Фз 217

Новый дачный закон: 217-ФЗ. Изменения в порядке межевания и правилах ИЖС, СНТ на сайте Недвио

Фз 217

В этом году в земельное законодательство были внесены дополнения, которые затронут многих собственников. Согласно новому закону 217-ФЗ, проводить какие-либо операции с загородными участками, не прошедшими процедуру межевания, больше нельзя.

Об этом и других изменениях в законодательстве мы поговорим в данной статье.

Почему нужно межевать участок?

До 2018 года проведение межевых мероприятий (определения точных границ) носило для собственников рекомендательный характер. С введением нового закона, процедура межевания участков стала обязательной, а любые спорные моменты владельцам теперь придется решать через суд.

Очевидно, что принятие этого закона — вынужденная мера. В последние годы неразмежеванные земли превратились в настоящую «головную боль» чиновников и Росреестра. Значительно выросло количество споров между соседями, судов между старыми и новыми собственниками. Да, что там говорить, на таких землях банально наследники уже не могут вступить в свои законные права.

Основная цель межевых работ — определить точные границы земельных участков и оформить границу между теми, что соседствуют друг с другом. Без данной процедуры невозможно ни оформить участок, ни продать.

На практике очень многие дачные участки до сих пор имеют неверную площадь. Фактическая цифра не совпадает с тем, что указано в документах.

Реализовать такую землю собственникам очень сложно — мало кому интересно покупать «кота в мешке». Кроме того, в подобной ситуации, нередки разногласия с соседями, которые также не могут ни подтвердить, ни опровергнуть свое право на смежные территории.

В этом году государство решило поставить в этом вопросе все точки над «i». У вас участок без межевания? — Простите, но мы теперь ничем не можем вам помочь.

Важно! Согласно законам ФЗ-122 и ФЗ-447 с 1.01.2018 г. дальнейшая регистрация участков, координаты которых не значатся в Росреестре, будет приостановлена.

Какие участки требуется обязательно межевать?

  1. земли в СНТ, ДНТ, и прочие территории, предоставляемые для садоводства;
  2. участки под застройку гаражей;
  3. земли, отведенные для строительства частных домов (ИЖС);
  4. территории, выделенные под сельскохозяйственную деятельность.

Как изменилась земельное законодательство в 2018 году?

Федеральный закон номер 217 называется так: «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Он заменил собой нормы ФЗ-66.

Первая часть изменений с закона ФЗ-217 вступила в силу в 2018 году, однако основные изменения начнут действовать с начала 2019 года. Помимо обязательной процедуры межевания, в нем было изменено толкование терминов садовых домов и участков и представлен новый порядок по оформлению членства в товариществах для огородников и садоводов.

Прописка и оформление домов

Прописка, согласно новому закону, как и прежде, возможна на участках, относящихся к определенной категории земель (назначение ИЖС или ЛПХ). Однако перед этим необходимо зарегистрировать дом, соблюдая все нормы. Эксперты полагают, что дальнейшее урегулирование вопроса прописки будет содержаться в дополнительных актах.

Возвести жилой дом по-прежнему разрешено только на землях, относящихся к категории «земли населенных пунктов», а также на сельскохозяйственных участках, отведенных под строительство дач. На землях ОНТ, то есть на огородах, разрешено строительство построек хозяйственного назначения.

Согласно новому закону, на садовом участке разрешено строить дом с целью сезонной эксплуатации. Впрочем, согласно п. 2 ст. 23, чтобы построить такой дом, требуется не только соответствие категории земель, но и согласование с генпланом муниципалитета.

Хотя предполагается, что с введением новых норм, положения действующего закона 66-ФЗ наконец-то заработают, и градостроительные регламенты станут применяться и в отношении садоводческих капитальных построек.

Перевод земель в другие категории

В соответствии с п. 12 ст. 54 217-ФЗ, возможно перевести статус земель, граничащих с населенным пунктом, и получить категорию ИЖС. Однако, в этом случае, меняется не только категория, но и правовая форма: СНТ трансформируется в ТСЖ и действует по соответствующим нормам законодательства.

Очевидно, что такой перевод земли «обойдется в копеечку». К тому же грозит увеличением налоговой ставки. Если за домик на садовом участке владелец платит 0,3% от кадастровой оценки, то за ту же постройку на участке под ИЖС придется платить 1,5%.

Таким образом, мы видим, что большинству собственников стало совершенно невыгодно менять категорию на ИЖС. Тем более, если в садовых домах наконец-то упростят процедуру прописки.

Если ваш участок с неустановленными границами расположен в СНТ, а у соседей — те же проблемы, будет выгодней провести коллективное межевание. Преимущества такого решения:

  • вы сможете избежать разногласий, поскольку в замерах границ будут участвовать сразу все стороны;
  • если объектов несколько, можно рассчитывать на скидки на услуги кадастрового инженера;
  • это решение идеально подходит для случаев долевого пользования участками в границах СНТ.

Можно ли продать неразмежеванный участок? Каковы риски?

Основные риски, в этом случае, конечно, несет покупатель. Главный риск для собственника — вероятность вообще не продать участок.

В частности стороны сделки могут столкнуться со следующими проблемами:

  1. оформить участок в собственность не получится, если не провести его межевание в текущем году (на момент сделки);
  2. высокая вероятность споров касательно границ соседних участков;
  3. дополнительные издержки на оформление и оплату услуг кадастрового инженера;
  4. риск неверно указанной площади в документах.

Важно! Приобретая земельный участок, не прошедший процесс межевания, покупатель рискует столкнуться с тем, что заплатит за одно количество соток, а по факту — получит другое.

Порядок реализации неразмежеванного участка

В принципе такой же, как и с продажей других типов земель.

Конечно, есть частные случаи, например, когда собственник продает участок, не состоящий на кадастровом учете. Чтобы легально продать такой объект, на него должно быть оформлено право собственности.

Покупателю, в этом случае, не стоит пренебрегать информацией: лучше заказать выписку из Росреестра, проверить кто в ней указан собственником, наличие или отсутствие обременений.

Все это крайне важно проверить еще до начала сделки.

Последовательность действий сторон при купле-продаже:

  1. Посетить Кадастровую палату и запросить выписку о постановлении администрации населенного пункта, предоставившего землю;
  2. Заключить договор с кадастровым инженером, который выдаст акт об установлении границ участка;
  3. Подать заявку в Росреестр о выдаче кадастрового паспорта. В этом документе прописываются все параметры: площадь, стоимость и разрешенный вид использования (ВРИ). Кроме того, указывается кадастровый номер, месторасположение, данные о границах участка;
  4. Заключить предварительный договор и внести аванс (задаток);
  5. Подготовить всю документацию и заключить базовый договор купли-продажи (ДКП);
  6. Произвести расчет посредством банковской ячейки;
  7. Зарегистрировать договор в Росреестре.

Важно! Перед тем, как заключать договор, рекомендуется удостовериться в компетенции кадастрового инженера. Перечень аттестованных геодезических служб можно найти на сайте Росреестра.

Что делает кадастровый инженер?

Он делает все замеры с помощью специального оборудования, после чего заносит их в бумаги и предоставляет в Росреестр.

Для того, чтобы пригласить инженера вам необходимо предоставить следующий пакет документов:

  1. заявление;
  2. общегражданский паспорт;
  3. правоустанавливающие документы на участок;
  4. при необходимости — доверенность на представителя.

После проведения всех замеров, кадастровый инженер составляет межевой план, который служит основанием для дальнейшего графического оформления.

В межевой план входят кадастровый план и кадастровая выписка. На этом же этапе определяется кадастровая стоимость. Она может не совпадать с вашими прогнозами, так как рассчитывается исходя из десятка показателей: начиная от площади и категории земли, заканчивая ее местоположением внутри конкретного населенного пункта.

Сколько стоит межевание в Москве и Московской области?

Услуга по межеванию земельных участков обходится, в среднем, по рынку в 10-15 тыс. руб. Найти фирму подрядчика не составляет труда. Достаточно вбить название услуги в сети интернет или обратиться в местную администрацию.

Мало кому известно, что межевание можно сделать и абсолютно бесплатно. Эту услугу выполняют люди, работающие непосредственно на Росреестр. Данная целевая программа ориентирована, в первую очередь, на льготные категории граждан и будет действовать еще как минимум год (до 2020 года).

Если вы не пенсионер и не льготник, можно попробовать подать заявление и воспользоваться бесплатной процедурой. Хотя, по отзывам собственников, «овчинка выделки не стоит» — качество платного межевания на порядок выше.

Резюме

Начиная с января 2019 года, продать земельный участок с неустановленными границами станет практически не реально. Без точных данных по площади, вы сможете реализовать максимум долю (и то, если найдется смельчак-покупатель).

Такой участок не получиться и подарить или передать в наследство. Эти же правила распространяются и на недвижимость, попадающую под «дачную амнистию».

То есть исключений больше нет. И можно с уверенностью сказать, что закон 217-ФЗ изменил ситуацию для всех собственников. А межевание — это теперь не просто рекомендация, а обязанность.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

!

Источник: https://Nedvio.com/dachniy-zakon-217-fz/

Всем законам закон | Цифровые СНТ

Фз 217

# закон и #заочноесобрание

31 июля 2020 вышел 307-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В СТАТЬИ 17 И 54 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О ВЕДЕНИИ ГРАЖДАНАМИ САДОВОДСТВА И ОГОРОДНИЧЕСТВА ДЛЯ СОБСТВЕННЫХ НУЖД И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ».

Мы дождались изменений в 217-ФЗ. Теперь можно проводить общие собрания в заочной форме. Хорошо это или плохо? Давайте разберемся.

Начнем с истории вопроса. Начало дачного сезона 2020 годасовпало с периодом расцвета карантинных мер. Массовые мероприятия проводитьстало нельзя, при этом необходимость их проведения (имеются ввиду ОСС, конечно)нарастала с каждой неделей.

Бесконечно переносить сроки ОСС невозможно, атекущие вопросы надо как-то решать. У многих Председателей СНТ закончилисьполномочия, и начались проблемы с Банками. Не приняты были финансовыедокументы.

Проблема быстро приобрела всеобщий характер, и в результате вГосдуму поступило аж 3 законопроекта, так или иначе сводящиеся к тому, что втакой тяжелый период надо бы сделать послабления в очень строгой 17-й статье217-ФЗ.

Напомним, статья 17 «Компетенция общего собрания членов товарищества»довольно жестко описывает какие собрания и по каким вопросам можно проводить, вчастности, ограничивала очной формой собрания принятие решений по самым важнымвопросам, например – выбор органов управления СНТ.

Депутатский корпус один из законопроектов (Самарской думы)не рассматривал, второй  отклонил, третий«оперативно» принял.

А поиграем теперь в «Что? Где? Когда?»?

Что?

Текст 307-ФЗ невелик, и, по сути, вносит изменения в 2статьи 217-ФЗ. В части 22 статьи 17 появляется вариация для ранее ультимативнойформулировки «По вопросам, указанным в пунктах 1, 2, 4 — 6, 10, 17, 21 — 23части 1 настоящей статьи, проведение заочного ания не допускается.

», тоесть добавляется, «если иное не установлено настоящим Федеральным законом».

Адальше следует это самое иное – «При введении режима повышенной готовности иличрезвычайной ситуации на всей территории Российской Федерации либо на ее частирешения общего собрания членов товарищества могут быть приняты путем проведениязаочного ания по вопросам, относящимся к исключительной компетенцииобщего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческоготоварищества, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, независимо от наличияв уставе товарищества порядка заочного ания.»

В переводе на русский – если у нас карантин или ЧС, то можноать заочно. При этом если в Уставе такой формы нет, то это не страшно.Можно, «в силу закона». Если еще чуть-чуть копнуть глубже, то получится, что нетолько проводить, но и объявлять такое ОСС можно сразу заочным.

О чемнедвусмысленно намекает вторая часть 307-го – «2) статью 54 дополнить частью 34следующего содержания: «34.

Решение общего собрания членов товарищества в2020 году может быть принято путем проведения заочного ания по вопросам,относящимся к исключительной компетенции общего собрания членов садоводческогоили огороднического некоммерческого товарищества, предусмотренным частью 1статьи 17 настоящего Федерального закона, независимо от наличия в уставетоварищества порядка заочного ания.».»

Спасает ли нас такая формулировка? Отчасти. И тому несколькопричин. Первая – и ранее можно было уйти в заочное ание, не набравкворум на очной части. В тех СНТ, где не было острой необходимости именно вочном собрании (то есть можно было обойтись без живого общения) так и сделали.

Не нарушая ни режима изоляции, ни 217-ФЗ собрали небольшую очную часть, иплавно перешли в заочную. Вторая причина – следствие первой. Предположим, у насвыборы Председателя СНТ. И нам не повезло, так как существует несколькокандидатур.

И, допустим, повезло в том, что это не враги, а просто два-тричеловека с разными программами и подходами (в варианте с врагами все становитсятолько хуже). То есть задача послушать каждого и выбрать лучшего. В описываемомслучае принятие 307-ФЗ не помогает. Не мешает, да.

То есть: что есть этот плодзаконотворчества, что его нет – все равно.

Промежуточный итог – в целом закон полезен. Но не всем.

Где?

А и правда, где можно применить такой полезный закон? Извсех СНТ закон бесполезен для:

— тех, кто уже провел собрания (очно на свой страх и риск,или очно-заочно, или просто нарушил весь 217-й, зато не нарушил условиясамоизоляции). Навскидку – процентов 30-35 провели.

— тех, кто вынужден по сути вопросов повестки ждать именноочной формы. Обсудить, донести позицию, рассказать в подробностях… Ещепроцентов 10.

— тех, кто испытывает не иллюзорный кризис управления в СНТ.Что это? В первую очередь это повышение требований к качеству управления. Этодействительно серьёзный вызов. Еще, это может быть наличие желающих поменятьвласть в СНТ. Они просто не согласны тайно что-то делать.

Туда же — наличиестраждущих вообще СНТ развалить. А еще бывают просто желающие покричать,опротестовать, подать в суд, или тихой сапой выкрасть документацию СНТ и сдатьеё в ОБЭП. И совсем плохо, когда есть всё сразу. И такое бывает, примеры, кнесчастью, имеются.

И это еще процентов 25.

Еще один промежуточный итог. Закон БЕСполезен дляпрактически 65 процентов СНТ.

Когда?

Этот вопрос наиболее интересен. В ответе на вопрос «Где?», мы прикинули, что 35-40 процентов СНТ могут реально, с пользой, использовать новеллы 307-го. И тут нас ждут последние грабли. Последние по счету, но не последние по «качеству». Закон подписан 31 июля. Вступает в силу через 10 дней.

Не менее, чем за две недели уведомить о проведении. И? Привет, сентябрь. Учебный год, конец дачного сезона. Красота. А ведь мы помним, что был такой Федеральный закон от 25.05.

2020 N 162-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

То есть, 25 мая (!!!) принимается закон об изменениикомпетенции при открытии банковского счета и назначении представителя СНТ длякадастровых дел… А 31 августа (!!!) – закон о заочном ании.  Логично. Главное – вовремя.

И еще один промежуточный итог – закон принят очень вовремя.Практически целая неделя остается на проведение ОСС. Ну, неделя – это до началаучебного года. Если до конца сезона – так времени вообще масса.

И вот теперь можно попробовать промежуточные итоги сложить водну кучу, и… расстроиться. В целом мы имеем средненький по «революционности»документ, принятый поздно, да еще и ценный далеко не для всех. И это я еще неберу откровенно конспирологические идеи, по поводу того, что кто-то под шумок«режима готовности» задумал прокрутить свои темные дела. Так что – грусть и печаль.

Тем не менее, на совсем уж похоронных нотах заканчиватьстатью не хочется. Немного позитива. Сервис «Электронный председатель» выручилне одно СНТ в этот сложный период! Используя возможность перевода ОСС в заочнуюформу ания (старый 217-й), функции уведомления, телефонное и он-лайнание (Электронный председатель) эти СНТ с честью вышли иззатруднительной ситуации. Они – молодцы!

Источник: https://preds.ru/articles/vsem-zakonam-zakon/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть