилое помещение?

Сдача в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом

Сдавать в аренду помещения, которые временно не представляют интереса для их владельцев и потому стоят без дела, – довольно популярный способ дополнительного пассивного заработка среди россиян. Но для тех, кто собирается начать такую деятельность впервые, может возникнуть множество вопросов, в том числе о правоспособности своего намерения.

Ведь аренда недвижимости выглядит, как разновидность ведения бизнеса, хотя, по факту, человек, владеющий жилым помещением, может быть далёк от предпринимательства и не иметь в этом абсолютно никакого опыта. Нужно ли ему в таком случае заниматься оформлением статуса ИП либо это вовсе не обязательно?

К облегчению для новичков в сфере аренды недвижимости, законодательство по этому вопросу не предусматривает таких усложняющих процесс обязательств, как дополнительная регистрация владельца, как юридического лица. Отсутствие необходимости обретения статуса ИП в целях сдачи жилья в аренду, подтверждается следующими документами:

  1. Согласно положению о незаконном предпринимательстве, которое рассматривается в пленуме ВС РФ N 23, действующего с 2004 года, арендой жилого помещения могут заниматься все физические лица, имеющие официальные права на владения данным объектом.
  2. Аналогичное разрешение содержится в пленуме об административных нарушениях правонарушениях N 18 от 2006 года, где указано, что никаких запретов на эту деятельности у собственника недвижимости без статуса ИП — на законодательном уровне не имеется.
  3. В актуальных на сегодняшний день статьях 130 ГК РФ, о движимом и недвижимом имуществе, и статье 213 о правах собственности граждан и юридических лиц, также отмечается допустимость свободного совершения подобной сделки.

Физическое лицо в качестве арендодателя?

После того, как владелец недвижимости убедился, что никаких препятствий, ввиду отсутствия статуса ИП, у него не предстоит, и он уже готов приступить к поиску своего первого арендатора, похожие сомнения могут возникнуть и притормозить процесс вновь, но уже не о себе, а о другой стороне этого соглашения.

Если его позиция с точки зрения закона — абсолютно легальна, то какие требования вынесены гражданским кодексом к его партнеру? Имеет ли он такую же свободу в том, что касается его статуса, либо правом на пользование чужим помещением может обзавестись только юридическое лицо, зарегистрированное, как ИП? Что ещё нужно знать об особенностях такого рода правоотношений?

Участники соглашения

При поиске арендатора владельцу недвижимости не придется сужать список потенциальных претендентов строго до юридических лиц. С точки зрения закона, допустимые категории не ограничиваются только частными предпринимателями, а включают в себя абсолютно всех, кто заинтересован стать участником данной сделки.

Ответственность сторон

Государственный кодекс не накладывает ответственность на арендодателя в том, что касается деятельности на его личной площади после передачи её на пользование другому физическому или юридическому лицу.

Даже если арендатор будет использовать предоставленное ему помещение на противозаконной основе, все наказания понесет только он и другие субъекты нелегальной деятельности. Полноправный владелец при таких ситуациях от всех обвинений освобождён.

Предупреждение

В случае абсолютной непричастности к преступлениям временных хозяев на снимаемой ими площади, самой личности официального распорядителя этого помещения, ничто не угрожает.

Требований к арендодателю

Единственный момент, который контролируется законом во всем процессе передачи недвижимости в аренду на основе юридически оформленного соглашения — это непосредственно факт соблюдения всех условий и действительное получение объекта сделки стороной, заявленной, как временный обладатель. Никаких дополнительных обязательств на владельца, сдаваемого в аренду помещения, не возлагается.

Особенности сделки

На всех этапах оформления соглашения по аренде, физические и юридические лица — одинаково равноправны, но, при наступлении момента обязательного отчисления в НДФЛ, разница наконец становится ощутима. Размер налогообложения определяется следующим образом:

  • если имеется официально оформленный статус ИП, то сумма составит 6% от получаемой выручки;
  • в тех случаях, когда арендодатель — физическое лицо, не зарегистрированное как ИП, спрос с него будет более, чем в два раза выше, а именно: 13%.

Например, объектом договора является нежилое помещение, но статуса ИП и, соответственно прав на коммерческую деятельность, у арендатора нет.

Несмотря на отсутствие претензий на этапе оформления соглашения, подозрения в честности таких лиц могут появиться у контролирующих органов, что в свою очередь станет поводом более частых проверок с их стороны, а при выявлении ими нарушению — ещё и вынесению разной степени тяжести наказаний.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/kak-fizicheskomu-litsu-sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie.html

Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

Сдача в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом

Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

Требуется ли физ. лицам регистрация ИП

В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.

Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.

Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности. При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.

Исключение составляет ведение предпринимательской деятельности физ. лицом с помощью сдачи в аренду площади. В таком случае необходимо открытие ИП.

В каких случаях необходимо получение статуса ИП

Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ).

Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:

  • регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
  • ведение учётности по операциям и сделкам;
  • наличие устойчивых связей со съёмщиками;
  • приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
  • регулярное совершение сделок в конкретный период;
  • покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.

К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.

Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности

При осуществлении предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физ. лицом, не прошедшим соответствующую регистрацию ИП, в его отношении возбуждается судебное производство.

Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:

  • уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);
  • административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).

Правила заключения арендных договоров

В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде.

Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты.

Составление самого договора происходит в соответствии со статьями 434 ч. 2 и 609 ч. 1 ГК РФ в письменном виде и с подписанием бумаг обоими участниками.

В договоре необходимо указание следующих условий, без которых документ будет считаться недействительным:

  • реквизиты обеих сторон, заключающих соглашение;
  • характеристики арендуемого объекта (по ст. 607 ч. 3 ГК РФ без указания этих данных заключение невозможно);
  • условия пользования объектом;
  • сумма выплат за арендование.

Период действия в документе может не указываться, тогда договор относится к заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Также в тексте должен присутствовать код по ОКВЭД (общему по территории России классификатору различных видов экономической деятельности). Для арендования нежилых помещений используется ОКВЭД под номером 70.20.2.

В характеристики объекта входят:

  • инвентарный номер;
  • точный адрес (включая этаж и местонахождение на этаже);
  • функциональное назначение (например, офисное, для склада и т. д.);
  • наименование;
  • площадь.

Договор называется официально заключённым только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ). При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).

Для гос. регистрации потребуются перечисленные ниже документы:

  • заявление (предоставляется нотариусом либо специалистом, принимающим необходимые бумаги);
  • кадастровый паспорт нежилого помещения;
  • договор со всеми имеющимися приложениями;
  • удостоверение личности (паспорт);
  • квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей);
  • дополнительная документация, если необходима (согласие супруга, разрешение от органов опеки и т. д.).

Налогообложение арендодателя

Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:

  • 6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
  • 13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).

При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа.

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом

В качестве арендодателя может выступать и юридическое лицо (например, агентство недвижимости). На основании статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Гражданского кодекса юридические лица имеют те же права на владение, распоряжение и пользование недвижимым имуществом, что и физические.

Ограничение на количество имеющихся или сдаваемых нежилых помещений отсутствует, что закреплено частью 2 статьи 213 ГК РФ.

Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами

Заключение арендного договора и регулирование возникших после этого отношений, происходит с ориентированием на статьи ГК РФ с 606 по 670.

Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).

Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:

  • характеристика сдаваемого помещения;
  • реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
  • сумма выплат за арендование;
  • нюансы пользования помещением и его ремонта;
  • подписи обеих сторон;
  • при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос. органах юридическому лицу потребуется следующая документация:

  • заявление о регистрации;
  • подписанный договор со всеми приложениями;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);
  • бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);
  • дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).

Аренда нежилого помещения у физического лица

При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

  • в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
  • арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ. лицом;
  • в сумму выплат за арендование могут входить также коммунальные платежи;
  • выплаты производятся несколькими вариантами – безналичным способом на банковский счёт физ. лица или наличными средствами;
  • изменение размера платы может происходить не более раза ежегодно (ст. 614 ч. 3 ГК РФ);
  • при указании срока аренды более одного года необходимо зарегистрировать договор в территориальном органе Росреестра.

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/sdacha-v-arendu-nezhilogo-pomeshcheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.