Фз 214 подводные камни

Содержание

8 возможных рисков для дольщиков при покупке квартиры по ДДУ

Фз 214 подводные камни

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни которого имеют место при заключении сделки. Строительство на основе инвестиций набирает популярность. С помощью такого рода деятельности физическое лицо делает вложения денежных средств в строительство объекта недвижимости. После окончания стройки указанная в договоре квартира переходит вкладчику.

Покупка квартиры по ДДУ имеет и определённые риски, которые касаются как личностного, так и юридического фактора: обман застройщика, невозможность оплатить договор дольщиком и многие другие.

Для чего создают ДДУ

Долевое участие в строительстве, выгодное вложение своих средств, экономия денег при покупке жилья. Достоинством такой сделки выступает тот факт, что дольщик самостоятельно выбирает планировку, участвует в создании проекта своей квартиры, при этом стоимость такого жилья будет дешевле.

Правовым и нормативным актом для договора, выступает 214-ФЗ, регулярные уточнения, дополнения которого способствуют предотвращению мошеннических операций, вносятся своевременно в основной закон. Все особенности процесса изучены и предусмотрены законодательством, но риск, а также интересные нюансы могут возникать.

ДДУ – это основная часть оформляемой сделки между застройщиком и дольщиком.

Документ состоит из основных полномочий, прав и обязанностей двух сторон:

  1. Строительная компания обязуется возвести многоквартирный дом на предлагаемом участке. Своевременно окончить все работы, передать строение в пользование участников стройки.
  2. Каждый участник строительства обязуется выплатить указанную сумму в договоре, принять к пользованию жильё, которое было зафиксировано в документах.

Указанные права и обязанности нужно прописать в договоре отдельными пунктами.

Покупка квартиры – это всегда риски для обеих сторон, финансовые мошеннические операции разоряют строительную компанию, вследствие чего не будет завершена стройка, пострадают вкладчики. Неприятные ситуации возможны, особое внимание уделять составлению договора.

Долевой договор – это чётко обусловленные права и обязательства двух сторон одной сделки. Документ имеет законодательное основание для своей легальности. Риск всегда имеет место в определённом процентном соотношении, для каждой юридической сделки.

Но можно максимально обезопасить себя, если составить договор с учётом всех нюансов и возможных рисков.

Юридически правильно составленный договор, это уже 50% успеха, поэтому многие застройщики обращаются за помощью к юристам. Оформление сделки по долевому строительству – это не прихоть одной из сторон, а условие, предусмотренное законодательством. При заключении сделки учитываются нормы закона, правовые стороны.

Особенности оформления ДДУ, возможные риски при заключении

Строительство с помощью инвестиций от дольщиков, предполагает заключение договоров. Гражданин, заинтересованный в строительстве, заключает договор в индивидуальном порядке.

Выделяют этапы всего процесса такого вида строительства:

  • заключение, подписание ДДУ;
  • оплата указанной суммы в договоре, участниками стройки;
  • возведение объекта, в строгих рамках, указанных в документе;
  • передача завершённого объекта в эксплуатацию;
  • приём покупателем жилья, составление сделки приёма-передачи, подписывая данный документ, дольщик, соглашается со всеми выполненными работами, не имеет претензий к застройщику по качеству жилья.

Только закончив строительство в срок, и передав жильё в эксплуатацию, застройщик выполняет все условия сделки. Дольщик может оформить в собственность квартиру, только после передачи недвижимости.

Единого образца договора долевого строительства нет, каждая компания, заинтересованная в этом виде деятельности, составляет документ, основываясь на юридическую силу Федерального законодательства.

В большинстве случаев договора составляют юридические компании, которые специализируются на защите прав обманутых дольщиков.

Их задача сделать документы максимально прозрачными и снизить вероятность рисков, которые могут привести к неприятным конфликтам.

Договор долевого строительства составляется в индивидуальном порядке, с учётом нюансов определённого дела. Входит в свою силу он только после регистрации, этот пункт обязательный и контролируется законодательством, чтобы избежать возможности перепродажи одного жилья несколько раз.

Составленный документ индивидуален, каждый участник стройки вкладывает разные суммы, поэтому могут возникать некоторые нюансы, особенности, их необходимо фиксировать. ДДУ может быть только в письменном виде, так проще разглядеть его подводные камни. Для активации юридической силы документ нужно зарегистрировать, присвоить ему номер.

Способы проверки строительной компании

Долевое строительство имеет риски для дольщиков и для застройщика. Риски могут быть оправданными, поэтому специалисты рекомендуют проверять выбранного застройщика, а не слепо доверять рекламе.

Для начала нужно немного разобраться в рынке недвижимости:

  1. Изучить информацию в интернете по нескольким застройщикам, изучить личные данные, просмотреть объекты строительства. Найти информацию о том, не срывалась ли стройка, какие сроки предлагает компания.
  2. Просмотреть документы на разрешение строительства, а также на пользование участком земли, где планируют возводить объект.
  3. Обязательным условием для каждого застройщика является проектная документация, которая должна быть размещённой на официальном сайте компании, все разрешения, лицензию также прикрепляются к проекту.
  4. Размещение помещений, планировка квартир, этажей, возможные задумки будущего возводимого здания.
  5. Сведения о подрядчиках, сколько человек занимается деятельностью на данной стройке.

В зависимости от масштабов стройки слишком большое количество подрядчиков должно насторожить дольщика, такая схема может быть обманным манёвром, следует ещё раз проверить информацию.

Проверить намерения строительной компании можно многими способами. Перед подписанием сделки нужно проверить максимально много сведений о деятельности компании. Информация не бывает лишней, а простой гражданин будет уверенней в будущей сделке.

По мнению большинства пользователей, самым распространённым способом выведать истинную информацию о застройщике, это собрать правдивые отзывы, от покупателей предыдущих объектов, соучастников строительства. Следуя законодательству, застройщиком может быть только юридическое лицо, поэтому сведения о нём имеются в интернете.

Нюансы по ДДУ

ДДУ может иметь подводные камни, которые замаскированы под непонятные пункты в договоре. Строительные компании могут предложить дольщику заверить уже созданный документ о покупке жилья в недвижимости. В таком случае не стоит торопиться, документ должен составляться обеими сторонами, поэтому перед подписанием лучше тщательно изучить все пункты.

Этот документ должен содержать помимо общих характеристик, таких как проекта, адреса, местоположения объекта, ещё и обязательные пункты по законодательству:

  • срок расчёта, общая сумма;
  • срок передачи готового объекта в эксплуатацию;
  • гарантия на возведённый дом;
  • способы выполнения обязательств;
  • возможные варианты расторжения договора.

Основным нюансом во многих договорах является пункт, в котором застройщик может самостоятельно изменять срок строительства, изменять стоимость продаваемой недвижимости.

Такой способ поможет обезопасить застройщика от судебных разбирательств, если возникли непредвиденные обстоятельства во время строительной деятельности.

Но указанные пункты могут быть ловушкой для участников строительства, подписав, которые нужно будет выполнять.

Любой юридический договор имеет свои нюансы, которые должны учитываться при подписании. Долевое строительство имеет определённые риски для дольщиков и застройщиков, но грамотно составленный документ позаботиться о защите прав.

Но если были соблюдены все условия, а конфликтная ситуация возникла, то для её решения необходимо обратиться за профессиональной помощью. Инспекторы общества обманутых дольщиков могут помочь при решении разных спорных вопросов, на всех этапах заключения договора.

Возможные риски

Защита законодательными и правовыми актами, не гарантирует 100% уверенность при долевом строительстве.

Спорные ситуации выделяют такими пунктами:

  1. Если в договоре имеются пункты, которые не соответствуют федеральному законодательству, они не обладают юридической силой, они не выполняются дольщиками.
  2. При использовании инвестированных средств не по назначению, дольщик имеет право обратиться в арбитражный суд для возмещения своих затрат. В случае такого разбирательства судьи будут на стороне обманутого дольщика.
  3. Повышение стоимости после подписания договора, может быть, если самой сделкой предусмотрен перерасчёт. Составляется повторный договор, который регистрируется.
  4. При просрочке выполнения окончания строительства застройщиком, дольщик может обратиться в суд и требовать выплат неустойки, другой материальной компенсации. Если задержка завершения строительства длится 60 дней, то участник строительства расторгает договор в одностороннем порядке, предъявляет требования к возврату оплаченных средств.
  5. Повреждение, разрушение недвижимости, ответственность остаётся на строительной компании до момента окончания строительства.
  6. Возведённый объект не соответствует требованиям сделки, тогда дольщик может потребовать возмещения средств или устранения несоответствия. Когда имеются серьёзные нарушения, то гражданин имеет право расторгнуть сделку и потребовать возмещения ущерба.
  7. Возникновение риска изменения предназначения объекта, изменения проекта.
  8. Возможное банкротство строительной компании, участник имеет право подать иск для дальнейших разбирательств.

Покупка жилья в новостройке, участие в долевом строительстве могут вызывать ряд вопросов, на которые могут ответить профессиональные юристы или инспектора из общества по защите прав дольщиков.

Стоит не забывать и о выполнении своих обязательств дольщиком, ведь подписывая договор, он берёт на себя права и должен их соблюдать.

Если были зафиксированы серьёзные нарушения, уклонения от выполнения обязательств, то строительная компания имеет полное право обратиться в суд с требованием о возмещении убытков.

Застройщик имеет право расторгнуть договор с дольщиком при несоблюдении им правил, а также при невыполнении обязательств. Когда оговорённая сумма не оплачивается своевременно, пропускаются платежи.

Достоинства и недостатки сделки

Долевое строительство подводные камни, которого можно предусмотреть, грамотно составив сделку.

Купить жильё в новостройке, оформить ипотеку под залог договора, сделать переуступку прав пользования – это не все юридические операции, что можно совершать с ДДУ.

Форма составления документа предусмотрена законодательством, в документе могут быть дополнения, которые касаются определённого дольщика. Если договор имеет неточности нужно проконсультироваться со специалистом из юридической компании.

ДДУ популярный способ приобретения жилья, имеет свои положительные и отрицательные стороны:

  1. ДДУ является самым популярным способом приобретения жилья, но имеются как достоинства, так и неприятные стороны сделки. Основным преимуществом такого договора является его доступность для многих граждан, которые не могут позволить себе приобрести жильё. С помощью договора оформляется сделка о поэтапном внесении стоимости квартиры. Популярным способом стал и метод получения ипотеки, так деньги можно выплатить, уже проживая в квартире.
  2. Тщательно изучая все особенности 214 ФЗ, можно устранить возможные подводные камни. Мошенники действуют по наработанным схемам, поэтому есть обманутые дольщики, которые вложили свои средства и не получили желаемую недвижимость.

Любая юридическая процедура имеет свои достоинства и недостатки, заключая сделку с добросовестным застройщиком можно не беспокоиться о своих деньгах.

Правила оплаты

Выплачивать стоимость жилья, чётко соблюдая процедуру оплаты банка. В документах договора, этап оплаты описывается и утверждается обеими сторонами. Каждый этап оформляется платёжным документом в бухгалтерской конторе строительной компании, которая выступает застройщиком. Если оплата происходит в банке, то также необходимы все квитанции и чеки.

Все платёжки важно хранить, ведь именно квитанции и чеки послужат доказательством, при обращении в суд, для показания свей правоты.

Судовые разбирательства могут быть:

  • строительная компания не выполняет свои обязательства;
  • недвижимость находится в залоге у банка из-за долгов;
  • возведённый дом не соответствует проекту.

Арбитражный суд находится на стороне дольщика, но не стоит забывать о правах и обязательствах обеим сторонам. Бумаги, что проходят по договору долевого строительства нужно хранить.

Сведения подтверждают правомерность действий участников.

ДДУ имеет вероятность риска, но спрос и доступность информации делает сделку более прозрачной. Риск можно снизить, если подойти к оформлению дела правильно, проверить информацию о застройщике и проконсультироваться у юриста.

Источник: https://ZhiloePravo.com/ddu/fz-214-podvodnye-kamni.html

Мелкий шрифт или “подводные камни” ДДУ

Фз 214 подводные камни

Подписание договора долевого участия — это волнительный и ответственный момент. Перед тем как связать себя обязательствами со строительной компанией, банком или агентством недвижимости нужно внимательно ознакомиться с документами. В статье рассмотрим пункты и абзацы договора долевого участия (ДДУ), на которые нужно обратить особое внимание перед подписанием.

Что такое договор долевого участия?

ДДУ или договор долевого участия — это основной документ для совершения сделки при покупке квартиры в новостройке. В нем прописываются обязательства сторон, даты, действия и гарантии.

Особенность соглашения в том, что это не право собственности, а свидетельство о том, что дольщик вложил собственные средства в строительство многоэтажного дома. Договор обязывает застройщика передать выбранную квартиру покупателю, после получения разрешения о введении в эксплуатацию новостройки.

От формулировки и условий пунктов документа зависит защищенность дольщика от нарушений и форс-мажорных ситуаций. Также в ДДУ прописывается срок, порядок и дата завершения строительства.

Особенности договора долевого участия

Подводные камни договора – распространенная проблема дольщиков, которые невнимательно читают документы. В пунктах ДДУ девелопер указывает, что в одностороннем порядке может изменить дату или процедуру ввода дома в эксплуатацию, а также увеличить или уменьшить площадь квартиры.

Рассмотрим, к каким пунктам нужно отнестись особенно внимательно до подписания договора.

Увеличение площади квартиры

Один из самых распространенных спорных и конфликтных ситуаций между дольщиком и девелопером — несоответствие реальной жилой площади заявленной ранее. Дело в том, что у монолитно-кирпичных домов часто бывают расхождения в расчетах, это происходит из-за строительной погрешности. Неточности в просчетах архитектора могут обернуться дополнительными затратами дольщика.

Покупатели для получения свидетельства о праве собственности доплачивают более 100 000 рублей из-за увеличения жилой площади или получают квартиру меньше желаемой, но в этом случае застройщик выплачивает компенсацию из-за уменьшения количества метров. С 2017 года в ДДУ по 214-ФЗ были внесены коррективы и стоимость площади может быть указана как:

  • цена за квадратный метр;
  • цена за общую площадь (не делаются возвраты и доплаты в случае увеличения/уменьшения жилой площади);
  • сумма возмещения затрат на строительство (вознаграждение застройщика определятся после завершения стройки и перед подписанием акта приема-передачи объекта из расчета общих затрат СК, которые нужно оплатить).

В Краснодаре самая распространенная формулировка звучит так: “Дольщик дополнительно оплачивает площадь, если ее отклонение от заявленной увеличилось более, чем на 1 квадратный метр”.

Значит, если площадь увеличилась на 0,9 кв. м. то доплата не требуется, а “дополнительные” метры оплачиваются по цене квадрата, который был зафиксирован в ДДУ.

До подписания договора этот пункт можно обсудить или даже внести в него корректировки. После подписания договор вступает в силу и строительная компания может взыскать долг даже через суд.

Девелопер часто идет навстречу своим дольщикам, и за лишние квадраты делает рассрочку платежей.

Кстати, таких проблем не бывает в панельных и блочных домах, так как их строительство напоминает сборку конструктора с точно выверенными жилыми и нежилыми площадями.

Сроки сдачи новостройки

В договоре, в обязательном порядке, прописываются сроки завершения строительных работ. Пункт нужно внимательно изучить, так как он может быть представлен в нескольких вариантах и иметь дополнения, которые позволят девелоперу продлить в одностороннем порядке срок сдачи новостройки.

Итак, в договоре должны быть указаны: дата (до истечения которой передаются ключи), порядок уведомления о задержке (за 2 месяца) и компенсация в случае нарушения ДДУ.

Процедура оплаты

В ДДУ прописывается стоимость квартиры (и квадратного метра), а также форма оплаты (рассрочка, ипотека и прочее). В случае, когда наличные средства вносятся в кассу застройщика частями в офисе СК, то покупателю выдается квитанция и чек. Оплату нельзя проводить сразу после подписания ДДУ, а только после регистрации в Росреестре.

Устранения недочетов

В договоре долевого участия прописывается процедура принятия квартиры.

Принимать ключи. Подписывать документы до исправления недочетов не рекомендуется. Устные обещания прораба или менеджера в расчет брать не стоит, так как надеяться придется только на хорошую память и добросовестность работников.

Добродушие может вам стоить дополнительных финансовых затрат на ремонт стен, окон и дверей. До подписания акта приема, застройщик должен устранить все недочеты. В ДДУ прописывается, что дольщик имеет право:

  • требовать компенсации расходов на устранение недостатков;
  • снизить цену;
  • потребовать у СК компенсацию собственных затрат.

Внесение изменений в ДДУ в одностороннем порядке

Особенно внимательно нужно следить за этим пунктом. Из-за него застройщик может построить вместо 9-этажного дома 16-этажный, а также срок строительства может быть продлен еще на 1 год без уведомления и штрафных санкций. Этот пункт можно найти в разделе “Ответственность сторон”. Рекомендуется внимательно ознакомиться, изучить собственные обязанности и застройщика перед всеми дольщиками.

ВАЖНО!

Распознать мошенника можно по следующим критериям:

  • отсутствует полный пакет документов, разрешение на строительства или право на землю;
  • предлагают подписать предварительный договор ДДУ, который не соответствует 214-ФЗ;
  • предоставляет договор на приобретение векселя по цене квартиры по ДДУ.

Договор нужно читать и обращать внимание на непонятные формулировки. В случае сомнений рекомендуется обратиться к стороннему юристу, консультация которого обойдется приблизительно в 1 000 рублей, но позволит вам не потерять деньги и недвижимость.

Как купить квартиру по ДДУ?

Подводные камни договора долевого строительства встречаются часто и человеку, который редко сталкивается с подобной документацией, обнаружить самостоятельно их трудно. Зная о своих правах и обязанностях на этапе оформления можно оговорить или морально приготовиться к дополнительным расходам на юриста.

Консультацию о надежных и проверенных застройщиках Краснодара можно получить бесплатно оставив заявку на сайте недвижимости 23Квартиры.ру. Специалисты проинформируют про особенности оформления и нюансы договора, которые можно или даже нужно изменить до их подписания.

Источник: https://23kvartiri.ru/melkij-shrift-ili-podvodnye-kamni-ddu/

Договор долевого строительства: как обойти подводные камни

Фз 214 подводные камни

Практически каждый, кто собирался купить квартиру в новостройке у компании — застройщика, сталкивался с предложением заключить договор долевого участия (ДДУ).

В этой статье юристы прокомментируют, на что обратить внимание дольщику при заключении договора долевого строительства и как обнаружить подводные камни и невыгодные условия в тексте договора.

Для наглядности, мы также подготовили пошаговую инструкцию о том, как купить квартиру по ДДУ.

Предмет ДДУ

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в соответствии с требованиями 214 ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком).

Предметом договора является строительство застройщиком квартиры за счёт предоставленных дольщиком средств.  Согласно ДДУ застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику.  Дольщик, со своей стороны, обязуется оплатить цену квартиры и принять ее после завершения строительства.

Иногда застройщики предлагают покупателям квартир заключить предварительный договор долевого строительства вместо обычного основного ДДУ. Однако для потенциального дольщика этот вариант, как правило, невыгоден и небезопасен

Кто может заключить договор долевого участия

Сторонами — участниками договора долевого строительства будут компания-застройщик и дольщик, желающий приобрести квартиру в новостройке.

Застройщиком может быть только организация — юридическое лицо, отвечающая целому ряду требований. При этом купить квартиру по ДДУ можно только в случае, если застройщик имеет право привлекать средства граждан для долевого строительства.

Дольщиками, как правило, являются физические лица.  Заключение ДДУ между юридическими лицами также возможно. Но 214 ФЗ предоставляет им меньше средств защиты. В частности, юридическое лицо:

Индивидуальный предприниматель может заключить договор долевого строительства, используя свой статус ИП. В этом случае в договоре делается соответствующая пометка, и он приравнивается к юридическим лицам.

Однако он также может приобрести квартиру по ДДУ для личных нужд, не связанных с бизнесом. Второй вариант выгоднее, так как в этом случае ИП может пользоваться всеми средствами защиты, предоставленными обычным дольщикам.

При это ничто не препятствует после завершения строительства начать использовать квартиру для предпринимательских целей (например, сдачи в аренду).

Нужно отметить, что для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможны и иные способы участия в строительстве. Помимо  ДДУ, они могут заключать договоры об инвестициях или о совместной деятельности.  Пункт 3 ст. 1 ФЗ 214-ФЗ специально запрещает переуступать права по таким договорам от предпринимателей к обычным гражданам, чтобы предотвратить обход закона.

ДДУ могут заключить один, два и более дольщиков. Если дольщиков больше одного, впоследствии они разделят право собственности на квартиру.

Существенные условия договора долевого строительства

В ДДУ должны быть обязательно указаны существенные условия, перечисленные в статье 4 ФЗ 214:

  • описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений. Эти данные можно найти в разделе «Предмет договора».  Этот раздел договора долевого строительства также содержит адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
  • характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
  • срок передачи квартиры дольщику.  Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • цена квартиры и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на квартиру;
  • способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком;
  • описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.

При отсутствии существенных условий договор будет считаться незаключенным, т.е. не существующим.

В этом случае застройщик должен будет возвратить полученные от дольщика средства, если они уже были уплачены к моменту, когда был обнаружен этот недостаток договора.

Условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации в редакции, действующей на момент подписания ДДУ. Если это не так, дольщик может оспорить ДДУ, ссылаясь на то, что договор был заключен под влиянием заблуждения и недостоверной информации, и потребовать возврата средств.

Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют.

Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа.

Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.

Номер квартиры в ДДУ

При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.

Зачастую строительный номер не совпадает с итоговым номером, который квартира получит после технической инвентаризации и регистрации.

Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа

Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.

 Оформление договора долевого участия

Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Его нотариальное удостоверение не требуется.

Со стороны застройщика договор обычно подписывает представитель, действующий по доверенности. Дольщик может подписать договор лично, либо также выдать своему представителю доверенность на подписание.

Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Как правило, договор подписывают обе стороны одновременно в офисе застройщика.

Если же деньги на оплату квартиры предоставляет банк, дольщику необходимо дополнительно подписать с ним кредитный договор и договор ипотеки. Как правило, сначала подписывают договор бронирования квартиры и кредитный договор, а потом — ДДУ и договор ипотеки. Однако последовательность зависит от конкретного застройщика и банка, поэтому с ними нужно согласовать порядок действий.

214 ФЗ требует, чтобы после оформления договор долевого строительства был зарегистрирован в Росреестре. До тех пор, пока регистрация не проведена, он не считается заключённым.

Поэтому для заключения ДДУ застройщик попросит дольщика подготовить все документы, необходимые для его последующей регистрации.

Подробности о процедуре регистрации и способах ее проверки вы можете узнать из других материалов нашего сайта.

После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ. Его необходимо сохранить, по крайней мере, до оформления собственности на квартиру.

Когда можно заключить ДДУ

ДДУ может быть заключен после того, как застройщик приобретет право привлекать денежные средства граждан.  Наличие этого права зависит от того, соблюдает ли застройщик требования закона 214 ФЗ. В случае нарушений, заключение застройщиком договоров может быть приостановлено.

Зачастую потенциальные покупатели задают вопрос, можно ли заключить ДДУ на этапе ввода дома в эксплуатацию.  Согласно 214 ФЗ, договоры долевого участия могут заключаться:

  • до того, как дом будет построен;
  • после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но до осуществления государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 17 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 25.12.2018 года № 478-ФЗ).

Подписывать ДДУ «задним числом» опасно!

Некоторые застройщики предлагают в этой ситуации подписать ДДУ задним числом.  Соглашаться на это не следует. Опасность для дольщика состоит в том, что такой договор юридически ничтожен.

Подписав его, дольщик окажется полностью зависим от того, пожелает ли застройщик исполнить свои обязательства добровольно. Если же нет, защитить свои права дольщику будет трудно.

К примеру, может оказаться, что человек, подписавший договор от имени застройщика, в вымышленную дату договора вообще отсутствовал в городе. Это поставит договор под сомнение в суде, и дольщик не сможет получить квартиру по договору.

ДДУ подписан: что дальше

Подписание ДДУ является лишь одним из действий, необходимых для получения квартиры в новостройке. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре и считается заключённым только после такой регистрации. Также только после  регистрации договора застройщик может принять оплату по договору от дольщика.

Срок действия договора долевого участия длится до получения квартиры дольщиком. После завершения строительства дома, застройщик должен передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в установленный договором срок. После этого дольщику необходимо будет зарегистрировать своё право собственности на готовую квартиру.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием ДДУ необходим тщательно изучить все предоставленные застройщиком документы — как проект договора, так и документы на строительство. Внимательный подход к этому вопросу позволит дольщику избежать неприятностей и сохранить время и средства.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pro-ddu

Подводные камни 214-ФЗ

Фз 214 подводные камни

Подводные камни 214-ФЗ 16/06

Многие покупатели квартир в новостройках считают, что 214-ФЗ  является панацеей от всех проблем, которые могут возникнуть при покупке жилья. Однако практика показывает, что это не так.

ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ….» не дает гарантии  дольщикам, что те получат квартиру в собственность.

Если застройщик подписал и зарегистрировал договор участия в долевом строительстве в Росреестре, то это свидетельствует только о том, что на данный момент им соблюдена процедура оформления документов, которая позволяет позволяющая строить многоквартирный дом, но не более того.

К примеру, на практике бывает так, что строительство останавливается, возникают споры с подрядными, администрацией или инвестиционными компаниями. Также бывают случаи, когда застройщик становиться банкротом. В случае, если возникают вышеперечисленные проблемы, то дольщики не смогут получить квартиры в собственность.

Следует отметить, что 214-ФЗ в случае банкротства застройщика не сможет обеспечить дольщикам право на имущество, которое оплачено. Если же банкротом становится строительная компания, то договоры долевого участия лишаются своей силы, а дольщики теряют право претендовать на квартиры, которые должны были получить.  

Судебная практика показывает, что 214-ФЗ неспособен заставить застройщика исполнять надлежащие обязательства, а также выплачивать убытки и неустойки в полном размере.

То есть в судебной практике либо не применяют к застройщику штрафные санкции, либо применяют, но наказание другого характера.

  В законе не отражаются основные защитные направления: отсутствие механизм привлечения застройщика и его должностных лиц к ответственности, а также отсутствие механизма, который обеспечивал бы дольщикам стопроцентное получение оплаченного  ими жилья. 

Перед тем как подписать 214-ФЗ стоит обратить внимание на сроки завершения строительства дома. Причем следует отметить, что в договоре должен быть указан не только срок, но и условия, согласно которым застройщик не имеет права самостоятельно изменять сроки завершения строительства дома.

Также довольно важными являются и сроки передачи квартиры дольщику согласно акту приема-передачи.

Следует учесть, что именно данный документ – это первый этап завершения отношений с застройщиком, а также именно от даты подписания этого документа будет рассчитываться неустойка, в случае задержки строительства.

Не менее важными являются условия договора в которых оговаривается то как будет меняться оплата при уменьшения или увеличении метража жилья после обмеров БТИ по окончании строительства дома. Застройщики чаще всего именно в этой части стараются переложить на дольщиков свои обязательства по доплате.

Очень важным является положение и о подсудности рассмотрения возникающих споров. Потому что если в договоре указано, что дольщик согласен с условием, что споры будут рассматриваться в суде другого города, то судиться тоже придется в другом городе, а это довольно накладно и неудобно.

Таким образом, получается, что у 214-ФЗ имеется немалое количество пробелов и данный закон не выполняет свою основную функцию – обеспечение дольщикам стопроцентной защиты.

Помимо всего выше сказанного стоит развеять еще один миф.

Многие дольщики считают, что 214-ФЗ сможет защитить их права на имущество, в случае если застройщик обанкротиться, а квартиры будут реализованы с аукциона.

На самом деле, договор долевого участия не позволяет исключить квартиры из конкурсной массы, которая будет выставлена на торги, как активы застройщика, а дольщикик лишаются прав на оплаченные квартиры.

новостройки, жилая недвижимость, 214-ФЗ, 566b1efcfd2905906c8b45675628f119fd2905ac288b456855f988c7fd290532658b456d55f031c1fd290541428b456a55e0a1f1fd290569588b456855d20282fd290590178b456755cac956fd2905d2688b456755c3a156fd2905b5708b456755c25a67fd2905787b8b456a55b93112fd29058e418b456e55b12da0fd290525698b456b55ad44ccfd29055a358b456c55a95e25fd29056c4d8b456c559d1f29fd2905117b8b456d557ebc43fd2905ad068b4567555e3cd6fd2905ec368b456e555b84c9fd290521488b456e555a5532fd2905974b8b456755563992fd2905827d8b45735554f4dffd2905437d8b4568554cfd41fd29056f788b456955413138fd2905e57b8b4569553e7c18fd29057c038b45695537b75ffd2905ee208b45675535596afd2905dd338b456755300a73fd29058c018b456d552e99e5fd2905216f8b456e552d634cfd29057f058b4569552c054cfd2905345f8b456c5526c282fd290564328b456a551edee2fd2905c0328b456c551d84a9fd2905704c8b4567551ad492fd2905b0418b456a

Источник: http://www.xmetra.ru/article/Podvodnye_kamni_214-FZ.html

Договор долевого участия в строительстве – как обойти подводные камни при его заключении (согласно ФЗ 214) – ЮК

Фз 214 подводные камни

Долевое строительство набирает темпы роста с каждым годом. Это не удивительно, ведь зачастую такое предложение намного выгоднее, чем приобретение уже готового жилья.

Казалось бы, законодатель уже досконально проработал вопросы, возникающие при участии в «долевке», а связанные с ним материальные риски сведены к минимуму. Однако, когда, как того требует ФЗ 214, заключается договор долевого участия в строительстве – подводные камни возникают в самый неожиданный момент.

А так как составление этого документа является наиболее важной стадией долевого участия, стоит разобраться в этом вопросе более конкретно.   

ДДУ является неотъемлемой частью оформления гражданско-правовых отношений между застройщиком и непосредственно самим участником долевого строительства. Именно он регулирует права и обязанности сторон по отношению друг к другу. Главными из них являются:

  • построить жилой дом (самостоятельно или с привлечением сторонних специалистов);
  • сдать построенный объект в эксплуатацию;
  • предоставить его дольщику.
  • внести денежные средства как оплату по договору;
  • принять построенный и указанный в договоре объект (квартиру).

Будет справедливо отметить, что участие в долевом строительстве – это риски взаимные. Понести финансовые потери может не только дольщик, но и сам застройщик, если столкнется с недобросовестным гражданином.

Избежать таких конфликтных ситуаций позволяет грамотно составленных договор долевого участия.

Причем, оформление договорных отношений между застройщиком и «дольщиком» – не их право, а прямая обязанность, установленная законом.

Долевое строительство представляет собой привлечение застройщиком финансовых средств нескольких лиц для строительства жилья. ДДУ заключается с каждым участником персонально.

И только после выполнения застройщиком своих обязательств дольщики могут оформить право собственности на недвижимость. Этой процедуре должны предшествовать ввод построенного здания в эксплуатацию, а также прием покупателем своей квартиры по акту приема-передачи.

Нужно иметь в виду, что подписывая этот акт, дольщик соглашается с тем, что у него нет претензий к качеству выполненных работ.

Требования к оформлению такого типа договора перечислены в ст. 4 ФЗ-214. И хотя они расписаны довольно подробно, непрофессионалу разобраться в них довольно сложно и лучше доверить эту работу опытному юристу.

Причем, специализирующемуся именно в сфере «долевок». Специалисты такого профиля как раз  работают в Обществе защиты прав дольщиков.

Они проследят, чтобы подводные камни договора долевого участия в дальнейшем не привели к негативным последствиям.

Типового договора долевого участия не существует. Каждый такой документ индивидуален и составляется с учетом всех нюансов, возникающих в отношениях между застройщиком и участником строительства. Ведь участник – это инвестор, так как он вкладывает средства, порой немалые, для возведения многоквартирного дома.

Не стоит забывать, что для ДДУ обязательным условием является его письменная форма, а также государственная регистрация. Только после этой процедуры он будет считаться легитимным. Такая мера предусмотрена законом с целью исключения возможности перепродажи одной и той же квартиры два и более раз. Процедура госрегистрации регламентирована ФЗ-122.

Прежде чем остановить свой выбор на том или ином застройщике, не лишним было бы навести справки о его благонадежности. Сделать это можно следующим образом:

  • посмотреть в интернете информацию об уже готовых и сданных объектах (не нарушались ли сроки строительства и сдачи в эксплуатацию);
  • имеется ли разрешительная документация на землю, на которой идет стройка (участок должен быть в аренде либо собственности);
  • проектная и разрешительная документация на возводящийся дом (ее застройщик обязан разместить на своем сайте);
  • планировка жилых и нежилых помещений строящегося здания;
  • есть ли действующая лицензия;
  • наличие и количество подрядчиков (слишком большое их количество должно насторожить).

И, конечно же, самый лучший и распространенный способ разузнать о застройщике  – это собирание отзывов о нем. Их можно получить как от знакомых, уже купивших «долевку» у этой компании, так и в сети интернет. Кроме того, закон разрешает выступать в качестве застройщика только юридическим лицам.

Довольно часто компания-застройщик предлагает инвестору подписать уже готовый, составленный ею текст договора долевого строительства о покупке квартиры в строящемся доме. Прежде чем сделать это, необходимо очень тщательно ознакомиться с документом.

Кроме общих условий, таких как дата и место заключения договора, адрес строящегося дома, описание помещения, которое будет передано для получения дольщику (его месторасположение, метраж, этаж и тому подобная информация), закон определил и существенные. К ним относятся:

  • порядок расчетов, их сроки, общая цена;
  • сроки, в которые будет передан объект «долевки» участнику;
  • гарантийный срок на построенный дом;
  • каким образом будут исполняться обязательства по договору;
  • возможность и порядок расторжения договора.

Камень преткновения во многих договорах – это пункт, согласно которому застройщик оставляет за собой право менять сроки постройки дома, а также изменять полную цену покупаемого объекта. Чаще – в сторону его удорожания.

С одной стороны, таким способом он страхует себя от судебных тяжб – в случаях возникновения непредвиденных ситуаций, влияющих на ход работ.

Но с другой стороны, это может быть и уловка, грозящая возникновению неприятностей у дольщика.

И все-таки, если несмотря на соблюдение всех предосторожностей, после подписания ДДУ возникли конфликтные моменты либо вы считаете себя обманутым дольщиком, без квалифицированной помощи не обойтись.

Специалисты Общества защиты прав дольщиков придут на помощь.

К нам можно обратиться для разрешения спорных вопросов как еще на стадии подписания договора долевого участия, так и для защиты интересов уже в суде.

На страже защиты дольщика стоит Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». Чтобы обратиться за помощью, достаточно связаться с нами через раздел сайта «Контакты», либо заполнить форму обратной связи.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-fz-214-podvodnye-kamni

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть