Сдача коммерческой недвижимости физическим лицом

Содержание

Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса

Сдача коммерческой недвижимости физическим лицом

Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит он несет ответственность за его проверку и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.

 

На самом деле это иллюзия защищенности.

 

В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться, возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.

 

Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.

 

Ещё существуют так называемые «расширенные» выписки. Просто так их не выдают, в них содержится информация для служебного пользования. Но если добыть подобный документ, можно узнать обо всех имевшихся ранее обременениях (например, о прекращенной аренде, ипотеке) и служебных «флажках».

Например, в нашей практике был экзотический случай, когда в расширенной выписке была информация, что «земельный участок находится на территории или в охранной зоне памятника истории и культуры» и что установлен запрет на гос.

регистрацию прав на здания и сооружения на этом земельном участке, в то время как в обычной выписке из ЕГРН такой информации не было.

То есть может случиться так, что вы купили участок, чтобы построить дом, разрешенное использование по простой выписке из ЕГРН позволяло это сделать, но, оказывается, были «скрытые обременения», которые не позволят вести строительство.

Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше.

У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров (при покупке коммерческой недвижимости) и т.п.

, то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость. Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует запросить дополнительные документы у продавца. Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.

Расширенная выписка.

2. Покупка недвижимости по заниженной цене

Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.

 

Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощённую систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.

 

Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн руб. (по состоянию на 2020 год).

 

Если стоимость недвижимости близка к 150 млн или если это не единственный объект, и покупатель, и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.

 

Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить.

 

Например, если относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально покупка коммерческой недвижимости прошла существенно ниже рыночной стоимости.

Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.

 

Как избежать: не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее возможности банкротства нельзя, пока не начались судебные процессы.

3. Недооценивать риски от третьих лиц

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

  • эти лица участвуют в судебных процессах в качестве ответчика;
  • в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

 

Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел коммерческую недвижимость на физическое лицо, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет.

Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника. Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества из чужого незаконного владения.

 

По опыту, узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог жениться в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.

 

Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.

4. Непроверенные характеристики объекта

Допустим, документы на недвижимость в порядке и продавец тоже. Теперь обратим внимание на сам объект. Продавец утверждает, что электричество есть, и мощности совпадают с желаниями покупателя.

 

Но так ли это на самом деле? Бывает, что есть технические условия на подключение к электросетям, но договор на электроснабжение не заключен или по нему не платили. Или автоматы в распределительном шкафу явно не выдержат заявленную мощность.

 

Другой показательный пример — подъездные пути. В нашей практике был случай, когда покупателю был нужен подъезд к участку, по которому могут проходить длинномерные транспортные средства.

Такой участок нашли, но уже на месте выяснилось, что хорошая широкая дорога проходит по территории соседнего участка, с которым договорился продавец.

Продадут этот участок — дорогу закроют, а собственная дорога была слишком узкой и извилистой.

 

Как избежать?
Всегда проверять, соответствуют ли данные в документах тому, что происходит с недвижимостью в реальности.

5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса

В условиях кризиса это особенно актуальный вопрос. Какой бизнес выживет, когда кризис закончится? Съедет ли сегодняшний арендатор или потребует снижения аренды?

 

Только предпринимательская интуиция в текущей ситуации подскажет, как сделать правильный прогноз.

 

И в мирное время, покупая готовый арендный бизнес, стоило критично относиться к заявленным арендным ставкам и показателям окупаемости объекта. Особенно если договор аренды заключен продавцом недавно.

 

Эта схема была очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывался новый магазин. Заключался договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например миллион рублей.

При такой ставке срок окупаемости недвижимости мог казаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель смотрел на эти показатели и приобретал недвижимость.

А через некоторое время руководство сети давало ему понять, что покупателей в магазине очень мало, выручка ниже прогнозируемой, поэтому арендную ставку нужно уменьшить, иначе арендатор будет вынужден расторгнуть договор аренды.

 

В случае снижения арендной ставки срок окупаемости становился уже не таким радужным — он мог составить и 20 лет, и более. В этой ситуации покупатель не получал того дохода, на который рассчитывал, а доказать сговор с предыдущим владельцем практически невозможно.

Сейчас стало еще сложнее: даже сами арендаторы не смогут сказать, что будет с их бизнесом через шесть месяцев.

Как избежать?
В мирное время мы советовали проверить загруженность объекта заранее. Например, если это ресторан, можно было приехать туда несколько раз в разное время и проследить, насколько он популярен.

Встретиться с арендатором и обсудить с ним, насколько его всё устраивает и не собирается ли он съезжать. Можно было затребовать у продавца выписку по счетам, чтобы оценить, насколько регулярно поступала арендная плата.

Если арендатор нерегулярно платил арендную плату, это уже был даже не тревожный звонок, а набат.

 

Сейчас стоит смотреть на специфику бизнеса. Если помещение занимает ресторан, прогнозировать, что с ним станет даже через 3-5 месяцев невозможно. Нужно готовиться к поиску нового арендатора или снижению аренды. Аптеки и продуктовые магазины в условиях надвигающегося кризиса выглядят более перспективными арендаторами.

Подробнее о юридическом сопровождении сделки вы можете прочитать на нашей странице — Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Позвоните нам или закажите обратный звонок, и наши специалисты с радостью ответят на все ваши вопросы. Мы также ждем вас в нашем офисе в шаговой доступности от метро «Семеновская».

Старший партнер, юрист

Ольга Саутина

25.03.20

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/top-5-opasnyix-oshibok-v-sdelkax-s-kommercheskoj-nedvizhimostyu/

Подводные камни покупки коммерческой недвижимости | Адвокат Белякова Инна

Сдача коммерческой недвижимости физическим лицом

Какие существуют подводные камни при покупки коммерческой недвижимости?

Запишитесь на бесплатную консультацию:

Покупка коммерческой недвижимости – это достаточно сложная с юридической точки зрения процедура, к которой нужно готовиться заранее. Есть немало подводных камней и особенностей, которые нужно учитывать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

В данной ситуации мы расскажем, что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости, как подготовиться к сделке и как провести ее максимально безопасно и без рисков.

Коммерческая недвижимость – это объекты, изначально нежилые, которые могут использоваться для ведения бизнеса или другой хозяйственной деятельности. К таким объектам относят склады, офисные здания, торговые центры, производственные комплексы и т.д. При этом недвижимость может приобретаться как непосредственно у застройщика (если речь идет о новых объектах), так и на вторичном рынке.

При покупке коммерческой недвижимости встречаются «подводные камни», о которых обязательно нужно помнить при выборе объекта. Вот основные из них:

  • покупка у лица, которое действительно имеет право собственности на объект – необходимо убедиться, что продавец имеет все права на предлагаемый вам объект. Это очень важно, поскольку распространена схема мошенничества, когда сделку заключает лицо, не имеющее на это прав, после чего договор оспаривается в суде, и покупатель лишается и денег, и имущества;
  • капитальность объекта – нередко встречаются ситуации, когда изначально некапитальная постройка (киоски, пристройки и т.д.) переоформляются как капитальные и продаются. Но новый владелец может столкнуться с трудностями в будущем, ведь процедура перевода в капитальное сооружение может быть проведена с нарушениями или вообще фиктивно. Потому если вас интересует капитальная постройка, она должна изначально строиться как капитальная;
  • перевод из жилого в нежилой фонд – ситуация, сходная с предыдущей. Часто коммерческая недвижимость создается путем переоформления жилых объектов (например, многоквартирных домов или их частей). В этом случае процедура перевода в нежилой фонд должна быть выполнена очень тщательно и в строгом соответствии с законодательством, иначе в будущем покупатель столкнется с проблемами (например, исками от бывших жильцов или тех, кто претендует на право проживания в данном объекте);
  • отсутствие обременений – коммерческая недвижимость достаточно часто (гораздо чаще, чем жилая) может находиться под арестом или выступать залогом по кредиту предыдущего владельца. По закону такие объекты не могут продаваться до снятия обременения, однако от покупателя могут скрыть данные факты, что вызовет проблемы и споры в будущем. Потому наличие обременений нужно проверять заранее.

Учитывая высокую стоимость и немалые риски при покупке коммерческой недвижимости, рекомендуется заручиться помощью опытного адвоката по недвижимости, который сможет сделать сделку максимально безопасной.

Прежде, чем заключить сделку по покупке коммерческой недвижимости, обязательно нужно осуществить ряд проверок, которые касаются как самого объекта, так и продавца. Прежде всего, нужно уделить внимание таким нюансам:

  • личность владельца – нужно убедиться, что тот, кто выдает себя за собственника коммерческой недвижимости, действительно является таковым, а также может ли он распоряжаться объектом;
  • наличие обременений – даже если права владельца на объект подтверждены, он может находиться под арестом или выступать залогом по незакрытому кредиту. В этом случае сделку заключать нельзя – она легко может быть оспорена;
  • права третьих лиц – нередко у коммерческой недвижимости есть несколько совладельцев, и продажа объекта возможна только с их согласия. Также права третьих лиц могут нарушаться, если процедура переведения объекта из жилого фонда в нежилой была проведена с нарушениями;
  • история операций с данным объектом недвижимости – нужно убедиться, что предыдущие перепродажи недвижимости выполнялись в рамках законодательства, иначе это может стать причиной обжалования договора в суде и его расторжения;
  • финансовая состоятельность продавца – даже если все документы при покупке коммерческой недвижимости в порядке, но продавец испытывает финансовые трудности и потенциально может быть признан банкротом, от сделки лучше отказаться, поскольку кредиторы впоследствии имеют право оспорить все сделки обанкротившегося, в том числе и продажу недвижимости;
  • соблюдение строительных и других норм – особо важно при покупке нового объекта у застройщика. Компания должна предоставить все необходимые документы и заключения соответствующих служб, подтверждающие, что все операции выполнялись в соответствии с требованиями и нормами, и у владельца не возникнут проблемы с проверяющими органами или при эксплуатации недвижимости.

Провести полную и глубокую проверку объекта пред покупкой сможет только опытный и профессиональный адвокат по вопросам недвижимости, специализирующийся на подобных вопросах. Его помощь станет незаменимой и минимизирует все риски при заключении сделки.

Законодательство не запрещает покупку коммерческой недвижимости физическим лицом, при этом покупателю не нужно даже регистрироваться как индивидуальному предпринимателю.

Однако принимая решение купить коммерческую недвижимость, будучи физическим лицом, нужно знать про важную особенность: если вы в браке, коммерческая недвижимость, вне зависимости от назначения, будет считаться совместно нажитым имуществом, а значит, подлежит разделу при разводе.

Для юрлиц и ИП такого правила нет – объект идет на баланс предприятия, а не физического лица. В остальном никаких ограничений нет, и если эти условия устраивают, физлицо может смело приобретать коммерческую недвижимость.

При заключении сделок купли-продажи необходимо уплатить налоги. Если продавец – физическое лицо, не зарегистрированное как ИП, то он в любом случае платит налог по фиксированной ставке – 13% от стоимости объекта.

Что касается юрлиц и физических лиц, зарегистрированных как предприниматели, то для них налог на продажу коммерческой недвижимости будет зависеть от применяемой общей ставки налогообложения (например, для тех, кто находится на УСН (т.н.

«упрощенка»), ставка составляет 6% от суммы сделки.

Кроме того, продажа недвижимости у юридического лица проходит по соответствующим строкам баланса как прибыль, а значит, дополнительно облагается налогом на прибыль согласно используемой системе налогообложения. При этом налог начисляется только на разницу между балансовой стоимостью объекта и его ценой согласно сделки купли-продажи.

Что касается покупателей, то они платят налог только в том случае, если приобретают недвижимость у юрлиц. В этом случае речь идет про 18% НДС, которая добавляется к стоимости недвижимости продавцом.

Заключение

При покупке коммерческой недвижимости нужно учитывать множество нюансов, а также помнить про «подводные камни», которых немало. Если вы хотите обезопасить сделку, обратитесь к опытному адвокату.

Источник: https://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/podvodnye-kamni-pokupki-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Сдача в аренду нежилых помещений

Сдача коммерческой недвижимости физическим лицом

Приобрести помещение для бизнеса на начальном этапе его создания может быть проблематично. Потому предприниматели предпочитают брать недвижимость в аренду. Это позволяет уменьшить единовременные траты.

Однако сдача в аренду нежилого помещения связана с рядом особенностей, которые отличают процесс от классического.

Это приводит к возникновению целого перечня вопросов, неспособность быстро решить которые становится причиной задержки в начале осуществления деятельности.

Если юридическое или физическое лицо хочет избежать их и максимально ускорить процесс сдачи нежилой недвижимости в аренду, начать процедуру нужно с анализа актуальной информации по теме. О порядке осуществления действий, об особенностях, которые накладываются на процедуру в зависимости от статуса арендатора и арендодателя, а также об особенностях налогообложения поговорим далее.

Нужно ли физ лицам регистрировать в качестве ИП для аренды нежилого помещения?

Право владеть жилым имуществом закрепляется за физическими лицами статьями 131 и 213 Гражданского кодекса РФ. Человек, который признан собственником недвижимости, имеет право распоряжаться ею и пользоваться по собственному усмотрению. Подобную возможность фиксирует статья 209 ГК РФ.

При этом каждый гражданин обладает возможностью сдать нежилое помещение в аренду. Правило отражено в статье 608 ГК РФ. Физ лицо может реализовать свое право на сдачу нежилой недвижимости. При этом статьи закона не обязывают регистрироваться в качестве ИП.

Однако человек занимается предпринимательской деятельностью при помощи сдачи недвижимого имущества, потребуется открыть ИП.

Когда избежать открытия ИП невозможно?

Физ лица могут начать осуществлять предпринимательскую деятельность только после того, как пройдут соответствующую регистрацию и получат статус ИП. Однако закон не обязывает гражданина становится юр лицом. Подобное правило отражено в статье 23 Гражданского кодекса РФ. От иных манипуляций предпринимательскую деятельность отличает ряд особенностей.

В состав которых входят:

  • со съемщиком недвижимости наблюдаются устойчивые связи;
  • в течение определенного периода сделки осуществляются регулярно;
  • человек ведет учет по заключенным сделкам и проведенным операциям;
  • недвижимость была приобретена специально для совершения сделок;
  • человек имеет регулярную выручку в результате использования недвижимого имущества.

Чтобы процесс сдачи недвижимости в аренду был признан предпринимательской деятельностью и привел к необходимости регистрации в качестве ИП, должно быть доказано, что все сделки были заключены с целью получения постоянного дохода.

Например, в качестве подтверждения может выступать подписание договора аренды на один год и более, а также заключение сделок с одними и теми же организациями. В этой ситуации потребуется регистрация в качестве ИП.

Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?

Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:

  • денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
  • денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
  • привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
  • арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
  • штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).

Как заключается договор с юридическими и физическими лицами?

Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.

В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата.

Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.

В договоре должны содержаться обязательные сведения, в список которых входят:

  • реквизиты юридических и физических лиц;
  • информация об объекте;
  • условия использования недвижимости;
  • размер арендной платы.

Стороны имеют право настоятельно указать, на какой срок заключается договор. Если подобная информация отсутствует, считается, что имущество передано в аренду на неопределенное время.

Подобное правило зафиксировано в статье 610 ГК РФ. В тексте договора нужно обозначить код ОКВЭД. Если осуществляется сдача помещений в аренду, используется код 70.20.2. Правило актуально только в том случае, если речь идет о нежилых помещениях. Заполняя характеристики объекта в договоре, необходимо проявить внимательность.

В документе предстоит отразить следующую информацию:

  • инвентарный номер помещения;
  • точный адрес с указанием этажа и местоположения помещения на нем;
  • назначение (напр., офисное, для склада и т.п.);
  • наименование помещения;
  • площадь недвижимости.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, договор считается официально заключенным только после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре. Если сделка заключается на период менее 1 года, регистрация не требуется. Соглашение может быть составлено в любой форме. Аналогичное правило действует и в отношении продления договора на такой же срок.

Чтобы пройти госрегистрацию, потребуется подготовить пакет документов. В его состав нужно включить:

  • заявление, которое можно получить у нотариуса или иного специалиста, занимающегося приемом необходимых документов;
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • договор и все приложения к нему;
  • паспорта физ лиц сделки;
  • чек об уплате госпошлины
  • иная документация, если существует потребность в ее предоставлении.

Как осуществляется налогообложение?

Если имущество приносит доход, оно облагается налогом. Сроки внесения денежных средств и порядок осуществления расчетов напрямую зависит от статуса налогоплательщика. Если расчет осуществляется по УСН с дополнительными страховыми взносами, размер отчисления в пользу государства составит 6% от суммы арендной платы.

 Подобное правило применяется в отношении ИП. Разбираясь, может ли физ лицо сдать помещение, удастся выяснить, что подобная возможность присутствует. Однако гражданину предстоит заплатить 13% НДФЛ с оплатой единожды. Правила отражены в статье 208 НК РФ.

Если гражданин уклоняется от уплаты налогов, его привлекут к уголовной ответственности или наложат административный штраф.

Если арендодателем является организация

Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица.

При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ.

Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.

Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.

В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:

  • характеристики помещения;
  • сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
  • арендная плата;
  • особенности использования помещений и проведения ремонта;
  • подписи участников сделки.

Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.

Чтобы уполномоченный орган согласился провести регистрацию, представителю юридического лица потребуется подготовить следующие документы:

  • заполненное в соответствии с правилами заявление;
  • оформленный и подписанный договор, а также приложение к нему;
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • бумаги, подтверждающие правовой статус организации;
  • документы, подтверждающие факт внесения госпошлины;
  • дополнительные бумаги, если их предоставление необходимо.

Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, процесс составления договора и особенности оформления сделки меняются. Так, в документе необходимо указать адрес и характеристику помещения. При этом адресные выплаты не будут подлежать начислению НДС. В ее состав включаются и коммунальные платежи.

Человек, который арендует коммерческое помещение, может начислять плату на банковский счет физ лица или предоставлять ее наличными.

Изменение арендной платы должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством. В статье 614 ГК РФ закреплено, что корректировка размера выплаты должна происходить не чаще одного раза в год. Если договор заключается более, чем на один год, документ нужно зарегистрировать в территориальном подразделении Росреестра.

Коды ОКВЭД для сдачи в аренду нежилых помещений

Код ОКВЭДОписание
68.20Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
68.20.1Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
68.20.2Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/sdacha-v-arendu-nezhilogo-pomeshheniya/

Налогообложение при покупке и продаже коммерческой недвижимости

Сдача коммерческой недвижимости физическим лицом

Коммерческая недвижимость – это объекты недвижимости (здания, сооружения, помещения, земельные участки), используемые для извлечения прибыли. Она значительно привлекательнее, чем жилая, так как характеризуется более высокими показателями доходности.

Коммерческую недвижимость можно сдавать в аренду или организовать в ней свой бизнес. Возможно приобретение коммерческой недвижимости для последующей продажи после ремонта и/или реконцепции.

Как выгоднее приобрести коммерческую недвижимость

Перед покупкой следует определиться, как коммерческая недвижимость будет использована, кто ей будет управлять (самостоятельно, управляющая компания) и определить оптимальное место расположения.

При покупке в период кризиса следует учитывать тенденцию смещения спроса на коммерческие помещения из центра города в более отдаленные районы с развитой инфраструктурой, либо на необходимость экономить.

Приобретать коммерческую недвижимость могут как физические, так и юридические лица. Далее речь пойдет о юридических лицах в форме ООО, которая являются наиболее распространенной. Если коммерческая недвижимость используется для организации бизнеса ее собственником, целесообразно зарегистрироваться в качестве ИП или создавать ООО.

В остальных случаях сделать выбор поможет сравнение налоговой нагрузки.

1. Налог на доход, полученный от использования коммерческой недвижимости

1.1. Для физических лиц

  • физическое лицо без регистрации в качестве ИП, платит НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов РФ;
  • физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, платит налог в зависимости от выбранной системы налогообложения:
  • при основной системе налогообложения (ОСН) налог по ставке 13% платится с разницы между полученными доходами от бизнеса и расходами на его ведение;
  • при упрощенной системе налогообложения (УСН) платится налог с дохода по ставке 6% или с разницы между доходами и расходами по ставке 15%.

1.2. Для ООО

  • налог на прибыль в размере 20% при ОСН.

Наименьший налог на доход платят ИП и ООО, работающие по упрощенной системе налогообложения, – для них ставка налога составляет 6% с оборота.

2. Налог на имущество

Существует перечень объектов недвижимости, налог на имущество по которым рассчитывается по кадастровой стоимости. К таким объектам относятся:

  • административные и торговые комплексы, а также отдельные помещения в них;
  • офисы, торговые объекты;
  • объекты общественного питания и бытового обслуживания;
  • гаражи, машино-места и пр.

Кадастровая стоимость может быть использована для расчета налога только при условии ее утверждения субъектами Федерации в установленном порядке. Налог на имущество по объектам с утвержденной кадастровой стоимостью платят все – физические лица, ИП и ООО независимо от принятой системы налогообложения.

Ставки налога в этом случае составляют:

  • для физических лиц и ИП от 0,1% до 2% в зависимости от характера объекта, его стоимости и места расположения;
  • для юридических лиц – устанавливаются регионами и не могут превышать 2%.

Также в каждом регионе установлены предельные размеры объектов, по которым возможны платежи по остаточной стоимости. Но это временное явление. В будущем вся страна перейдет на налогообложение от кадастровой стоимости.

По прочим объектам ставки налога:

  • для физических лиц – 0,1%-2% от инвентарной стоимости с устанавливаемыми ежегодно коэффициентами-дефляторами;
  • для ИП
  • при ОСН – по аналогии с физическими лицами;
  • при УСН – по ставке 0.
  • для ООО
  • по среднегодовой стоимости и ставке, не превышающей 2,2%, при ОСН;
  • по ставке 0 при УСН.

Однозначно сделать вывод о преимуществах налогообложения в части налога на имущество для разных категорий покупателей коммерческой недвижимости сложно. При наличии объектов, по которым кадастровая стоимость не утверждена, налог на имущество не платят ИП и ООО с упрощенной системой налогообложения.

3. Налоги при продаже коммерческой недвижимости

Покупая коммерческую недвижимость, следует знать о налогообложении в случае ее последующей продажи.

1.1. Для физических лиц

  • налог не взимается, если коммерческая недвижимость продается через 5 и более лет с момента ее покупки;
  • этот срок сокращается до 3 лет, если коммерческая недвижимость получена владельцем по наследству, при дарении, приватизации или по договору пожизненного содержания;
  • ставка налога составляет 13% от разницы между ценой продажи и ценой покупки этой недвижимости; ставка увеличивается до 30%, если владелец недвижимости – нерезидент России.

Важно:
Если отсутствует документ, подтверждающий затраты на приобретение коммерческой недвижимости, при продаже налог придется заплатить с полной суммы дохода от продажи. В некоторых случаях в целях налогообложения можно сократить доход от продажи на величину налогового вычета.

1.2. Для ИП

  • если объект не использовался в коммерческих целях, то налог при его продаже будет рассчитываться как для физического лица;
  • если объект использовался в коммерческих целях (напр., ИП получал плату от сдачи его в аренду), налог при его продаже необходимо будет заплатить независимо от срока, прошедшего с момента приобретения. Ставка налога составит:
  • при ОСН – 13% от разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки; кроме этого необходимо уплатить НДС в размере 18%;
  • при УСН – 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между доходом от продажи объекта и расходами при покупке.

1.3. Для ООО

  • при основной системе налогообложения – налог на прибыль по ставке 20% (прибыль определяется, как разница между ценой продажи без НДС и остаточной стоимостью объекта по бухучету) и НДС по ставке 18%;
  • при упрощенной системе налогообложения – налог в размере 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между стоимостью продажи и затратами на приобретение объекта.

Выводы:

  1. По налоговому бремени при использовании коммерческого объекта наиболее выгодно его приобретение ИП или ООО, применяющими УСН.

  2. Налоги при продаже коммерческой недвижимости отсутствуют, если она приобретена физическим лицом и продается после пяти лет (а в ряде случаев после трех лет) владения.

    Важно:
    На приобретение и на продажу коммерческой недвижимости физическим лицом может потребоваться согласие супруга/супруги.
    В случае развода коммерческая недвижимость расценивается, как совместно нажитое имущество.

  3. Купля-продажа коммерческой недвижимости юридическими лицами предполагает большую защищенность объекта от раздела и изъятия, но при ее коммерческом использовании и продаже независимо от срока владения взимаются налоги.
  4. ИП и ООО с общей схемой налогообложения, продавая коммерческую недвижимость, должны уплатить НДС.

Как вернуть НДС за коммерческую недвижимость по УСН

У каждого режима налогообложения свои правила. Упрощенная система предполагает освобождение от НДС, соответственно компании и ИП использующие УНС не могут претендовать на возмещение налога.

Есть и исключения из этого правила:

Пример 1. ИП на УСН (вид деятельности по ОКВЭД 70.20.2.) продает здание, которое планировал использовать в коммерческой деятельности, но не успел (не сдавал в аренду и не учитывал расходы по его приобретению при налогообложении доходов). Имеет ли он право воспользоваться налоговым вычетом по НДФЛ?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики дает такой ответ:

  1. Учет доходов, полученных от предпринимательской деятельности и вне ее должен вестись раздельно.
  2. Доход, полученный от продажи нежилого здания, которое не использовалось в предпринимательских целях и затраты на приобретение которого не учитывались при налогообложении доходов, облагаются налогом на доходы физических лиц.
  3. Физическое лицо имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже такого имущества.

Пример 2. ИП на УСН приобрел нежилое помещение как физическое лицо, недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, никаких доходов от сдачи недвижимости в аренду нет. Может ли собственник после продажи воспользоваться налоговым вычетом?

Аналогичный ответ был получен и в этом случае: ИП вправе вернуть налог при продаже нежилого помещения, которое не использовалось им в коммерческой деятельности, при этом расходы на покупку также не должны были также учитываться при налогообложении доходов.

Министерство финансов РФ не рассматривает конкретные хозяйственные ситуации. При необходимости получить информацию о начислении и уплаты налогов следует обращаться в  налоговые органы.

Другой способ вернуть налог – появление у предприятия или ИП на упрощенке доходов, которые облагаются НДФЛ. В этом случае они имеют право претендовать на вычет, кроме того, они обязаны составлять ежеквартальные отчеты.

Вопрос-ответ

Вопрос: Может ли вновь созданный ИП принять в расходы стоимость объекта коммерческой недвижимости?

Ответ: Физические лица — индивидуальные предприниматели, освобождаются от внесения налога НФДЛ в том случае, если речь идет о доходах от реализации имущества, которое является их собственностью на протяжении не мене трех лет.

При этом подобное послабление не относится к реализации коммерческого имущества, т.е. такого, которое используется для осуществления предпринимательства (статья 217 НК России).

Средства, вырученные от такой продажи, относятся именно к доходам, полученным от предпринимательской деятельности, и облагаются налогом.

Но во многих случаях, когда речь идет о реализации объектов нежилого фонда (к примеру, склада или офиса), которые применялись в коммерции, большинство предпринимателей игнорируют  эту норму законодательства.

Однако все, кто рискует не вносить в бюджет государства положенные суммы налогов могут пострадать — ведь налоговики обязательно доначислят и пеню, и штраф, и все необходимые взносы, если факт подобного сокрытия будет установлен.

Вопрос: Всегда ли коммерческая недвижимость облагается налогом?

Ответ: Налог на коммерческую недвижимость не платится при льготных условиях налогообложения:

  1. При УСН (упрощенная система налогообложения) организация платит за недвижимость, облагаемой только по среднегодовой стоимости, а не по кадастровой. Какая недвижимость будет облагаться налогом по кадастровой стоимости, решает каждый регион самостоятельно.
  2. При Едином налоге на вмененный доход организация платит за недвижимое имущество, которое применяется при вмененной деятельности, остальное — по среднегодовой стоимости.
  3. При ЕСХН (единый сельскохозяйственный налог) платятся налоги на имущество, используемое в производстве, переработке сельскохозяйственного продукта.

С 2020 года налог на имущество по коммерческой недвижимости не платят российские или зарубежные организации, имущество которых используют для подготовки к проведению ЧМ по футболу.

Источник: https://business-planner.ru/articles/yur-stati-articles/kak-vygodnee-priobresti-kommercheskuyu-nedvizhimost-s-tochki-zreniya-nalogooblozheniya.html

Квартира или коммерческая недвижимость: что купить для сдачи в аренду

Сдача коммерческой недвижимости физическим лицом

Покупка недвижимости для сдачи в аренду — один из самыхпопулярных финансовых инструментов приумножения капитала во всём мире.

Недвижимость — это физический актив. Он застрахован откризисов в банковском и финансовом секторах экономики. При грамотном управлениинедвижимость быстро окупается и даёт высокую доходность.

При выборе объекта недвижимости перед инвестором встаётвопрос — во что вложить средства: в жилую или коммерческую недвижимость.

Большинство книг об инвестировании рекомендует приобретатьжилую недвижимость для сдачи в аренду. Стоит отметить что они написанызарубежными авторами: Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Этикниги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимостив нашей стране.

Давайте посмотрим на цифры. Сравним основные критерии выбораобъекта недвижимости: доходность, ликвидность, эксплуатационные расходы ипрочие. И определим, какая недвижимость наиболее интересна для инвестирования вРоссии: жилая или коммерческая.

Доходность и окупаемость

Доходность и окупаемость — основные критерии, определяющиепривлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.

Показатели определяются исходя из стоимости недвижимости идохода от сдачи помещения в аренду.

Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости вРоссии составляют 10 — 12% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднемза 8 — 10 лет.

Сдача в аренду квартиры принесет доходность 6 — 8 %. Средняяокупаемость жилой недвижимости составит 15 лет.

По критериям окупаемости и доходности преимущество укоммерческой недвижимости. Подробно эта тема описана в статье: Доходностьи окупаемость инвестиций в недвижимость.

Ликвидность помещения

Ликвидность объекта недвижимости определяется тем, насколькобыстро вы сможете найти арендатора. Или реализовать его, если вам понадобятсяденежные средства.

В общем по рынку, жилая недвижимость ликвиднее коммерческой. Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже, на окраине города будет менее ликвидна, чем небольшое торговое помещение на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Эксплуатационные расходы

К эксплуатационным расходам относят коммунальные платежи,расходы на текущий и капитальный ремонт помещения.

Коммунальные платежи

Тарифы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений всоставе жилых домов как правило не отличаются от тарифов жилой недвижимости.

Значительно вышерасходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнесцентров. Это нужно учитывать при выборе объекта инвестирования.

Текущий и капитальный ремонт помещения

С течением времени любое помещение требует вложений в ремонт.

При этом стоит отметить, что многие арендаторы коммерческойнедвижимости, особенно федеральные сети делают ремонт своими силами и за свойсчет в соответствии с фирменным стилем.

Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делаетсобственник.

По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендныхплатежей

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимостинадежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендныеплатежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческойнедвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользованиепомещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результатположительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно инужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Аренда квартиры всегда носит временный характер. И аренднаяплата как правило не индексируется.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носитприоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременноеи регулярное поступление платежей по аренде.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержкиарендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина — срочно нужны деньгина ремонт и так далее.

По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременностипоступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.

Дополнительные расходы

Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость вновостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовойотделке. 

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческойнедвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 5000 – 8000рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость,необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур,диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в арендуквартире или коммерческому помещению.

Арендаторы торговых площадей – сетевыепродуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки иобслуживания кондиционеров на себя.

Арендаторы квартир не берут на себяинициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о егообслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

В вопросе дополнительных расходов преимущество закоммерческой недвижимостью.  

Налоги

Собственники жилой и коммерческой недвижимости платятодинаковый процент с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду.

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежипо налогам составят 13 % от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформитьИП и платить 6 % с доходов по упрощенной системе налогообложения. 

Но в целом, касаемо налогообложения, нет разницы какойобъект недвижимости вы сдаете в арену – коммерческую или жилую недвижимость.

Итак, подводим итоги:

КритерийЖилая недвижимостьКоммерческая недвижимость
Доходность и окупаемость+
Ликвидность+
Эксплуатационные расходы+
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей.+
Дополнительные расходы+
Налоги++

Таким образом, считаю выбор между жилой или коммерческойнедвижимостью очевиден. Главное правильно подобрать объект инвестирования. Обосновных критериях выбора коммерческого помещения читайте в статье Каквыбрать и купить коммерческую недвижимость без риелтора. 7 шагов.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Прочитайте книгу:Как выбрать ивыгодно купить коммерческую недвижимость

Книга —концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупкикоммерческой недвижимости.

Длякого написана и кому будет полезна эта книга:

  • Инвесторам, которые планируют покупкукоммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
  • Собственникам бизнеса, которые планируютприобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
  • Риелторам, которые хотят повысить экспертность вобласти работы с коммерческой недвижимостью.

Оттого, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условияхзаключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция,насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете егопродать.

Приэтом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книгеподробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах итрезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практическихдействий.

Также вкниге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов:калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочникови ссылок на полезные ресурсы.

Источник: https://dmitriypushin.ru/stati/kvartira-ili-kommercheskaya-nedvizhimost-chto-kupit-dlya-sdachi-v-arendu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.